⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Когда Заработает Компенсационный Фонд По Фз 214. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Дольщик вправе возлагать надежду на снижение рисков вероятных потерь, полагаться на государственную защиту своих законных интересов, но это не мешает ему собирать самостоятельно информацию, накапливать данные по ходу работы застройщика и его субподрядчиков, о платежах и других значимых событиях для выхода из непредвиденных ситуаций.
Закон о фонде страхования долевого строительства
Поскольку значительная часть денежных средств поступает от дольщиков из средств финансовых организаций (например, банковские кредиты на жилищное строительство), фонд имеет возможность отслеживать и управлять инвестициями длительные промежутки времени.
Компенсационный фонд долевого строительства
Законодатель решил, что фонд не является коммерческой организацией, а создаётся как инструмент помощи застройщикам и дольщикам. Фактически получается действенный инструмент государственного влияния на сферу долевого строительства.
Также эксперты прогнозируют подорожание квартир на первичном рынке – как раз на фактические 1,2%, которые будут платить застройщики в фонд. При этом те, кто зарегистрировал первый договор до 2023 года, смогут продавать жилье дешевле. Поэтому будьте внимательны и уточняйте у застройщика и в Росреестре, попадает ли ваша новостройка под действия государственного компенсационного фонда.
Новшества в законодательстве в части создания фонда государственного строительства невозможно рассматривать только с точки зрения появления взносов, которые могут увеличить цену итоговых квартир для дольщиков. Также депутаты ввели новые требования к застройщикам – намного более жесткие, чем раньше.
Возмещение убытков
- Девелоперы больше не смогут заниматься иной деятельностью, кроме как долевым строительством. Поэтому строительство магазинов и иных коммерческих объектов в том же жилом комплексе застройщику придется либо с помощью сторонних организаций, либо абсолютно другой компанией.
- Специализированным застройщиком может стать компания, которая возводила дома не меньше трех лет и площадью не меньше 10 тыс. кв.м. жилья. Самый спорный пункт, фактически запрещающий появление новых игроков на рынке. Мало кто может построить жилой дом в течение трех лет такой площади без привлечения долевых средств.
- Девелопер должен иметь на счету нетронутыми не менее 10% от себестоимости строительства – это достаточно крупная сумма. Средняя цена на новостройку в 10 этажей – более 10 млн рублей.
- Теперь девелопер сможет получить разрешение только на один объект. Неясная ситуация – либо крупные застройщики будут спешить и стремиться построить дома как можно быстрее, чтобы начать новые, либо же будет развиваться комплексное строительство, когда одним разрешением строится целый парад домов.
- На инженерные работы, проекты и покупку земли придется тратить либо свои, либо кредитные средства. Деньги участников долевого строительства могут идти только на возведение объекта.
- Деньги лежат только в одной финансовой организации, которая подвергается постоянным проверкам. Также проверяется каждая финансовая операция.
- Гендиректор компании не может быть банкротом другой организации, не должен быть осужден за экономическое преступление или же дисквалифицирован с аналогичной должности.
Средства компфонда на финансирование достройки объекта будут предоставляться в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат участникам долевого строительства по договорам долевого участия (ДДУ), если финансирование достройки объекта приведет к уменьшению затрат фонда на такие выплаты. «Представляется обоснованной норма о порядке расчета компенсационных выплат обманутым дольщикам с учетом максимальной площади объекта по ДДУ в размере 120 кв. метров», — пояснил К. Тимофеев.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
«Существующий механизм страхования ответственности застройщиков, в том числе с помощью общества взаимного страхования, не работает: банковская гарантия оказалась недоступной абсолютному большинству застройщиков, а страховые компании и ОВС не произвели ни одной выплаты пострадавшим дольщикам. Согласно новому закону, на смену страховым компаниям приходит компенсационный фонд — публично-правовая компания, которая будет находиться под строгим государственным контролем. В качестве гарантий интересов дольщиков по каждому договору долевого участия застройщик обязан вносить обязательный платеж в фонд», — сказал К. Тимофеев.
Поделиться
«Сегодня проходит более года с момента выявления нарушения до появления судебного запрета на работу застройщика. Все это время компании-нарушители продолжают привлекать средства граждан», — пояснил К. Тимофеев.
Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.
С 1 июля 2023 года начнет действовать новое требование: работать только через счета эскроу. Сейчас застройщики могут получать деньги напрямую на свои счета и сразу тратить их на стройку, а не ждать, пока дом будет готов. Пока этот порядок добровольный или по договоренности с банком. Через год все изменится.
Как застройщик может тратить деньги дольщиков
Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.
В нашем законодательстве существует такое понятие, как презумпция невиновности. Но на деятельность девелоперов, которые честно строят, выдерживают заявленные сроки, берут на себя дополнительные обязательства по созданию социальной инфраструктуры, решают городские задачи, это понятие, к сожалению, не распространяется. Все без исключения застройщики должны производить отчисления в компенсационный фонд.
В заключении хотел бы отметить, что девелоперский бизнес и строительная отрасль не могут развиваться без долгосрочного планирования. Сегодня новации в законодательство, регулирующее деятельность застройщиков, появляются каждые полгода. Строить планы на будущее и работать в таких условиях крайне затруднительно. И законодателям, и участникам рынка требуется определенное время, чтобы проверить эффективность нового механизма на практике. Не исключаю, что совокупность принятых мер раз и навсегда решит проблему обманутых дольщиков в нашей стране.
Права участников долевого строительства
Прошел месяц с момента начала работы компенсационного фонда — срок небольшой, чтобы делать глобальные выводы, но достаточный, чтобы проанализировать, насколько эффективна будет работать новая схема защиты участников долевого строительства.
Деньги из этой «кубышки» расходуются исключительно на выплаты дольщикам при банкротстве застройщика, а также на финансирование СРО по завершению строительства и ввода в эксплуатацию незавершенных объектов.
Компенсационный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства
Схема похожа на Агентство по страхованию вкладов из банковской сферы. Понятно, что государство делает большую ставку на фонд в долевом строительстве в решении проблемы с обманутыми гражданами.
Как работает компенсационный фонд?
Потребуется оформить решение общего собрания дольщиков о передаче Фонду полномочий по завершению строительства либо о возмещении дольщикам убытков за счет средств Фонда.
«Сегодня проходит более года с момента выявления нарушения до появления судебного запрета на работу застройщика. Все это время компании-нарушители продолжают привлекать средства граждан», — пояснил К. Тимофеев.
«Существующий механизм страхования ответственности застройщиков, в том числе с помощью общества взаимного страхования, не работает: банковская гарантия оказалась недоступной абсолютному большинству застройщиков, а страховые компании и ОВС не произвели ни одной выплаты пострадавшим дольщикам. Согласно новому закону, на смену страховым компаниям приходит компенсационный фонд — публично-правовая компания, которая будет находиться под строгим государственным контролем. В качестве гарантий интересов дольщиков по каждому договору долевого участия застройщик обязан вносить обязательный платеж в фонд», — сказал К. Тимофеев.
Президент России Владимир Путин 30 июля 2023 года подписал федеральный закон о компенсационном фонде долевого строительства, который должен гарантировать исполнение требований граждан в случае банкротства застройщика, сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
«Потребуется время для оценки практической результативности новых требований к застройщикам, однако предусмотренный механизм финансирования строительства будет способствовать прозрачности расходования застройщиками средств граждан», — отметил глава Комитета.
Пятница 21 июля 2023 стала днём, изменившим историю рынка долевого строительства. Госдума приняла законопроект о государственном компенсационном фонде. Более сотни поправок вносились в него стремительно, текст, случалось, корректировался несколько раз за день. И вот – свершилось.
Почему компенсационный фонд долевого строительства перевернёт рынок
Существенно вырос и «налог» на покупку строящейся недвижимости, чем, по сути, является принятое требование о перечислении застройщиками 1,2% с каждого регистрируемого договора долевого участия (ДДУ). И дело не в том, что эта сумма, естественно, перекладывается на плечи покупателя. А в том, что изначально в 214-ФЗ был оговорен взнос не более 1% стоимости строительства по проектной декларации. То есть взнос предполагалось платить сразу, но от планируемой суммы расходов на стройку (условно от себестоимости). Теперь же и процент больше, и отчисления требуют уже «по выручке» (цена продажи, очевидно, выше себестоимости). Помимо этого, ставка взноса может пересматриваться ежегодно. И, конечно, будет пересматриваться.
Компенсационный фонд как контролёр всего и вся
Во-первых, выплаты дольщику ограничены некой предельной суммой. Она равна произведению общей площади помещения по ДДУ (но не более 120 м²), и нормативной цене квадратного метра в новостройке, действующей на дату заключения ДДУ. Для справки, на IIIквартал 2023 для Москвы Минстрой утвердил цену 90 400 р./м², для Подмосковья – 54 479 р./м². Эти цены, очевидно, далеки от реальных среднерыночных. То есть, перечисляя взносы от цены сделки (от рыночной стоимости), дольщики получат гораздо меньше (по условным нормативам).
М. Л.: Отчисления собирают только с новых проектов, которые стартовали в октябре 2023 года. Постепенно число таких строек будет увеличиваться, а значит и суммарный объем полученных отчислений будет расти. Сейчас только 10% всех строящихся объектов возводятся по разрешениям на строительство, выданным в 2023 году. Большая часть строек стартовала в 2023 и 2023 году, поэтому можно предположить, что максимальный объем отчислений компенсационный фонд получит примерно через два-три года. Всего в России ежегодно заключается около 700 тыс. договоров долевого участия. При средней стоимости такого соглашения порядка 2-3 млн рублей, отчисления в фонд только в течение одного года составят около 21 млрд рублей. Это серьезная сумма, которой достаточно на строительство 25-30 трехсекционных семнадцатиэтажных домов серии П44-Т. А при изменении ставки отчисления на 0,3 п.п. (то есть с 1,2% до 1,5%), суммарный годовой объем отчислений вырастет до 26 млрд рублей.
Компенсационный фонд: во сколько обойдётся «защита от обманутого дольщика»
М.Л.: Компенсационный фонд – это инструмент борьбы не с причинами появления обманутых дольщиков, а последствиями подобных ситуаций. То есть банкротство компаний, вероятно, продолжится, но теперь проекты таких девелоперов не превратятся в долгострои, так как в ситуацию своевременно вмешается компенсационный фонд. Проще говоря, обманутые дольщики, возможно, и будут появляться, но их проблемы быстро решатся.
Квартиры от застройщиков с акциями
Р. С.: Нужно понимать, что фонд не является источником финансирования деятельности застройщика, и он не будет выделять капиталовложения на все уже существующие в стране проблемные стройки. Фонд призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, то есть он будет действовать адресно. Для такой модели борьбы с проблемой обманутых дольщиков сумма вполне приемлема.
Для этого с 1 января 2023 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.
Таким образом, участники долевого строительства с момента создания Фонда получают дополнительную защиту своих инвестиций при банкротстве или неправомерных действиях застройщика. Участники долевого строительства в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Данный закон о создании компенсационного фонда для защиты прав участников долевого строительства сделает надежнее рынок новостроек в Российской Федерации.
Как пользоваться реестром проблемных застройщиков?
Деятельность новой организации регулирует основной закон о компенсационном фонде (ФЗ № 218 от 29.07.2023 года). Как уже понятно из его наименования, речь идет о компании, которая была организована исключительно для защиты прав дольщиков на случай разорения девелопера.
8. Кредитная организация, в которой открыт номинальный счет, не позднее одного рабочего дня со дня поступления исполнительного документа, содержащего требование о взыскании денежных средств по обязательствам застройщика, направляет копию такого документа в Фонд. Фонд не позднее трех рабочих дней со дня получения копии исполнительного листа уведомляет кредитную организацию о размере денежных средств, которые необходимы для перечисления на счет компенсационного фонда, и размере денежных средств, на которые может быть обращено взыскание. Кредитная организация исполняет содержащиеся в исполнительном документе требования о взыскании денежных средств по обязательствам застройщика после получения указанного уведомления Фонда.
7. Обращение взыскания на денежные средства, находящиеся на номинальном счете, приостановление операций по номинальному счету по обязательствам застройщика, а также перечисление денежных средств застройщику по его требованию не допускается в отношении денежных средств в размере, который необходим для перечисления их на счет компенсационного фонда в соответствии с запросом органа регистрации прав об уплате или неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве.
Информация об изменениях:
2) незамедлительно в случае выявления Фондом факта неисполнения застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого застройщиком внесены денежные средства на номинальный счет для заключения (регистрации) иных договоров участия в долевом строительстве. В этом случае Фонд направляет уведомление о выявлении указанного в настоящем пункте факта в орган регистрации прав.
