Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Договор на сои с тсж и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
ГЖИ Крыма подала апелляционную жалобу. Ведомство настаивало на том, что суд был неправ, полагая, что у управляющей организации обязанность заключить отдельные договоры с РСО на содержание общедомового имущества появилась лишь с 31 июля 2023. По мнению надзорного органа, ПП РФ № 897 внесены только изменения в расчёты и порядок взаимодействия между поставщиками коммунальных ресурсов и УО.
На момент составления протокола о правонарушении у УО не было обязанности заключить договор на поставку КР на СОИ
Срок подачи кассационной жалобы по делу № А83-14443/2023 ещё не истёк, но уже сейчас из этого судебного спора можно сделать важные для управляющих организаций выводы, которые они могут использовать при оспаривании постановлений надзорных органов. УО следует:
- Знать сроки вступления в силу НПА, предъявляющих те или иные требования к работе по управлению МКД. Они могут оказаться решающими при оспаривании протоколов об административных правонарушениях.
- Учитывать срок давности привлечения к ответственности и дату начала течения такого срока.
- Оспаривать мнение органа ГЖН о длящемся правонарушении, непрекращающемся ненадлежащем выполнении жилищного законодательства.
Истёк срок привлечения УО к ответственности за незаключение договора поставки КР на СОИ
Управляющая организация направила в суд иск с требованием признать незаконными протокол и акт проверки, а также постановление о привлечении к ответственности. Истец указал, что до 31 июля 2023 года у компании не было обязанности заключать отдельные договоры КР на СОИ.
По мнению высшего арбитра, положения пп. «а» п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения об объеме коммунального ресурса, подлежащем оплате исполнителем в размере, равном нулю, в случае, когда величина Vпотр превышает за расчетный период величину Vодпу или равна ей, не исключают возможность перерасчета. Абзац 4 п. 25 указанных правил предписывает, что в договоре ресурсоснабжения устанавливаются порядок и сроки составления РСО и исполнителем акта сверки расчетов по договору ресурсоснабжения, а также форма данного акта. Акт сверки расчетов составляется не реже одного раза в квартал. По мнению судей, названная императивная обязанность РСО по составлению актов сверки расчетов установлена независимо от наличия в договоре соответствующего приложения (см. постановления АС ВВО от 09.02.2023 № Ф01-6446/2023 по делу № А31-8058/2023, от 06.02.2023 № Ф01-6443/2023 по делу № А31-9468/2023).
Снижение суммы задолженности на долю отрицательного значения ОДН не предусмотрено действующим законодательством. В случае возникновения в расчетном периоде отрицательной разницы между объемом коммунальной услуги, определенным исходя из показаний ОПУ, и суммарным объемом потребления коммунальной услуги непосредственно в жилых и нежилых помещениях МКД размер платы за коммунальную услугу для потребителей в жилых помещениях подлежит снижению вплоть до нуля только в этом месяце, оставшаяся же часть на следующий месяц не переносится (размер платы, подлежащей внесению в следующем месяце, не снижается)
Вступление
При этом в пп. «а» п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения прописано: если величина Vпотр превышает величину Vодпу или равна ей, объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении МКД за расчетный период (расчетный месяц), принимается равным нулю.
Коммунальная услуга – это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании… В п.36 Правил № 354 указано, что коммунальные услуги включают в себя услуги: электроснабжения; холодного и горячего водоснабжения; водоотведения (канализации); газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах); теплоснабжения (отопления), в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления… К коммунальной услуге относится также и услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО).
Кто и как будет считать, оплачивать общедомовые нужды при переходе на прямые договора
Могут ли общедомовые нужды быть коммунальной услугой? Да, но только в исключительных случаях. Об этом указано в Письме Минстроя России от 30.12.2023 №45099-АЧ/04: «Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме».
Понятия: коммунальная услуга и коммунальный ресурс
3) при изменении способа управления домом по решению общего собрания собственников помещений можно сохранить прямые договоры, заключенные до изменения способа управления. (прямо установлено в статье 157.2 ЖК РФ). Данное правило было и раньше, оно получило закрепление еще в части 18 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2023 № 176-ФЗ. Фактически законодатель просто повторил норму, которая уже действовала, причем прежнюю норму не отменил.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
Источники обязательств
Следовательно, вывод суда о необходимости наличия договора на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственником нежилого помещения и Товариществом противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления N 22, и не мог быть положен в основу судебного акта».
Одна из популярных категорий спора между управляющими и ресурсоснабжающими организациями – взыскание платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества (КР на СОИ). Раньше это называлось «ОДН», входило в коммунальные услуги. Сейчас в случае управления домом УК или ТСЖ такие расходы относятся к содержанию общего имущества (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).
Кто собирает плату
УК возражала, что конструктивные особенности обслуживаемых МКД не предусматривает технической возможности приема сточных вод, предоставив в подтверждение акты обследования. Этими же актами она пыталась обосновать отсутствие технической возможности установки общедомового счётчика.
Пример взыскания денег с УК в пользу РСО
Из судебных решений не понятно, взимала ли сама УК спорную плату с жителей, или она вообще не начислялась. Если верно последнее, то можно лишь выразить сочувствие жителям, которые получат квитанции с дополнительными новыми начислениями по старым расходам.
В свою очередь собственник должен иметь на руках документ, подтверждающий его личность, то есть паспорт, а также правоустанавливающий документ на квартиру, то есть право собственности, подтвержденное документально.
Оформляется соглашение с ТСЖ на обслуживание сразу же на месте, при условии, что у сторон нет сомнений и вопросов по данному поводу. Иногда составление может быть перенесено на другой день, ввиду того что одна из сторон предоставила документы не в нужном объеме.
Регистрация
Любой многоквартирный дом нуждается в тщательном обслуживании. Прекрасно, когда это обслуживание осуществляется не каждым владельцем недвижимости в отдельности, а целым организованным органом, который имеет целью, как можно дольше сохранять дом и общедомовые помещения в подобающем состоянии.
Внесение информации в документ производится на основании устава товарищества, мнения большинства жильцов и Гражданского кодекса, который определяет существенные условия взаимоотношений с контрагентами. Договор также не должен противоречить ЖК РФ, в частности не ущемлять права граждан, не вступивших в ТСЖ.
В отличие от ЖСК, принятие решений в ТСЖ строится путем получения подавляющего числа голосов жильцов, а не единогласно. Форма управления кооперативом направлена на предпринимательскую деятельность, пусть и в интересах граждан, проживающих в строении. Товарищество является некоммерческой структурой, большая часть операций которой производится с участием взносов, не облагаемых налогами. Значительная часть операций в ТСЖ регламентирована статьями 45-48 ЖК РФ, а правление и члены ЖСК более свободны в формировании устава и ведении деятельности.
Содержание статьи:
Заключение договора невозможно, если лицо не обладает правами собственности или не изъявляет желания вступить в товарищество. В то же время ТСЖ не может отказать гражданам в реализации своего права на участие в управлении общим имуществом. Заключенное соглашение не требует нотариального удостоверения кроме случаев, когда единственный собственник помещения недееспособен и не имеет представителей.
В соответствии с абз. 2 п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2023 года № 354 распределяемый в соответствии с формулами 11 – 14 приложения N 2 к настоящим Правилам между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения
Для проверки правильности начисления платы за КР СОИ необходимо обратиться с претензией в управляющую организацию и/или в орган государственного жилищного надзора с соответствующим заявлением. В случае установления факта нарушения прав потребителя орган госжилнадзора выдаст ответственному лицу обязательное к исполнению предписание. Заявление можно скачать ЗДЕСЬ.
Губин Виталий
Разберем вопрос “на пальцах”. Многоквартирный дом оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета потребляемой электроэнергии. В общем МКД в месяц потребил 10000 кВт. На индивидуальное потребление (поквартирное) пришлось 7000 кВт. Остается в воздухе 3000 кВт. Именно эти 3000 кВт управляющая/ресурсоснабжающая организация распределяет на все принадлежащие собственникам жилые/нежилые помещения в многоквартирном доме. И в этом случае необходимо разобраться, есть ли сверхномативное начисление КР СОИ или нет.
Что решил суд
Верховный суд указал, что если нет специального решения общего собрания, то сверхнормативный объем КР на СОИ должна оплачивать УО (п. 44 Правил № 354). Оплата повышающего коэффициента на эти объемы при отсутствии ОДПУ также возложена на управляющую организацию, ответственную за содержание общего имущества МКД.
Суть спора
Собственник нежилых помещений в МКД больше четырех лет не оплачивал счета за услуги по содержанию общего имущества. Свою позицию обосновывал тем, что право собственности на помещения он зарегистрировал в ЕГРН только 04.08.2023, договорных отношений с ТСЖ не имеет. Еще одним доводом был аргумент, что товарищество не подтвердило факт предоставления услуг и выполнения работ, их постатейную расшифровку и расчет платы за период с 21.06.2023 по 30.11.2023.
7. Работы по замене ОДПУ входят в состав услуги «Содержание жилья»
2. Единственное доказательство существования права на недвижимое имущество – это государственная регистрация такого права в ЕГРН. Права на объекты недвижимости признают юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации в ЕГРН, если они возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ).
Статья 1115 Гражданского кодекса РФ» Общие положения1. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 — 1145 и 1148 настоящего Кодекса.Наследники каждой
3. Конкретная форма участия собственников помещений в МКД в расходах на содержание общего имущества зависит от способа управления домом. При способе управления ТСЖ размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников жилых и нежилых помещений определяют органы управления товарищества на основе утвержденной общим собранием сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Такой вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС, сформулированной в постановлении от 09.11.2023 по делу № 4910/10.
Вопрос
Подпункт «л» пункта 11 и пункт 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ от 13.08.2023 № 491 (далее — Правила 491), устанавливают, что содержание жилья включает в себя коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (КР СОИ).
