Взыскание Арендной Платы По Земле С Арендодателя: обновленная информация, быстрый ответ

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Взыскание Арендной Платы По Земле С Арендодателя. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области полагал жалобу не подлежащей удовлетворению. Указал, что договором уступки права аренды ответчик приняла на себя права и обязанности по договору аренды в том же объеме и на тех же условиях, которые имел Аникеев В.В. При этом договором уступки не предусмотрено условие погашения Аникеевым В.В. задолженности по арендной плате.

Содержание

Взыскание Арендной Платы По Земле С Арендодателя

Пунктом 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 26 сентября 2023 г. по делу N 33-2686/2023 (ключевые темы: арендная плата — перенаем — договор аренды земельного участка — земельные отношения — договор уступки)

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом , другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Уведомлением (досудебной претензией) от 10.04.2023 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 10.05.2023. С этой даты он потребовал вернуть здание в исправном состоянии без каких-либо недостатков по акту приема-передачи с погашением задолженности. Однако арендатор этого не сделал.

Он указал, что согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

Фактическое освобождение помещения избавит от арендной платы

фактом подписания с его стороны актов обратного приема-передачи;
письмом охранной организации о подтверждении передачи помещения;
рекламными объявлениями о сдаче данного здания в аренду после 01.03.2023;
видеозаписью, которая содержит дату ее создания, очевидную привязку к помещению через изображение основного выхода и табличку на внешней стене здания с указанием адреса помещения, на которой запечатлен процесс вывоза имущества ответчика из помещения.

Суды решили, что при таких обстоятельствах следует признать факт расторжения договора аренды и возврат здания надлежаще оформленными именно 01.03.2023.

По общему правилу иск о взыскании арендной платы подается по месту нахождения Ответчика. Однако договор аренды может содержать так называемую «арбитражную оговорку» об изменении территориальной подсудности. В частности может быть предусмотрено, что споры, вытекающие из Договора, передаются в суд (или арбитражный суд), например, по месту нахождения арендодателя. При наличии такой оговорки о подсудности исковое заявление подается в суд, указанный в договоре.

На дату составления настоящей претензии период просрочки по внесению арендной платы составляет 27 дней. Таким образом, сумма неустойки за указанный период просрочки составляет __________ рублей, что подтверждается нижеследующем расчетом:

Претензия арендатору о неуплате арендной платы

Если договором аренды не было предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа, за счет которого арендодатель мог бы без согласия арендатора удержать из него задолженность, необходимо взыскивать арендную плату в установленном законом и практикой порядке.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Таким образом, размер арендной платы в соответствии с положениями статьи 22 ЗК РФ является существенным условием договора аренды. В соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2023 порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Вы здесь

Поскольку ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока действия договора от 11.07.1997 № 0316,при отсутствии возражений арендодателя суд признает его возобновленным на неопределенный срок. Согласно подпункту 2.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально путем перечисления на счет. Дополнительным соглашением № 005047 от 06.06.2023 к договору аренды от 11.07.1997 №0316 внесены изменения, в том числе в пункты 2.3, 2.2 раздела 2, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 129 606 рублей, арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно до 1-го числа следующего месяца текущего года путем перечисления на счет. Договор аренды земельного участка был заключен уполномоченным на тот момент времени арендодателем — органом местного самоуправления. Однако, в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 382, 387, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Законом от 29 февраля 2023 года № 153 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в столице», принятым на основании абзаца 3пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2023 г ода № 137-ФЗ«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,Положением о Комитете по имущественным отношениям, утвержденным Постановлением Кабинета Министров от 2 июля 2023 года № 18, право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 09.03.2023 передано Комитету по имущественным отношениям. Статья 387 ГК РФ устанавливает, что права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств в результате универсального правопреемства в правах кредитора. Таким образом, Комитет по имущественным отношениям в силу закона с 09.03.2023г. стал универсальным правопреемником администрации муниципального образования и приобрел правовой статус арендодателя, в том числе и по указанному выше договору. Комитет исполнил свои договорные обязательства в полном объеме, тогда как ответчик, по мнению истца, до настоящего времени не исполнил свои обязательства по арендной плате, в результате чего образовалась задолженность в сумме 248 920 рублей 08 копеек. 17.06.2023г. истцом направлена в адрес ответчика претензия №05-2596 с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Указанное претензионное письмо оставлено ответчиком без внимания. Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд. Исследовав материалы дела и выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с положениями статьи 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере; обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; справедливое публичное судебное разбирательство в установленный законом срок независимым и беспристрастным судом; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; формирование уважительного отношения к закону и суду; содействие становлению и развитию партнерских деловых отношений, формированию обычаев и этики делового оборота.

Согласно ст.ст.56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений; доказательства предоставляются сторонами и иными лицами, участвующими в деле.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА:

По условиям договора Арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 25 ноября текущего года), вносить арендную плату. Арендная плата начисляется до 24 июля 2023 года, до даты перехода земельного участка в собственность. Исчисление арендной платы на территории городского округа «Город Калининград» осуществляется в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков её внесения в городе Калиниграде», утвержденным решением окружного Совета депутатов города Калиниграда № 376 от 28.11.2023 года. С 01.01.2023г. согласно пунктам 1.6, 1.7, 1.8 Положения размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка, — ставки арендной платы. На 2023 год кадастровая стоимость земельного участка составляет 25 392 161,34 руб. Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» « 2424 от 31.12.2023г. «Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, — ставки арендной платы за землю в городе Калининграде на 2023 год» установлены коэффициенты, определяемые по виду разрешенного использования земельного участка в размере 1,7% (земельные участки, занятые торгово-, административно-, общественно- развлекательными, деловыми центрами) и 2,5% (земельные участки, занятые ресторанами, кафе). Арендатор арендную плату в установленные сроки не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность, которую истец просит взыскать с ответчика. Так же в соответствии с п.4.11 Договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика пени за период неуплаты арендной платы.

Передача собственного земельного участка во временное пользование заинтересованным лицам — общепринятая и уже привычная российская практика. Для владельца она интересна возможностью получить прибыль от сдачи собственности в аренду, для нанимателя — получить в распоряжение надел для обработки или иных нужд.

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка

Одновременно с заявлением стоит подать прошение об обеспечении иска — к примеру, аресте счетов, собственности ответчика. Оно, как правило, ускоряет рассмотрение вопроса и служит дополнительной «защитной» мерой для заявителя. Если претензионный этап соблюден, заявление правильно составлено и подано, есть грамотно подобранные документальные доказательства, суд с большой долей вероятности удовлетворит требования владельца участка.

Можно ли взыскать задолженность за землю

Чтобы обосновать позиции в суде, необходимо подать полный пакет документов. Кроме искового заявления, которое составляет истец с помощью юриста, адвоката, в него входит ранее отправленное претензионное письмо с подтверждением факта отправки — почтовой квитанцией, журнальной выпиской и так далее. К ним прикладывают документы, свидетельствующие о вручении претензии и, если есть — письменный ответ должника на нее. На почтовом уведомлении должны присутствовать дата получения и подпись ответчика.

На заседаниях истцу необходимо подтвердить свою позицию. Для этого человеку нужно, ссылаясь на договор, указать, сколько арендатор ему должен.

Копии иска по числу участников, для ознакомления каждого из них с сутью претензий. Заявитель может сам разослать копии, тогда прилагаются почтовые документы.
Копия договора.
Копия претензионного письма и документ, подтверждающий его отправку.
Квитанция об оплате госпошлины.
Доказательство нарушения сроков перечисления средств по договору. Например, выписка с банковского счёта.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая право распоряжаться участком.
Доверенность на представление интересов. Прилагается, если иск подписан не арендодателем.

Как узнать размер долга за аренду земли?

Также лицо может потребовать выплату процентов за пользование чужими деньгами. Данное право закреплено в статье 395 ГК РФ. Арендодатель получает сумму, как если бы он предоставил денежный заём под процент, соответствующей ключевой ставке ЦБ РФ.

В процессе судебного разбирательства по настоящему делу было установлено, что земельный участок, площадью 1748 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0505005:55, поставлен на государственный кадастровый учет 29 ноября 2023г. на основании распоряжения главы администрации МО от 23.10.2023г. №5798-р. Актом от 29.11.2023 №27/08 определения кадастровой стоимости земельных участков кадастрового квартала № 01:08:0505005:55 была установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 726 150 рублей. Впоследствии на основании Постановления Кабинета министров от 30.11.2023 №194 был вынесен акт от 17.06.2023 №1561/08 определения кадастровой стоимости земельных участков, где ошибочно указана кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 148 668 рублей 24 копеек. В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 24.07.2023 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ошибками в государственном кадастре недвижимости являются: техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости; воспроизведенная в государственном кадастра недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. В силу пункта 4 названной статьи кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Закона), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. На основании положений письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.02.2023 №2228-АП/Д06, ФГУ «Земельно-кадастровая палата» было принято решение от 19.01.2023 №0100/11-1110 об исправлении технической ошибки. Данное решение от 19.01.2023 № 0100/11-1110 истцом не оспорено. Представитель третьего лица – ФГУ «Земельно-кадастровая палата» подтвердил в заседаниях суда (23.03.2023, 07.04.2023) и в представленном отзыве, что правильное значение характеристики кадастровой стоимости земельного участка составляет 1 726 150 рублей с момента постановки данного земельного участка на государственный кадастровый учет (т.е. с 29.11.2023г.). Таким образом, как следует из представленных в материалы дела доказательств, кадастровая стоимость земельного участка, площадью 1748 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0505005:55, составляет 1 726 150 рублей. Кроме того, представитель ответчика адвокат Рахманова А.Г. в своих возражениях на иск настаивала на отсутствии долга перед истцом, поскольку у ООО «Спорттовары» имеет место переплата по договору от 11.07.1997 №000316 перед Комитетом по управлению имуществом МО в размере 148 447 рублей 22 копеек, что подтверждается актом сверки от 21.12.2023. Факт переплаты арендных платежей по договору аренды в адрес администрации МО подтвердил в судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом МО, который в подтверждение сослался на письмо руководителя Комитета по управлению имуществом МО от 21.12.2023 №3954. Согласно данному письму ответчиком была произведена оплата по договору от 11.07.1997 №000316 в размере 210 рублей 85 копеек, тем самым излишне уплатил по состоянию на 01.04.2023г. сумму в размере 148 447 рублей 22 копеек. Также представитель ответчика представил в материалы дела платежное поручение от 07.04.2023 №92 о внесении арендной платы за период с 01.03.2023г. по 30.04.2023г. по договору аренды №0316 от 11.07.1997 в размере 8 270 рублей 76 копеек. Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что переплата по договору аренды земельного участка с учетом произведенной ответчиком доплаты полностью покрывает размер заявленных истцом требований на момент рассмотрения настоящего дела. За ненадлежащее исполнение обязательства истец предъявил ко взысканию договорную пеню в размере 602 733 рублей 44 копеек, рассчитанную за период с 01.04.2023г. по 07.04.2023г. За несвоевременное перечисление арендной платы в местный бюджет взимается пеня в размере 0,7 % от суммы недоимки за каждый день просрочки (подпункт 2.4 договора). Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчика по процентам за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2023г. по 07.04.2023г. составила 602 733 рубля 44 копейки. Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Данная норма предусматривает возможность взыскания истцом пени лишь в том случае, если его исковое требование по взысканию задолженности удовлетворено. Таким образом, требования истца о взыскании пени не подлежат удовлетворению.

Вы здесь

Таким образом, поскольку задолженность у общества по арендной плате отсутствует, ответчик полагал, что и требования в части взыскания пени в размере 602 733 рублей 44 копеек также необоснованны и не подлежат удовлетворению. Просила в иске отказать полностью. В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом МО по заявленным исковым требованиям полагался на усмотрение суда. Кроме того, подтвердил, что у ответчика по договору аренды по состоянию на 01.04.2023г. перед администрацией МО была переплата в размере 148 447 рублей 22 копеек. 11 июля 1997 года между администрацией муниципального образования (арендодатель) и ООО «Спорттовары» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 0316 (далее – договор), по которому арендодатель сдает, а последний принимает в аренду земельный участок, общей площадью 0,175 га, для размещения магазина сроком на 10 лет с правом продления договора. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (подпункты 9.1 договора). Данный договор прошел регистрацию в установленном законодательством порядке. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 ГК РФ).