Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры Которая В Залоге У Банка: обновленная информация, быстрый ответ

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры Которая В Залоге У Банка. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.

Рекомендуем обращать внимание на стоимость недвижимости. Если она слишком сильно отличается от рыночной цены – лучше не рисковать, если только речь не идет о срочном переезде собственников или о других форс-мажорных ситуациях.

Нельзя не упомянуть риски. Основная загвоздка, как всегда, заключается в перерегистрации документов. В случае участия банка в сделке и открытия ячеек есть 5 дней на снятие обременения с недвижимости в УФРС, а после – 10 дней для регистрации права собственности на нового владельца. В эти 10 дней единственным собственником недвижимости является продавец, который может распорядиться квартирой по своему усмотрению и расторгнуть заключенное с вами соглашение. В итоге – банк не может забрать свои деньги, а вы – и деньги, и квартиру. Конечно, все разрешится, но на это могут уйти месяцы.

Содержание

Договор купли-продажи квартиры в залоге: как проводится сделка?

Сам образец (бланк) договора купли продажи квартиры составить не так сложно. Он представляет собой классическое соглашение с учетом всех формальностей и особенностей. Продавцом по договору купли-продажи квартиры будет выступать физическое лицо, единственное – финансовая организация, в которой оформлен кредит на квартиру, должна дать согласие на сделку. Как правило, банки охотно идут навстречу клиентам, ведь им совершенно невыгодно терять свои деньги.

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Как продать квартиру в залоге у банка

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно. С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются. Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Можно ли продать квартиру в залоге

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

заключается договор купли-продажи;
покупатель вносит деньги на погашение кредита;
банк выдаёт справку об отсутствии задолженности;
заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения;
покупатель передаёт оставшуюся сумму продавцу;
Росреестр оформляет документы на нового владельца квартиры.

Продажа квартир, находящихся в залоге у банка

Квартиры, находящиеся в залоге у банков по ипотеке, в наше время стали обычной реальностью. Процедура оборота недвижимости, находящейся в залоге, имеет свои отличия, поскольку в такой сделке участвуют не два, а три субъекта – банк, продавец и покупатель.

Процедура продажи

Удостоверения личности в виде: российского паспорта, военного билета, общегражданского паспорта, свидетельства о рождении.
Договоры в трёх экземплярах, составленные по образцу Росреестра.
Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
Экспликация и план из БТИ.
Кадастровый паспорт.
Выписка из домовой книги.
Справка о долгах по коммунальным платежам.
Справка о наличии или отсутствии прописанных на жилплощади людей.

1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

Причины, по которым владелец заложенного жилья, не погасивший ипотечный кредит, желает реализовать свою квартиру, еще находящуюся под обременением, различны. Причиной может выступать, и приобретение нового жилья в ипотеку, и невозможность продолжать выплачивать банку ежемесячные платежи из-за финансовых затруднений, и другие причины.

Основные схемы продажи заложенных квартир

Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Договор купли продажи по ипотеке

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Источник оплаты и порядок расчетов

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору). Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

ДКП вначале оформляется на квартиру с обременением – она остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход прав (процесс занимает 5 дней) – продавец при этом продолжает оставаться должником по ипотеке. После того как покупатель отдает деньги, осуществляется погашение кредита, банк выдает соответствующую справку. На ее основании регистрируется снятие обременения (квартира к этому моменту уже является собственностью покупателя, процесс занимает до 4 дней). После этого осуществляется окончательный расчет с продавцом – он получает остаток суммы.

Если клиент банка больше не имеет возможности обслуживать свой долг, он может дать «зеленый свет» продаже объекта с торгов, не дожидаясь момента, когда кредитор добьется такого права через суд. Реализацию залогового имущества в этом случае берет на себя банк, должник в процессе не участвует.

Содержание ДКП

Этот способ позволит получить за квартиру рыночную стоимость. Он заключается в досрочном погашении кредита – после снятия обременения никаких препятствий для продажи не возникнет. Главная сложность заключается в том, что должнику придется найти деньги. Если осталось внести относительно небольшую сумму, то можно занять ее у друзей и родственников или оформить потребительский кредит – погасить долг удастся сразу после того, как покупатель заплатит за квартиру (во многих случаях банк допускает досрочное погашение потребительских кредитов без штрафных санкций). Если осталось заплатить несколько миллионов, то найти источник вливания средств вряд ли удастся.

1.1. Покупатель и продавцы обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее – основной договор) квартиры, находящейся по адресу: . состоящей из двух комнат, общей площадью 42,1 квадратных метров, в том числе жилой площадью 28,0 квадратных метров, расположенной на третьем этаже пятиэтажного дома (далее – квартира), на условиях и в срок, установленные предварительным договором.
1.2. Квартира принадлежит продавцам по праву общей совместной собственности на основании договора купли продажи от 5 мая 2023 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2023 года сделана запись регистрации № . что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 7 мая 2023 года Управлением Федеральной регистрационной службы по . на бланке . Условный номер объекта: .
1.3. На момент заключения предварительного договора квартира обременена ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним . сделана запись регистрации № .
1.4. Обременение наложено на квартиру на основании кредитного договора № . от 5 мая 2023 года (далее – кредитный договор), который продавцы заключили с .
1.5. (далее – кредитор).
1.6. В день подписания предварительного договора покупатель передает продавцам первый задаток в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
1.7. В течение трех рабочих дней после получения задатка, указанного в пункте 1.6 продавцы обязаны направить кредитору заявление-обязательство о досрочном возврате кредита «___» января 2023 года.
1.8. В случае нарушения обязательства, установленного пунктом 1.7, продавцы обязаны вернуть покупателю первый задаток, указанный в пункте 1.6 в двойном размере (Сто тысяч рублей).
1.9. Покупатель передает продавцам второй задаток в размере 1 050 000 (Один миллион пятьдесят тысяч) рублей для досрочного возврата кредита.
1.10. Продавцы обязаны использовать задатки, указанные в пунктах 1.6, 1.9 для досрочного погашения кредита в день получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.11. Продавцы гарантируют, что обременение будет снято с квартиры в течение 55 календарных дней с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.12. Срок снятия обременения с квартиры, указанный в пункте 1.11 может быть продлен на количество дней, в течение которых задержка снятия обременения с квартиры происходило не по вине продавцов, но не более чем на 35 календарных дней.
1.13. Продавцы обязаны не осуществлять никаких сделок, которые могут повлечь возникновение прав третьих лиц на квартиру, наложение на квартиру ареста или запрещения.
1.14. Продавцы обязаны заключить с покупателем основной договор и произвести его государственную регистрацию в течение трех рабочих дней с момента снятия обременения с квартиры.
1.15. В случае нарушения продавцами хотя бы одного из обязательств, указанных в пунктах 1.10, 1.11, 1.13, 1.14 продавцы обязаны вернуть покупателю задатки, указанные в пунктах 1.6 и 1.9 в двойном размере (Два миллиона двести тысяч рублей).
1.16. Продавцы обязаны безвозмездно предоставить покупателю квартиру в пользование с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9 до государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
1.17. Продавцы обязаны прописать в квартире покупателя, его жену и дочь в течение трех рабочих дней с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.18. В случае нарушения продавцами обязательства, указанного в пункте 1.16, продавцы обязаны возместить покупателю все расходы, связанные с наймом равнозначного по потребительским свойствам жилого помещения.
1.19. Продавцы обязаны передать покупателю свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, извлечение из технического паспорта на квартиру, кадастровый паспорт квартиры, домовую книгу на квартиру в момент получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.

Предварительный договор к

2.1. Цена квартиры по основному договору составляет 1 400 000 (Один миллион четыреста тысяч) рублей.
2.2. Покупатель уплачивает продавцам цену квартиры, указанную в пункте 2.1 за вычетом задатков, указанных в пунктах 1.6 и 1.9, в момент обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, для регистрации основного договора и перехода права собственности.
2.3. Расходы по регистрации основного договора и перехода права собственности оплачивает покупатель.

#1 Мажор Мажор —>

1.1. Покупатель и продавцы обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее – основной договор) квартиры, находящейся по адресу: . состоящей из двух комнат, общей площадью 42,1 квадратных метров, в том числе жилой площадью 28,0 квадратных метров, расположенной на третьем этаже пятиэтажного дома (далее – квартира), и произвести его государственную регистрацию на условиях и в срок, установленные предварительным договором.
1.2. Квартира принадлежит продавцам по праву общей совместной собственности на основании договора купли продажи от 5 мая 2023 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2023 года сделана запись регистрации № . что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 7 мая 2023 года Управлением Федеральной регистрационной службы по . области на бланке . Условный номер объекта: .
1.3. На момент заключения предварительного договора квартира обременена ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2023 года сделана запись регистрации № .
1.4. Обременение наложено на квартиру на основании кредитного договора № . от 5 мая 2023 года (далее – кредитный договор), который продавцы заключили с Акционерным Коммерческим банком «Московский Индустриальный банк».
1.5. (далее – кредитор).
1.6. В день подписания предварительного договора покупатель передает продавцам первый задаток в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
1.7. В течение трех рабочих дней после получения задатка, указанного в пункте 1.6 продавцы обязаны направить кредитору заявление-обязательство о досрочном возврате кредита «___» января 2023 года.
1.8. В случае нарушения обязательства, установленного пунктом 1.7, продавцы обязаны вернуть покупателю первый задаток, указанный в пункте 1.6 в двойном размере (Сто тысяч рублей).
1.9. Покупатель передает продавцам второй задаток в размере 1 050 000 (Один миллион пятьдесят тысяч) рублей для досрочного возврата кредита.
1.10. Продавцы обязаны использовать задатки, указанные в пунктах 1.6, 1.9 для досрочного погашения кредита в день получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.11. Продавцы гарантируют, что обременение будет снято с квартиры в течение 55 календарных дней с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.12. Срок снятия обременения с квартиры, указанный в пункте 1.11 может быть продлен на количество дней, в течение которых задержка снятия обременения с квартиры происходило не по вине продавцов, но не более чем на 35 календарных дней.
1.13. Продавцы обязаны не осуществлять никаких сделок, которые могут повлечь возникновение прав третьих лиц на квартиру, наложение на квартиру ареста, запрещения, обременения либо любого иного ограничения прав собственности на квартиру.
1.14. Продавцы обязаны заключить с покупателем основной договор и произвести его государственную регистрацию в течение трех рабочих дней с момента снятия обременения с квартиры.
1.15. В случае нарушения продавцами хотя бы одного из обязательств, указанных в пунктах 1.10, 1.11, 1.13, 1.14 продавцы обязаны вернуть покупателю задатки, указанные в пунктах 1.6 и 1.9 в двойном размере (Два миллиона двести тысяч рублей).
1.16. Продавцы обязаны безвозмездно предоставить покупателю квартиру в пользование с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9 до государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
1.17. Продавцы гарантируют, что на момент предоставления покупателю в пользование, в квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит.
1.18. Продавцы гарантируют, что на момент предоставления покупателю в пользование, квартира не обременена задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородние телефонные переговоры.
1.19. Продавцы обязаны поставить на регистрационный учет в квартире покупателя, его жену и дочь в течение трех рабочих дней с момента получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.
1.20. В случае нарушения продавцами обязательства, указанного в пункте 1.16, продавцы обязаны возместить покупателю все расходы, связанные с наймом равнозначного по потребительским свойствам жилого помещения.
1.21. Продавцы обязаны передать покупателю свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, извлечение из технического паспорта на квартиру, кадастровый паспорт квартиры, домовую книгу на квартиру в момент получения второго задатка, указанного в пункте 1.9.

Закон требует уведомлять покупателя о наличии подобного обременения на самом первом этапе проведения. Важнейшей частью такой сделки является не основной договор, а предварительное соглашение, разработанное на основе типового образца, который можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка становится настолько распространенным явлением, что вырабатываются различные схемы и правила, создающие на нем безопасную систему обмена для всех трех сторон. В частности, законами предусмотрено:

Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Законом также установлено, что продать квартиру собственник может лишь при согласии банка. На практике распространены случаи продажи квартиры с целью погашения ипотеки (в силу сложного материального положения). Де-факто, банк никогда не даст согласия на сделку до момента полного погашения кредита, что обязывает потенциального покупателя вносить денежные средства прежде, чем он получит право собственности. На рыночную цену квартиры ипотека может оказать влияние именно за счет фактора риска (дисконт достигает 15-20%).

Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Откроется в новой вкладке.»>Договора аванса или Откроется в новой вкладке.»>Предварительного договора купли-продажи.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Как купить залоговую квартиру

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

С участием банка

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.