⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Возмещение Арендатором Затрат Арендодателя По Коммунальным Услугам Окпд. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
В контексте сложившейся инфраструктуры правовых отношений, отражающих предложения потенциальных арендодателей и спрос потенциальных арендаторов, выбор есть всегда, поэтому прежде, чем планировать аренду с обязательным возмещением «коммуналки», стоит рассмотреть нетрадиционные варианты аренды:
- за чертой города;
- в сельской местности;
- на территории промышленной зоны;
- в районе железнодорожной станции или аэропорта.
Компенсация коммунальных услуг по договору аренды
Но обязательно возникнет вопрос не только у придирчивого арендатора, но и у налогового инспектора. Если стоимость потребления тепла будет явно зашкаливать, когда арендатор старательно утеплил помещение, потратил на это деньги и исключил любую утечку тепла. Роспись затрат по всем арендаторам – излюбленный метод большинства арендодателей. Далеко не каждый рискнёт судиться или пожелает потратить время на пристальное разбирательство.
Выбор места арендуемого объекта
Приведённые примеры с потреблением тепла и воды – частный случай, но очень популярный на практике. Арендодателя можно понять – это его бизнес и возмещение затрат он понимает по-своему, но арендатору следует это учитывать и, заключая договоры аренды и возмещения коммунальных услуг, следует категорически отказываться от навязываемых шаблонов.
При любом из этих вариантов вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому учет коммуналки в обоих случаях будет одинаковым.
Коммуналка в — налоговом учете арендатора и — арендодателя
НДС. Арендатор на ОСН может принять к вычету входной НДС со всей суммы арендной платы, включая коммуналк у п. 1 ст. 171 НК РФ; Письмо ФНС от 04.02.2023 № ШС-22-3/86@ (п. 1) . Для этого ему, помимо правильно оформленного счета-фактуры арендодателя, понадобится первичка, а именн о п. 1 ст. 172 НК РФ :
Учет у арендодателя в ситуации 1
Налог на прибыль. Всю сумму арендной платы арендатор включает в прочие расход ы подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ . Учитывать ее нужно на последнее число каждого месяца аренд ы подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ; Письмо Минфина от 14.03.2023 № 03-03-06/1/13948 . Это касается и ситуации, когда арендатор оплатил аренду авансом за весь период действия договор а Письмо Минфина от 18.01.2023 № 03-03-06/1/1123 .
ООО «Сфинкс» арендует часть здания у ООО «Фараон». Сумма арендной платы составляет 23 600 руб. ежемесячно (в том числе НДС 3600 руб.). В договоре аренды прописано, что ООО «Сфинкс» обязано ежемесячно компенсировать арендодателю расходы на коммунальные платежи, сумма возмещения взимается без выделения налога на добавленную стоимость. Кроме того, закреплена обязанность арендодателя перевыставлять арендатору счета, полученные от снабжающих организаций, пропорционально потребленным им коммунальным услугам. Сумму подлежащих компенсации расходов арендодатель указывает в акте без НДС, счета-фактуры также не выставляет.
Компенсация коммунальных расходов арендатором: документооборот и правила исчисления НДС
- акт сдачи-приемки услуг, в котором отражены две позиции: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2023 года — 23 600 руб., в том числе НДС 3600 руб.» и «Компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2023 года — 4720 руб., НДС не облагается», к акту прилагаются расчет распределения коммунальных платежей и копии документов снабжающих организаций;
- счет-фактуру на услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2023 года на общую сумму 23 600 руб. (с выделением НДС 3600 руб.).
Возмещение коммунальных расходов не включено в арендную плату
По мнению ВАС РФ, компенсация коммунальных платежей является переменной арендной платой вне зависимости от того, какой порядок расчетов применяют стороны договора аренды (включают в состав арендных платежей, компенсируют сверх арендной платы, в том числе на основании отдельного договора).
- Уплате подлежит НДС;
- Налоговая база определяется исходя из цен, прописанных в договоре;
- Арендодатель праве указать в счет фактуре либо единую стоимость (услуги аренды и коммунальное возмещение), либо указать доход по двум строкам (постоянная – сумма аренды площади и переменная – начисленные коммунальные издержки);
- Сумма НДС, приходящаяся на возмещение коммунальных платежей может быть принята к вычету, наравне с суммой арендной платы;
- Процент НДС может варьироваться в зависимости от времени внесения оплаты по коммунальным услугам.
Коммунальные платежи подразумевают под собой обязательную статью расходов каждого правообладателя недвижимого имущества, которые полагаются ресурсоснабжающим организациям за устойчивое обеспечение объекта услугами, необходимыми для комфортного ведения быта.
Особенности налогообложения при аренде с возмещением коммунальных услуг
Налоговый кодекс признает реализацию услуг по предоставлению имущества в аренду объектом налогообложения и подразумевает уплату соответствующего налога в бюджет. То есть, арендодатель, занимающийся самостоятельным возмещением коммунальных услуг обязан оплачивать НДС, который увеличивает размер услуги.
Таким образом, средства, поступившие от арендатора на лицевой счет организации-арендодателя в виде возмещения коммунальных расходов, формируют налоговую базу по налогу на прибыль в составе внереализационных доходов.
Пример 1. Организация получила от энергоснабжающих организаций счета за оказанные ими коммунальные услуги на сумму 80 000 руб., в том числе НДС — 6101,69 руб. Объем оказанных платных услуг за месяц составил 250 000 руб. Кроме того, поступили средства в возмещение коммунальных услуг от организации-арендатора в сумме 8000 руб. Организация освобождена от уплаты НДС согласно ст. 145 НК РФ. В сметах доходов и расходов предусмотрено финансирование коммунальных платежей за счет бюджетных и внебюджетных средств. Объем финансирования за счет бюджетных средств в месяц составляет 1 000 000 руб., в том числе на оплату коммунальных услуг — 70 000 руб.
Налогообложение возмещаемых арендаторами коммунальных услуг Налог на добавленную стоимость
То есть если их финансирование предусмотрено в сметах доходов и расходов за счет двух источников, то указанные расходы уменьшают доходы, полученные от приносящей доход деятельности, пропорционально объему средств, полученных от этой деятельности, в общей сумме доходов (включая средства целевого финансирования). В таком случае в общей сумме доходов для этих целей не учитывают внереализационные доходы (доходы, полученные в виде банковских процентов по средствам, находящимся на расчетном и депозитном счетах, полученные от сдачи имущества в аренду, курсовые разницы и другие доходы).
Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость коммунальных услуг учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это – материальные расходы (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Как арендодателю отразить при налогообложении возмещение коммунальных расходов
Некоторые суды придерживались точки зрения, полностью соответствующей позиции Президиума ВАС РФ (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 19 июня 2023 г. № Ф09-4255/08-С2, от 29 февраля 2023 г. № Ф09-861/08-С2, от 21 января 2023 г. № Ф09-11295/07-С2, Московского округа от 26 августа 2023 г. № КА-А40/7882-08, от 1 октября 2023 г. № КА-А41/10014-07). В то же время некоторые суды подтверждали позицию контролирующих ведомств (см., например, определение ВАС РФ от 29 января 2023 г. № 18186/07, постановления ФАС Центрального округа от 14 февраля 2023 г. № А48-1629/07-6, от 10 октября 2023 г. № А36-2553/2023, Восточно-Сибирского округа от 19 января 2023 г. № А10-1581/08-Ф02-6877/08, от 30 октября 2023 г. № А10-845/08-Ф02-5264/08, А10-845/08-Ф02-5607/08, Поволжского округа от 4 марта 2023 г. № А65-8421/2023-СА1-37, от 6 февраля 2023 г. № А55-6796/2023-53, Западно-Сибирского округа от 28 января 2023 г. № Ф04-7965/2023(20232-А46-25), от 27 августа 2023 г. № Ф04-5231/2023(10532-А03-25) и от 24 марта 2023 г. № Ф04-2074/2023(2736-А45-41)).
Налог на прибыль
Официальная позиция финансового и налогового ведомств состоит в том, что в данной ситуации арендодатель не может перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость услуг, оказанных арендодателю снабжающими организациями . Следовательно, передача коммунальных услуг арендатору не является операцией, облагаемой НДС, а значит, сумму НДС со стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель к вычету принять не может. Сумму НДС, приходящуюся на коммунальные услуги, потребленные арендатором, арендодатель должен включить в стоимость коммунальных услуг, возмещаемых арендатором (п. 2 ст. 170 НК РФ, письма Минфина России от 3 марта 2023 г. № 03-04-15/52, УФНС России по г. Москве от 16 июля 2023 г. № 19-11/067415). Подтверждает такой вывод и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 сентября 2023 г. № А52-353/2023/2). С остальной стоимости коммунальных услуг (которые потребляет арендодатель) НДС можно принять к вычету (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Как следует из Письма Минимущества РФ от 17.09.2023 N НГ-30/16725, расчеты, возникающие между учреждением-арендодателем и арендатором за коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги, могут регулироваться отдельными договорами и не должны включаться в состав арендной платы. При заключении договора на возмещение стоимости коммунальных услуг необходимо иметь в виду, что такой договор не является договором оказания коммунальных услуг. Он устанавливает порядок возмещения расходов на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг учреждения, предоставляемых в арендуемом помещении. Размер указанной компенсации чаще всего определяется пропорционально занимаемым арендатором площадям либо другим способом, например, по приборам учета в зависимости от объема потребления.
Таким образом, арендодатель фактически осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, оказывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.
Некоторые особенности «коммуналки»
Более перспективным правилом для достижения желаемой динамики изменения арендной платы адекватно изменению условий функционирования бизнеса (налоговый и экономический аспекты в связи с инфляцией, например) является фиксация в договоре аренды не конкретной суммы, а механизма её образования.
Так как закон не дает строгих ограничений в вопросе составления данной бумаги, допускается включение дополнительных условий, исходя из конкретных обстоятельств сдачи в аренду. Главное условие – взаимное согласие сторон на зафиксированные письменно положения.
- На основе величины занятой площади.
- Исходя из мощности используемых приборов энергопотребления.
- В зависимости от числа использующих арендованную площадь граждан (например, при определении расходов на воду с учетом утвержденных средних значений).
Раздел Права и обязанности при оплате коммунальных услуг при найме
- Права арендодателя могут быть представлены возможностью определения срока выставления счета.
- Права нанимателя включают определение сроков, в течение которых арендатор оплачивает коммунальные услуги.
- В обязанности арендодателя входит расшифровка статей расходов по коммунальным отчислениям, своевременном оповещении об изменении расценок коммунальными службами, бесперебойное обеспечение поставляемыми услугами.
- К обязанностям нанимателя относят согласование с владельцем помещений времени использования занимаемой площади, запрет на внесение существенных изменений, включая монтажные/демонтажные работы, компенсация ущерба, нанесенного имуществу арендодателя в связи с нарушениями правил эксплуатации имеющегося в помещении оборудования и инженерных сетей.
Следовательно, расходы на возмещение учреждением арендодателю (ссудодателю) суммы налогов могут быть отнесены на подстатью КОСГУ 296 «Иные расходы» КОСГУ, как иные расходы, не отнесенные к статьям 210 — 270 и подстатьям 291 – 295. Взаимоувязка вида расходов 244 с подстатьей 296 КОСГУ Таблицей соответствия предусмотрена.
Перечень расходов по условным арендным платежам является открытым и определяется условиями заключенного договора. Как мы уже отмечали ранее, к условным арендным платежам могут относиться компенсации расходов арендодателя (ссудодателя) по коммунальным услугам, налогу на имущество, земельному налогу, транспортному налогу и т. д.
Какой КВР и КОСГУ применить?
Расходы (доходы) по условным арендным платежам — часть платы за пользование и (или) содержание (возмещение затрат по содержанию) имущества, осуществляемая в соответствии с договором аренды (имущественного найма) или договором безвозмездного пользования, размер которой не зафиксирован договором в виде денежного значения, и определяется в ходе исполнения договора (п. 7 Федерального стандарта «Аренда», утв. приказом Минфина России от 31.12.2023 № 258н, далее — СГС «Аренда»).
Существенный момент аренды – её стабильность. С целью укрепления гражданских отношений законодательством предусмотрено, что аренда не может часто меняться. При этом стоимость коммунальных услуг не может быть постоянной. Как при аренде квартиры меняются тарифы на «коммуналку», так при аренде нежилого помещения аналогичным тарифам также свойственна изменчивость по тем или иным объективным причинам.
Возмещение затрат по коммунальным услугам арендодателю
Могут происходить климатические изменения (позднее лето, ранняя зима), техногенные катастрофы (аварии инженерных сооружений), влияние общественной напряжённости (акции протеста, террористические акции). Мир изменился и многое в нём влияет на фундаментальные основания бизнес-отношений, а аренда помещений, её стоимость и стоимость обслуживания не могут оставаться неизменными и определяться только лишь социально-экономическими условиями жизни общества.
Выбор места арендуемого объекта
Арендодатель в мае 2023 года исчислил НДС с реализации услуг в размере 4320 руб. (3600 руб. + 720 руб.), принял к вычету «входной» НДС по услугам снабжающих организаций в размере 1260 руб. В налоговом учете в доходах он отразил арендную плату без НДС — 20 000 руб. и компенсацию коммунальных платежей без НДС — 4000 руб. (4720 руб. – 720 руб.), в расходах — затраты на коммунальные платежи в размере 7000 руб. (8260 руб. – 1260 руб.).
