⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Увеличение Уставного Капитала Застройщика За Счет Земельного Участка Общества. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:
С застройщика при этом может быть взыскан административный штраф по части 1 статьи 14.28 КоАП в размере до 1 миллиона рублей. В случае же, если общая сумма собранных с дольщиков средств превысила 3 миллиона рублей, руководители застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по статье 200.3 УК РФ.
Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2023 года
- не включать в свое наименование слова «специализированный застройщик»;
- продолжать строить дома по всем разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2023 года, невзирая на их общее количество;
- не обеспечивать наличие как минимум 10% собственных средств в период строительства;
- получать займы, выпускать облигации, выдавать поручительства и предоставлять свое имущество в обеспечение обязательств третьих лиц без ограничений, установленных последней редакцией закона № 214.
- принимать на себя любые обязательства без ограничений.
- участнику, внесшему дополнительный вклад, будет принадлежать 75 % ООО, номинал его доли составит 75 тыс. рублей;
- за вторым участником останется 25 %, а номинальная стоимость его доли не изменится и по-прежнему будет равна 25 тыс. рублям.
- платежные поручения, квитанции, кассовые приходники — если внесены денежные средства;
- акт оценки имущества независимым оценщиком, акт приема его на баланс организации — если осуществляется увеличение уставного капитала за счет имущества.
УК увеличивается вкладами всех учредителей
Этот шаг мы подробно разобрали выше. Проводится общее собрание, на котором рассматриваются все необходимые вопросы в зависимости от ситуации. Итогом должен стать протокол, в котором отражены решения по всей повестке собрания. В случае увеличения УК за счет вкладов всех собственников документа будет 2: протокол об увеличении уставного капитала и протокол об итогах внесения участниками дополнительных вкладов. Если учредитель один, то вместо протокола будет его решение.
Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.
Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.
Договор
Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.
Шаг 4. Подготовить документы, подтверждающие внесение дополнительного взноса или вклада нового участника: приходный кассовый ордер, квитанция, платежное поручение. При увеличении УК имуществом необходимо также получить его оценку независимым оценщиком и составить акт приема имущества на баланс общества.
- в общество входит участник, который вносит свой вклад в уставный капитал;
- организация меняет направление деятельности на такое, для которого предусмотрен другой минимальный размер уставного капитала;
- устав приводится в соответствие с законом ФЗ № 312 от 31.12.2023 (для тех организаций, чей уставный капитал при учреждении составлял менее 10 000 рублей);
- участник общества хочет увеличить размер своей доли в УК;
- увеличение уставного капитала — требование потенциальных инвесторов или кредиторов общества, т.к. это гарантирует их интересы.
Увеличение уставного капитала за счет имущества ООО
Прежде всего, надо убедиться, что устав ООО не содержит запрета на увеличение уставного капитала за счет взносов третьих лиц. Если такого запрета нет, то первый шаг, который должен сделать новый участник — это написать на имя генерального директора ООО заявление в свободной форме с просьбой принять его в состав общества. В заявлении, кроме обычных идентификационных данных физического или юридического лица, указывается размер взноса, порядок и срок его внесения, желаемая доля в уставном капитале.
- При условии надлежащего исполнения застройщиком требований закона и своих обязательств перед участником долевых отношений, покупатель недвижимости не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в судебные органы (пп. б п. 10 ст. 1 ФЗ № 304).
- В соглашении о долевом участии необходимо обязательно указывать место расположения жилого помещения на этаже.
- Как приложение к договору долевого участия, застройщик при передаче квартиры должен предоставить будущему владельцу инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Документ содержит информацию о правилах использования жилья, об элементах отделки, инженерно-техническом обеспечении.
- В соглашение между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки — 1 % от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.
- Основанием для расторжения ДДУ является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5%.
- В случае если сумма уставного капитала не отвечает требованиям закона, застройщик вправе оформить соглашение с поручителем, который станет гарантом предоставления недостающих денежных средств. В противном случае заключение договоров долевого участия для застройщика не представляется возможным.
- Необходимость внесения оплаты за покупку участником долевого строительства на специальный счет кредитной организации.
- Перечисляемая сумма должна соответствовать стоимости приобретаемого жилья.
- Срок хранения денежных средств на счете равняется периоду передачи застройщиком жилья покупателю, увеличенному на 6 и более месяцев.
- Основания перечисления банком денежных средств, хранящихся на счете, ответственной за строительство организации и др.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве
Сущность проведения расчетов с помощью эскроу счетов заключается в том, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве передаются, не напрямую от клиента к застройщику, а через открытый счет в кредитной организации.
Самые же большие вопросы у нас вызывают положения нового закона об уставном капитале. Законопроектом в его нынешнем виде устанавливается, что застройщик должен отвечать достаточно большому перечню требований на момент подачи проектной декларации в контролирующую организацию.
Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.
Компенсационный фонд в сфере долевого строительства
Размер уставного капитала теперь поставлен в зависимость от объемов возводимого жилья. Для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров жилья, необходим уставной капитал в минимальном размере — 2,5 миллиона рублей. Максимальная планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей — такой уставной капитал должны показать застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров.
Кроме того, увеличение реального капитала может потребоваться при изменении направления работы компании, если законом определены специфические требования к обеспечению ответственности.
Увеличение уставного капитала
Когда речь идет о внесении дополнительного вклада и сохранении действующих долей других участников, то созывается собрание и по его результатам принимается вердикт. Когда дополнительный вклад вносится только одним лицом, то тоже требуется получить согласие от других участников для изменения их вклада в уставной капитал за счет увеличения капиталовложений другого учредителя. В ситуации с единственным учредителем ему достаточно принять единоличное решение, так как даже после внесения дополнительного взноса его доля в капитале останется прежней.
Когда может потребоваться увеличение уставного капитала
Если руководство компании сформировало учредительный фонд в размере ниже 10 тыс. руб., то для приведения своей деятельности в соответствии с ФЗ-312 тоже потребуется увеличить долю участников в уставном фонде.
В течение месяца после окончания сроков внесения вкладов Общее собрание или единственный участник должны утвердить итоги (оформляется Протоколом ОС или Решением участника) внесения дополнительных вкладом и внесения изменений связанных с этим в Устав Общества.
Для ввода третьего лица в состав участников ООО и увеличения уставного капитала за счет его вклада должна быть соблюдена определенная процедура, которая завершается государственной регистрацией осуществленных изменений.
Увеличение уставного капитала за счет дополнительных вкладов участников ООО
Увеличение размера уставного капитала приводит к увеличению номинальной стоимости долей участников Общества без изменения размера долей. Т.е., если у участников было по 50% (номинальная стоимость – 5 000 руб.), то после увеличения УК на 5 000 рублей номинальная стоимость доли каждого участника составит 7 500 рублей.
С принятием изменений в законодательство полномочия службы существенно расширяются. Наряду с заключением о соответствии застройщика минимальным требованиям закона, позволяющим компании привлекать денежные средства участников строительства, мы будем выдавать заключение о соответствии проектной декларации на строящийся объект установленным обязательным требованиям.
На эту дату он должен иметь определенный размер уставного капитала, не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом. Другими словами, соответствовать внушительному списку критериев, в противном случае он лишается права привлекать средства населения.
Новые требования к дольщикам
Учитывая, что теперь утверждена форма этого документа и конкретизировано его содержание, объем проверки значительно увеличится. Мы будем запрашивать сведения из надзорных органов, чтобы удостовериться в правдивости данных, содержащихся в представленной проектной декларации.
