⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Компенсационный Фонд Долевого Строительства Фз 214. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Компенсационный фонд под управлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» заменил ранее существовавшее страхование ответственности застройщика. Положения о фонде впервые появились в редакции закона «О долевом строительстве», введённой законом 218 ФЗ с 30 июля 2023, однако полноценную деятельность фонд начал с 20 октября 2023 года.
Компенсационный Фонд для дольщика
214 ФЗ в последних редакциях представил новую гарантию для дольщиков, позволяющую не потерять вложенные деньги — государственный компенсационный фонд, созданный для того, чтобы предоставить финансирование для проблемных проектов новостроек. В этой статье мы расскажем о компенсационном фонде долевого строительства по 214 ФЗ: каков размер отчислений застройщиков в него, и как дольщику получить компенсацию из Фонда.
Как работает компенсационный фонд долевого строительства
Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома. Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям. Если Фонд обнаруживает нарушения закона, он незамедлительно уведомляет о таком нарушении органы строительного надзора и Росреестр, которые принимают необходимые меры по 214 ФЗ.
Механизмы выдачи денег на завершение объектов, как и возврата средств обманутым дольщикам достаточно просты. Управляет ими госструктура, а не частные фирмы, что уже дает определенные гарантии. Благодаря фонду, даже при банкротстве девелопера появится реальный шанс возвести здание.
Что важно знать о компенсационном фонде долевого строительства
Формируется на основе средств, уплаченных девелоперами в виде страхования каждого ДДУ. В противном случае договор не вступит в силу (не зарегистрируется). В результате объем фонда за год может достигать 40-50 млн.руб. Естественно, он предполагает кардинальное изменение работы девелоперов, однако обеспечивает возмещение убытков участникам долевого строительства и сдачу объекта даже при неисполнении компанией возложенных на нее обязательств.
Как фонд работает?
Другие эксперты считают, что уже в период с конца 2023 до 2024 года включительно, цены будут только расти. Ведь введение для застройщиков нескольких видов отчислений одновременно (компенсационный фонд долевого строительства + страхование) несомненно отразится на цене квартир, поскольку затраты будут заложены в себестоимости квадратного метра. Соответственно, компании будут ждать наиболее подходящего благоприятного момента для повышения цен на жилье. Это, скорее всего, приведет к монополизации рынка «акулами» – часть мелких застройщиков вынуждены будут уйти, поскольку на счету, еще до начала строительства, у них должно присутствовать минимум 10% от стоимости объекта.
Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.
Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.
Законодательная основа строительного компенсационного фонда
- Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
- Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
- В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.
Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда. Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.
Что нужно знать дольщикам о компенсационном фонде долевого строительства
К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.
Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?
Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.
А теперь о проблемах перехода на эскроу. Самая большая из них состоит в том, что далеко не все девелоперы обладают достаточным уровнем кредитоспособности. Это в итоге приведет к тому, что, когда наступит час «Х», некоторые застройщики вообще не смогут получить кредит.
Застройщик может обойтись без эскроу и когда он работает в рамках программы реновации в Москве, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.
Проект Минстроя
Декабрьские поправки в закон об участии в долевом строительстве не только расставили все точки над «i» в вопросе внедрения счетов эскроу, но и определили целый ряд новых проблем. Рассмотрим некоторые из них в данной статье.
А многие застройщики, даже только начинающие строить объекты сейчас, скорее всего заключили такой договор со своими лицами, чтобы избежать расходов по взносам. Поэтому внимательно следите за ситуацией – если первый ДДУ зарегистрирован до 2023 года, то под действия защиты фонда вы как дольщик не попадаете. Придется надеяться на страховую компанию – прошлый механизм защиты.
Компенсационный фонд долевого строительства
Считает средства на выплату фонд просто – берется стоимость одного квадратного метра по договору долевого участия и умножается на предполагаемую площадь вашего будущего жилья. Поэтому не соглашайтесь оформлять договор, где есть заниженная сумма квадратного метра. И да, возможно, дольщики потеряют часть средств – все-таки часто расчеты могут вестись по средней стоимости жилья в регионе, когда фактически средства, потраченные на квартиру, будут больше.
Механизм работы компенсационного фонда
- Договора долевого участия без взносов регистрироваться не будут.
- Застройщику нужно перечислить средства за первый договор ДУ не позднее, чем за три дня до его заключения.
- Штрафы для юридического лица за привлечение средств инвесторов-физических лиц достаточно высокие – от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей.
- Ставка взноса за весь объект строительства – 1,2% от общей стоимости договора ДДУ. Это достаточно весомая сумма, поэтому мелкие участники строительства могут потерять возможность начать продажи на объекты, по котором планировался старт в 2023 году и позже. Стоит внимательно относится к выбору застройщика.
- Ставка может быть пересмотрена. Но только через 1 год и с помощью рассмотрения новых условий в Госдуме по всем чтениям.
«Существующий механизм страхования ответственности застройщиков, в том числе с помощью общества взаимного страхования, не работает: банковская гарантия оказалась недоступной абсолютному большинству застройщиков, а страховые компании и ОВС не произвели ни одной выплаты пострадавшим дольщикам. Согласно новому закону, на смену страховым компаниям приходит компенсационный фонд — публично-правовая компания, которая будет находиться под строгим государственным контролем. В качестве гарантий интересов дольщиков по каждому договору долевого участия застройщик обязан вносить обязательный платеж в фонд», — сказал К. Тимофеев.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Привлекать средства граждан для строительства жилья смогут застройщики, размер собственных средств которых составляет не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации. При этом застройщик не имеет права одновременно вести работы по нескольким разрешениям на строительство.
Поделиться
«Сегодня проходит более года с момента выявления нарушения до появления судебного запрета на работу застройщика. Все это время компании-нарушители продолжают привлекать средства граждан», — пояснил К. Тимофеев.
- позволяет разрешать споры между застройщиком и дольщиком исходя из общих норм, если 214-ФЗ или ДДУ не содержат решения;
- на его основе рассматриваются все споры в отношении сделок, не оформленных как ДДУ, в том числе предварительные договоры купли-продажи квартиры в новостройке.
Кодекс содержит общие правила заключения и расторжения договоров, прав и обязанностей сторон сделки, привлечения к ответственности, понятие убытков, неустойки и общие положения о строительном подряде.
Долёвка коммерческой недвижимости
- договор долевого участия в строительстве должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию в Росреестре. Процедура гарантирует, что квартира не будет продана дважды;
- ответственность за нарушение сроков передачи готовой квартиры стимулирует застройщика быстро оформлять право собственности за дольщиками. Установлены жесткие требования к срокам окончания строительства объекта и передачи квартиры дольщику.
