В Чем Заключается Особенность Договора Субаренды Нежилого Помещения Находящегося В Муниципальной Собственности

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — В Чем Заключается Особенность Договора Субаренды Нежилого Помещения Находящегося В Муниципальной Собственности. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

Гражданско-правовые последствия

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Важно, чтобы период субаренды не превышал действия договора аренды. Соглашение можно оформить по образцу или в свободной форме. Главное условие – включение обязательных разделов. После завершения срока действия, документ не может продлеваться в автоматическом порядке, так как полностью зависит от желаний собственника. Каждый раз необходимо заключать новое соглашение на основании действующего договора об аренде.

С другой стороны, владелец в любой момент может прекратить сдавать помещение или выбрать другого арендатора. Договор субаренды в этом случае теряет силу, а субарендатору придется заключить новое соглашение с собственником или новым арендатором. Но возможна ситуация, когда ему придется покинуть помещение. Это неудобно в случаях, когда площадь используется под организацию торгового павильона или магазина.

Необходимые документы

• заявление установленного образца;
• правоустанавливающий документ на объект;
• акт приема-передачи;
• письменное разрешение, выданное владельцем недвижимости;
• оригинал договора аренды;
• соглашение о субаренде;
• паспорта участников сделки или регистрационные документы юридического лица.

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Что такое субаренда нежилого помещения

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Особенности субаренды

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

Подводные камни субаренды

• Арендный договор.
• Субарендный договор.
• Разрешение (согласие) со стороны владельца.
• Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

1. стороны договора (паспортные реквизиты, юридическое наименование, точный адрес прописки и месторасположения, а также банковские реквизиты);
2. объект сделки (наименование, точный адрес, инвентарный номер, целевое предназначение, если таковое имеется, площадь);
3. оплату (ее размер, периоды внесения платежей, порядок перечисления необходимых сумм с указанием банковских счетов);
4. период времени, на который соглашение заключается, он не может быть больше, чем срок договора аренды. Если срок не указан, соглашение считается;
5. права и обязанности сторон.

• согласие владельца на повторную аренду;
• договор субаренды;
• акт о передаче помещения вторичному нанимателю;
• учредительные документы и акты назначающие на должность руководителя организации (если в сделке участвуют юридические лица);
• документ удостоверяющий личность физического лица;
• доверенность, если в заключении соглашения участвуют доверенные лица;
• кадастровый паспорт строения, в котором находится арендуемое помещение;
• первоначальный договор аренды;
• соглашения с коммунальными службами на обслуживание.

Какой код ОКВЭД выбрать?

Согласно ему, арендатор обязуется передать помещение в пользование субарендатору, а последний обязуется уплачивать установленную в договоре плату пользоваться этим имуществом в соответствии с условиями договора и его назначением.

• предоставить по акту приема-передачи в пользование Субарендатора нежилое помещение и движимое имущество в срок не позднее «__»____2023 г.;
• предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды нежилого помещения;
• предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду нежилое помещение и движимое имущество;
• следить за использованием нежилого помещения и движимого имущества по назначению.

Договор субаренды нежилого помещения, с находящемся в нём движимым имуществом

_______ в лице _______, действующего на основании _______, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и _______ в лице _______, действующего на основании _______, именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ

3.1. Субарендатор уплачивает Арендатору арендную плату из расчета ___ долларов США за 1 кв. метр нежилого помещения в месяц с учетом НДС и платежей за коммунальные услуги в пересчете на рубли по курсу ЦБР на день оплаты. Арендная плата за нежилое помещение включает в себя и арендную плату за арендуемое движимое имущество.

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ). То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора. То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст. 445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Механизм двойной субаренды

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Образец соглашения

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

Субаренда и налогообложение

• субарендный срок никак не может быть выше арендного;
• если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
• арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
• продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Как видно, существуют довольно серьезные ограничения для некоторых видов бизнеса, которые не могут рассчитывать, не только на льготные условия аренды муниципального имущества, но и даже на право заключения таких отношений. Кроме этого специализированного законодательного акта, прямо регламентирующего арендные отношения между муниципальными органами власти (как собственника) и арендаторами, существуют и соответствующие статьи в кодифицированных законодательных актах, непосредственно касающиеся вопросов подобных арендных отношений.

Следует обратить внимание и на продолжительность срока договора субаренды. ГК РФ не содержит указаний о том, подлежит ли договор субаренды, заключенный на срок более года, обязательной государственной регистрации или нет. Статьей 651 ГК РФ для договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года, предусмотрена обязательная государственная регистрация, договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Для договоров субаренды п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрены те же правила, что и для договоров аренды, соответственно, договор субаренды продолжительностью более года также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако существует способ, который позволит избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2023 N 59 и Минфина России от 14.04.2023 N 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев и указать, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если после истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Расходы по таким договорам правомерно учитываются в расходах по налогу на прибыль.

Какое имущество, и на каких условиях, можно арендовать у муниципалитетов

Частью 4 статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции» до 1 июля 2023 года разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 1 июля 2023 года с субъектами малого и среднего предпринимательства. Причем здесь прямо указывается, что это возможно для всех типов отношений за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2023 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Это касается и тех случаев, когда бизнес связан с такими видами деятельности, как осуществление добычи и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

• Первый — это участие предпринимателей и частных лиц в конкурсных торгах, где выставляется на продажу имущество, объекты недвижимости (см. Торги муниципальной недвижимостью), земельные участки и права на их использование.
• Второй метод — это предоставление муниципального имущества в аренду или субаренду без проведения подобных конкурсов, на основе прямого заключения договора или сдача муниципального имущества в субаренду без торгов.

Субаренда муниципального имущества без торгов

К этому также нужно добавить, что если все копии документов, а также сами экземпляры договоров будут заверены у нотариуса, то срок регистрации сделки сокращается до 3-х дней, так как отпадает необходимость в правовой экспертизе. Если есть вопросы или не хватает каких-либо документов, регистрация права приостанавливается до тех пор, пока эти вопросы не решатся, а недостающие документы не будут представлены.

Правовая база арендных отношений для муниципального имущества

• являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
• являющиеся участниками соглашений о разделе продукции – т.е. осуществляющие предпринимательскую деятельность в области экспортных и импортных поставок.
• осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
• являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;
• осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых – песчаные или щебеночные карьеры).