Страховой Фонд 214 Фз

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Страховой Фонд 214 Фз. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2023 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2023 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2023 г. N 1 (часть I) ст. 40

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

ГАРАНТ:

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Компенсационный фонд дольщиков даёт им большие права в принятии решений. Выделяется схема этапности строительства: котлован, возведение фундамента, строительство здания, внутренние работы и другое этап завершения работ, схема сдачи строения в эксплуатацию.

Закон о фонде страхования долевого строительства

1. Перечисление компенсационного платежа осуществляется застройщиком в процессе регистрации (по законодательству) каждого договора о долевом участии.
2. Сумма платежа не может превышать предельную процентную ставку. В настоящее время установлен размер 1,2% от цены каждого договора.
3. Ставка обязательных платежей может изменяться на основе Федерального Закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.
4. Взносы должны быть перечислены за 3 дня до даты регистрации договора.

Компенсационный фонд долевого строительства

• страховка застройщика (риски, ответственность);
• банковская гарантия;
• поручительство, юридическое или материальное обеспечение от партнёров;
• залоговые варианты или вхождение застройщика в крупный строительный холдинг.

Выплату возмещений гражданам будет осуществлять банк-агент AO «Банк ДОМ.РФ». Для получения возмещения необходимо подготовить оригинал документа, удостоверяющего личность, а также выписку из реестра требований кредитора о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства разместил информацию о каждом из 30 проблемных домов, по которым на Наблюдательном совете принято решение о выплате компенсаций. Информация об этом размещена на странице каждого объекта на официальном сайте Фонда: фонд214.рф. Кроме того, на сайте Фонда реализован сервис по записи на подачу заявлений о выплате компенсации.

Банк ДОМ.РФ выдал первую ипотеку по ставке 2% на строительство жилого дома

Получить информацию о перечне подразделений Банка, осуществляющих выплату, и режиме их работы, а также записаться на подачу заявлений о выплате возмещений, можно на официальном сайте Фонда — фонд214.рф, а также по телефонам горячей линии: 8-800 7007-214.

Принятые в конце декабря 2023 г. поправки в 214-ФЗ позволяют застройщикам привлекать деньги дольщиков при условии использования счетов эскроу либо выплаты взносов в компенсационный фонд.[1] То есть теперь девелопер, вроде как, может выбирать между эскроу и выплатами в фонд.

Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов

Одновременно законодатель сузил варианты применения выплат в компенсационный фонд. Правда, при этом он не до конца разъяснил ситуацию с договорами, по которым застройщик застраховал свою ответственность (взял поручительство) не по каждому ДДУ, а в целом на весь объект. Ну и наконец, ряд вопросов вызывает возможность правительства устанавливать критерии для работы без счетов эскроу. Точнее, данные вопросы вызывает проект Минстроя. Позволяя не использовать вышеуказанные счета, данный документ вообще не упоминает среди критериев способы обеспечения обязательств перед дольщиками. Получается, что при указанных условиях девелопер вправе привлекать деньги не только без счетов эскроу, но и без выплат в компенсационный фонд, без страхования своей ответственности и без поручительства. А это нонсенс.

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

При этом следует помнить, что Положение ЦБ РФ определяет только общие параметры оценки кредитоспособности и качества ссуд. В свою очередь банки разрабатывают и пользуются своими регламентами. Последние ещё более жестко оценивают кредитоспособность заемщиков. Все это делает получение целевого кредита нетривиальной задачей. И в регионах уже есть многочисленные случаи, когда застройщики, имеющие хорошую кредитную историю, получали отказы от банков в связи с «низкой» кредитоспособностью. Эту проблему надо решать уже сейчас.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в Краснодарском крае создан на основании федерального закона N 151-ФЗ от 27 июня 2023 г. и в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края №713 от 23.10.2023 г. «О Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства в Краснодарском крае» с целью обеспечения условий для завершения строительства проблемных объектов на территории Краснодарского края с привлечением средств региональных и местных бюджетов.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в Краснодарском крае

По мнению Президента Владимира Путина, главная цель власти в решении проблем обманутых дольщиков сегодня – «переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и на государство». Именно для решения этих задач был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Краснодарском крае.

Проблемные объекты Краснодарского края

Для эффективного функционирования и достижения своих целей, Фонд защиты дольщиков Кубани может выступать в качестве застройщика и работать в рамках Закона № 214-ФЗ, а также выполнять функции технического заказчика, а также заключать договоры участия в долевом строительстве, договоры купли-продажи и другие сделки по распоряжению принадлежащему Фонду имуществом.

«Фонд позволит нам оперативно решать проблемы в сфере дольщиков и минимизировать количество проблемных объектов. Согласно Федеральному закону №214, Фонд сам сможет выступать в качестве застройщика и достраивать проблемные объекты на территории Москвы в приоритетном порядке», – сказал Марат Хуснуллин.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Учредителем фонда является правительство Москвы в лице Москомстройинвеста, который также утверждает Устав Фонда. Финансировать деятельность Фонда будут за счет городского бюджета. Утвержден состав Совета Фонда, его возглавит генеральный директор.

Поделиться

Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова отметила, что в обновленных по итогам третьего квартала 2023 года «дорожных картах» по проблемным объектам предусмотрен механизм завершения строительства региональным Фондом. Сейчас этот перечень формируется.

• если девелопер желает выстроить до 1,5 тыс. квадратных метров, размер его уставного капитала должен составлять как минимум 2,5 млн. рублей,
• если площадь застройки будет составлять 25 тыс. квадратных метров, то размер уставного капитала должен равняться 40 млн. рублей,
• если масштабный девелопер запланировал занять территорию свыше 500 тыс. кв. м., то уставной его капитал должен быть как минимум 1,5 млрд. рублей.

Спасет ли всероссийский страховой фонд застройщиков

В данный фонд все застройщики будут платить 1 от стоимости каждого вводимого объекта. Ранее застройщики делали отчисления в фонды в СРО. В итоге средства, которые туда уходили «растворялись» и по факту, с функцией страхования ответственности застройщика такие фонды не справлялись.

Какие новые требования предъявляются к девелоперам?

Отныне каждый застройщик будет обязан иметь свой официальный сайт и на нем отображать информацию по каждому объекту, который находится на стадии строительства. Кроме того, на сайте должна будет отражаться проектная декларация, разрешение на строительство, а также проект ДУДС. Еще одно обязательное условие наличие на сайте фотографий, отражающих процесс строительства. Все изменения, которые вступят в ближайшем будущем в силу, написаны «кровью» обманутых дольщиков, точнее сказать не кровью, а деньгами, во многих случаях безвозвратно потерянными.

«По определению страхование предполагает защиту от рисков, носящих случайный характер. Например, удар молнии, пожар. Но если вы жжете костры в квартире — это уже будет неслучайный характер. А то, что творится с долевым строительством, это закономерность, а закономерность не может страховаться», — считает Рустэм Сабиров.

«Как они будут продавать договоры долевого участия? Когда ты идешь в Росреестр, ты должен принести договор со страховой компанией. А Росреестр заходит на сайт Центробанка и смотрит список аккредитованных страховщиков. Непонятно, как сейчас будут идти продажи», — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Кто из казанских застройщиков был в «Респекте»?

«Респект» занимался страхованием домов со строительными номерами 5.1 и 5.2 жилого комплекса «Палитра» на Оренбургском тракте, по крайней мере соответствующая информация содержится в проектной декларации. Данный проект принадлежит компании «#Суварстроит». Кроме «Респекта», эти дома страховали еще две компании — «Региональное страхование» и «Проминстрах». Эти компании выбыли из списка Центробанка еще раньше, чем «Респект». В проектных декларациях по некоторым объектам указано, что права дольщиков закрепляются страхованием, но конкретные компании не называются. Речь идет, например, о доме №1 ЖК «Южный парк», ЖК «Манхеттен», ЖК «Столичный», домах под номерами 2.3, 5.2, 2.6, 2.4, 2.5, 5.1 ЖК «Сказочный лес». В большинстве остальных случаев указывается, что соблюдение обязательств перед дольщиками обеспечивается выплатами в компенсационный фонд.

Итак, законодатель четко указал на приоритетность эскроу перед выплатами в компенсационный фонд и сформулировал ситуации, когда девелопер может делать платежи без открытия счетов. Кроме того, он распространил требования об эскроу не только на ДДУ, которые будут заключаться после 01.07.2023, но и на все договоры, подписанные до этой даты и направленные после неё на регистрацию, если дом не введен в эксплуатацию. Таким образом, закон де-факто получил обратную силу. Причем на правоотношения, которые еще не наступили.

Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов

А теперь о проблемах перехода на эскроу. Самая большая из них состоит в том, что далеко не все девелоперы обладают достаточным уровнем кредитоспособности. Это в итоге приведет к тому, что, когда наступит час «Х», некоторые застройщики вообще не смогут получить кредит.

Актуальная проблема перехода на проектное финансирование

С другой стороны, если новые ДДУ не предусматривают страхование и поручительство в отношении каждого покупателя, а обязательства застройщика по передаче помещений обеспечиваются страховкой его ответственности или поручительством банка в отношении всего дома в целом, то вышеуказанные правила не применяются. Получается, что если строительная компания перечисляла выплаты в Фонд по таким ДДУ, то с 01.01.2023 года она уже не может производить отчисления по новым договорам. А что тогда делать? Срочно переходить на счета эскроу? Переоформлять страховку и поручительство в отношении каждого дольщика? Или всё-таки достаточно поручительства и страхования ответственности в отношении всего здания? Непонятно.

Причем под документами будет иметься ввиду скорее всего максимум паспорт и сам договор долевого участия. Если фонд решит просто возместить убытки, то придется открыть счет в банке, который будет выбран фондом для выплат средств дольщиком. Пока что механизм убытков кроме суммы, указанной в договоре долевого участия, не разработан. Так что на пеню рассчитывать не стоит.

Причем, как указано в ФЗ-218, компенсационный фонд долевого строительства обособляется от любого другого имущества некоммерческой организации, поэтому средства, собираемые с дольщиков и застройщиков, не будут тратиться на различные нужды организации, кроме как на помощь застройщикам и дольщикам.

Требования к застройщику

Как мы выяснили, работа по 214-ФЗ хоть и стала более ответственно регулировать деятельность застройщиков, но полного порядка в сфере не дала. Поэтому создание фонда – это еще один шаг к адекватным рыночным отношениям и страхованию рисков дольщиков – граждан государства. Смысл работы нового фонда – смочь достроить проблемный объект. Так как страховые полиса и прочие инструменты работы с застройщиками такого эффекта не давали.

Предполагается, что это будет некий аналог агентства по страхованию вкладов (АСВ). И с 1 января 2023, застройщики будут перечислять сюда 1% (не более) стоимости объекта строительства. Многих смутило то, что может возникнуть ситуация двойного сбора. Однако глава Минстроя Михаил Мень уже неоднократно официально опроверг такую возможность.

Часть 2: Компенсационный фонд долевого строительства

• Дольщики смогут рассчитывать на помощь фонда только после ввода судом процедуры банкротства застройщика (п.1 ст.23.2). Такие судебные процессы длятся от года и дольше. При этом сегодня страховым случаем по закону признаётся не только банкротство, но и судебное решение взысканию предмета залога из-за задержки передачи объекта долевого строительства (п.8 ст.15.2 и ст.14). Да, этот вариант тоже отнимет больше года. Но банкротства юрлица уже не нужно.
• Взнос (не более 1%) рассчитывается от стоимости строительства объекта по проектной декларации (п.3 ст.23.2). То есть это большой, но разовый платёж. Ведь сейчас страховые взносы нужно платить ежегодно. А средний срок возведения многоэтажного дома и его ввод в эксплуатацию – это 2–3 года. То есть совокупная страховка составляет уже 2–5% стоимости строительства. Если нынешняя редакция это не оплошность, которую исправят осенью, то отказ от ежегодных платежей позволит девелоперам сэкономить в 2–3 раза.

Госмонополия на страхование ДДУ

Кроме того, процесс достройки растягивается от нескольких месяцев до нескольких лет. Деньги нужны лишь поэтапно. Получается, что с ростом компенсационного фонда достраивать можно на одни проценты. Для справки, чтобы закрыть обязательства обанкротившегося строительного экс-гиганта ГК «СУ-155» требуется 39–48 млрд р. и два года работы.

Однако с достройкой дома за счет страховой компании также возникают трудности: закон не предусматривает подобных механизмов. В связи с этим, то, по какому пути пойдет страховщик (достройка многоквартирного дома или выплата средств дольщикам) во многом зависит от результатов переговоров дольщиков со страховой организацией. В целом, практика обращения дольщиков к страховым компаниям показывает, что страхование реальное ответственности застройщиков в России так и не заработало.

Страхование застройщиков по 214-ФЗ: ответы на часто задаваемые вопросы

Обязанность страховать свою ответственность установлена законом для застройщика. Это означает, что он должен заключать договор страхования и нести связанные с этим расходы (уплачивать страховой организации страховую премию — плату за страхование своей ответственности). Вместе с этим, закон не запрещает застройщику включать такие расходы в цену договора участия в долевом строительстве, хотя страховая премия рассчитывается как процент от цены такого договора. Оплачивать дополнительные средства застройщику сверх цены договора участия в долевом строительстве дольщик не обязан, если застройщик предъявляет такие требования — то они незаконны.

9. Многие говорят, что объем потенциальных выплат по страхованию застройщиков превышает все резервы страховых компаний страны. И поэтому страховые компании не спешат заходить на этот рынок. Так ли это?

Также законом предусмотрено, что договор страхования вступает в силу с момента регистрации договора долевого участия в строительстве. Поэтому договор страхования дома целиком при отсутствии договоров долевого участия не будет действовать. В связи с этим большинство страховых компаний предлагают заключить один рамочный договор страхования на многоквартирный дом (соглашение о намерениях, предварительный договор и т.п.), определив в нем предварительно согласованный тариф, объект строительства и т.п., а затем заключают отдельные договоры страхования (страховые полисы) на каждую квартиру при заключении договора долевого участия.