Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Как заставить дом в управляющую компанию поменять двери в подвал и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса подвал многоквартирного дома (МКД) входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. Но на практике признать подвал собственностью жильцов не всегда просто.
💡 Законодательное регулирование. Определение собственника
Но, несмотря на то, что строение было незаконным, а собственники жилых помещений на собрании высказались за восстановление первоначального состояния дома, суд отказал в удовлетворении требований управляющей компании. Суд в своем решении руководствовался результатами строительно-технической экспертизы. Она выявила, что незаконная постройка улучшила состояние несущих конструкций и способствовала сейсмоустойчивости здания, а при демонтаже и приведении дома в первоначальное состояние не обойтись без ущерба для МКД.
❗ Ответственные за состояние подвала
Так, в деле №А19-9053/2023 от 2023 года управляющая компания пыталась через суд добиться устранения самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела были следующими: ответчик самовольно вырыл подвал под МКД площадью свыше 400 кв. м и заменил часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее он отсутствовал).
Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.
Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.
Помещения общего пользования
Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.
Так, в деле №А19-9053/2023 от 2023 года управляющая компания пыталась через суд добиться устранения самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела были следующими: ответчик самовольно вырыл подвал под МКД площадью свыше 400 кв. м и заменил часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее он отсутствовал).
Если имуществом дома управляет УК, то именно она должна следить за состоянием подвального помещения. Средства на содержание имущества собирают с жильцов. При необходимости ремонтных работ отвечает за их проведение управляющая компания.
✅ Использование подвального помещения
Но есть и другие решения судов, которые пытаются выделить коммуникации и оборудование, делающие подвал техническим и обуславливающие необходимость оформления его в общую собственность. По мнению судей, к таким можно причислить коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа жильцов и обслуживающие весь дом. Это могут быть: коммуникации с запорно-регулирующей арматурой для эксплуатации всего дома, вентиляционные шахты, тепловой узел, насосное оборудование и пр.
В статье 7.22 КоАП РФ говорится, что ответственное лицо, нарушившее правила содержания и ремонта дома (куда входит и требование о закрытых дверях в подвальные помещения), должно заплатить административный штраф. Для должностных лиц — от 4 до 5 тысяч рублей, для юридических лиц — от 40 до 50 тысяч рублей.
За то, чтобы двери были заперты, отвечает управляющая организация (УО), или ТСЖ, или ЖК, или ЖСК. Это зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом. Если выбран способ управления непосредственно собственниками, то ответственность лежит на обслуживающей организации, с которой у собственников заключены договора.
Ответственность тех, кто обслуживает дом
Ключи от подвала должны быть как минимум у той организации, которая управляет домом. Дополнительно ключи могут выдаваться сотрудникам аварийно-диспетчерской службы и рабочим, которые занимаются обслуживанием дома, поскольку их работа связана в том числе и с подвалами. Там нужно убираться, проветривать, проводить обработку от грызунов, следить, чтобы не затапливало.
Законодательство, регламентирующее порядок пользования и содержания мест общего пользования — это Жилищный кодекс РФ и Постановление Правительства РФ от 13.08.2023 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». В постановление часто вносятся дополнения и исправления, последнее из которых, на сегодняшний день, датируется мартом 2023 года.
Как часто должен проходить ремонт общих мест пользования?
Время проведения текущего ремонта зависит только от возникновения необходимости в нем. Период проведения ремонтных работ в подъездах, имеющих косметический или капитальный характер, должно определяться коллегиально жильцами, с учетом их пожеланий. Очевидно, что замену окон в подъезде или ремонт магистральных узлов отопительной системы лучше проводить летом. Тогда как покраска стен, потолков и перил на лестничных пролетах, а так же ремонт лестниц и пола может быть произведен в любое время календарного года.
За чей счет производится ремонт общих мест пользования?
Согласно этого документа все места общего пользования многоквартирного дома, включая общедомовые коммуникации, должны содержаться в исправном виде. Для этого собственники помещений должны своевременно и по мере необходимости проводить текущий ремонт. Сроки проведения такого ремонта нигде не регламентируются, однако в договоре на управление и содержание дома могут быть оговорены определенные интервалы между косметическим ремонтом подъезда дома, фасада, придомовой территории и других площадей, не требующих постоянного текущего ремонта.
Регулярные осмотры делают для своевременного выявления дефектов и причин их возникновения. По итогам проверок делается отчет, в котором указывают необходимые меры для устранения недостатков. Также проверяют вид использования подвала и его общее состояние.
Запрещается обустраивать хозяйственные склады. Недопустимо сдавать в аренду подвалы, где есть газовые трубы и щиты отключения приборов и коммуникаций. Ту часть, где коммуникации отсутствуют, можно сдать в аренду или под другое использование с условием, что доступ к трубопроводу и прочему оборудованию будет предоставлен круглосуточно.
Требования к использованию подпольев
Подвалы и технические подполья разрешено использовать для инструментов рабочих из обслуживающей дом организации. Это могут и материалы для ремонта, некоторое оборудование или вещи, необходимые для обеспечения комфортного проживания владельцев квартир.
