Аренда Недвижимого Имущества Гк

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Аренда Недвижимого Имущества Гк. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.

При внесении существенных условий в договор аренды земельного участка или объекта недвижимости необходимо подробно описать условия оплаты аренды:

Недвижимость может быть сдана в аренду только собственником. Лицо, не имеющее право собственности на объект, может подписать соглашение, только если это позволено действующими законами или настоящим хозяином.

Объект соглашения

Договор аренды чаще всего составляется на определенный срок, который тоже относится к существенным условиям. При отсутствии срока действия заключается бессрочный договор.

1. арендодатель не предоставляет в срок объект аренды либо создает препятствия пользованию;
2. арендодатель не предоставляет принадлежности и документы в отношении арендованного имущества, а без них арендатор либо вообще не может пользоваться объектом аренды, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, например пользование объектом аренды сопровождается существенными сложностями;
3. арендодатель предоставил имущество со скрытыми недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им;
4. арендодатель предоставил имущество, обремененное правами третьих лиц, о которых арендатору не было известно;
5. арендодатель не производит капитальный ремонт;
6. объект аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (как по вине арендодателя, так и вследствие обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), становится непригодным для использования;
7. арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или с условиями договора (нарушения должны быть существенными либо неоднократными), существенно ухудшает имущество (нарушения должны быть существенными либо неоднократными);
8. арендатор более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату;
9. арендатор не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность возложена на арендатора.

Нормы о прокате (ст. 626–631 ГК) рассчитаны прежде всего на потребительские отношения, хотя не исключается и применение соответствующих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной.

Аренда транспортных средств

1. арендодатель обязан заключить договор купли-продажи объекта лизинга. Право выбора продавца по умолчанию принадлежит арендатору, но может быть договором предоставлено арендодателю;
2. арендодатель, если договором не предусмотрено иное, должен обеспечить возложение на продавца обязанности передать объект лизинга непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК).

Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.

Договор аренды

В последующий период отечественное гражданское законодательство также оперировало понятием «имущественный наем», а термин «аренда» использовался в основном для передачи в хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.

Форма договора аренды

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Пользование как правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет особое внимание. Без пользования нет и надлежащего исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения установленного порядка пользования имуществом арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Объект сделки

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что таковое связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

3. В п. 3 коммент. ст. установлены правила о форме договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на имущество к арендатору. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа — см. коммент. к ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК).

Комментарий к статье 609 ГК РФ

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором движимого имущества, то форма аренды (и только она — п. 16 письма ВАС N 66) определяется по правилам ст. 158 — 162, 434, п. 1 коммент. ст. ГК; недвижимого — ст. 550 — 551, 559 — 560 ГК.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ ОБ АРЕНДЕ

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

CПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Однако требование о государственной регистрации не распространяется на исключительные случаи, которые могут быть установлены законодательством. Так, например, ст. 26 ЗК устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В другом случае при рассмотрении дела об устранении препятствий для пользования арендованным имуществом установил, что срок действия договора аренды, заключенного истцом с учетом дополнительного соглашения, составляет более чем один год, в связи с чем договор подлежал государственной регистрации, однако в нарушение гражданского законодательства доказательств государственной регистрации спорного договора и дополнительного соглашения к нему не имеется, суд пришел к выводу о том, что договор аренды следует считать незаключенным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2023 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11).

Комментарий к Ст. 609 Гражданского кодекса РФ

Важным условием, касающимся формы договора аренды, является условие о его государственной регистрации, касающееся при этом только договоров аренды недвижимого имущества. В случае несоблюдения такого условия договор аренды будет считаться незаключенным. Так, например, суд, рассматривая дело по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла-1» о выселении с земельного участка, пришел к выводу, что, поскольку срок действия подписанного сторонами спора договора аренды земельного участка составляет 3 года и этот договор в нарушение требований гражданского законодательства не был зарегистрирован, что свидетельствует о его незаключенности и об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия земельного участка, принимая во внимание, что к моменту предъявления иска уже истек и срок действия договора, требование о выселении ответчика с земельного участка правомерно удовлетворено (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2023 по делу N А56-56391/2023).

Согласно статье 432 ГК РФ, пока не будут обговорены и прописаны все существенные условия договора аренды жилого помещения или любого другого объекта, соглашение не считается заключенным. Письменная форма документа заверяется подписями и печатями.

Существенные условия договора аренды

При внесении существенных условий в договор аренды земельного участка или объекта недвижимости необходимо подробно описать условия оплаты аренды:

Что такое «существенные условия»?

• определенная сумма, установленная по согласию обеих сторон;
• сумма, рассчитанная с учетом метража арендуемого имущества или количества помещений (если речь идет о здании);
• оплата коммунальных услуг;
• оплата ремонта (косметического и капитального);
• компенсация оплаты внесенных изменений.