Судебная Практика По Истребованию Земельного Пая У Добросовестного Приобретателя

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Судебная Практика По Истребованию Земельного Пая У Добросовестного Приобретателя. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.

На компенсацию может рассчитывать добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения. Компенсацию для собственника, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя, отменили.

  • вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, который был причинен в виде утраты жилья;
  • исполнение этого решения не произошло в течение 6 месяцев по причинам, за которые взыскатель не отвечает.

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

При этом, подчеркнул Верховный суд, сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимость или обременении права на нее не означает, что с момента внесении записи в ЕГРП «лицо знало или должно было знать о нарушении права».

В суде прокурор уверял, что по итогам прокурорской проверки в местной администрации не были обнаружены бумаги о выделении соток под дачу ответчика. А тот смог представить лишь старую копию справки о выделении земли.

Что решила судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда

Все сведения о дачном участке в ЕГРП и Госкадастре областной суд велел удалить. Дачник с таким решением не согласился и дошел до Верховного суда. Там дело проверили и заявили, что ошибка в решении спора есть, и ее допустила апелляция.

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.
  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

Обзор судебной практики

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

  1. Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2023 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2023 № 5-КГ19-88).
  2. Весьма показательным мы считаем апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2023 по делу № 33-43089/2023. В этом акте суд указал, что правом на истребование квартиры из чужого незаконного владения (то есть правом на предъявление виндикационного иска) обладает только собственник квартиры.
  3. При принятии Мосгорсудом апелляционного определения от 16.08.2023 по делу № 33-31612/2023 суд, напротив, не встал на защиту покупателя. Суд отказал в признании его добросовестным приобретателем, так как были нарушены права собственника, утратившего квартиру помимо своей воли (при совершении дарения не было получено его нотариальное согласие на сделку).
  4. Большой круг дел о признании добросовестным приобретателем связан с квартирами, полученными по наследству. Возьмем для примера апелляционное определение Воронежского областного суда от 19.07.2023 по делу № 33-4779/2023. Суд в данном случае отказал покупателю в признании его добросовестным приобретателем, ведь он не проявил должной осмотрительности при покупке квартиры и не установил, что лицо, продавшее ему квартиру, приобрело ее уже после смерти предыдущего собственника.
  5. В апелляционном определении от 18.04.2023 по делу № 33-9610/2023 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.
  • ответчик приобрел имущество возмездно (т.е. за деньги или в обмен на другое);
  • отчуждатель не имел прав на заключение подобных сделок (поскольку права собственности не у него);
  • имущество попало к «незаконному продавцу» помимо воли законного правообладателя (кражи, обман, мошенничество);
  • приобретатель был добросовестным на момент заключения сделки (не знал и не мог знать о нарушении прав, проявил должные меры осторожности).
Рекомендуем прочесть:  Какие Льготы Имеет Работающий Ветеран Труда По Очедному Отпуску

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 301 и ст. 302);
  • Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам госорганов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2023 г. (касается случаев «самовольного строительства»);
  • Пост. Конституционного Суда РФ от 22 июня 2023 г. N 16-П (постановление Конституционного суда признает одну часть норм ст. 302 ГК РФ соответствующей Конституции, а другую – несоответствующей);
  • Пост. Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2023 г. N 10/22 под названием «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, а также других вещных прав».

    Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

    ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

    В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2023 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные. Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой. Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно. Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

    Рекомендуем прочесть:  В Какой Банк Можно Положить Деньги Что Бы Их Не Аристовали

    Квартирный вопрос

    КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

    С учетом изложенного, считаю обоснованным, оправданным и в полной мере отвечающим интересам участников гражданского оборота предложение о том, чтобы законодатель либо соответствующим образом изменил статью 302 ГК РФ либо предусмотрел отдельную норму (как это, к примеру, предусмотрено для истребования документарных и бездокументарных ценных бумаг от добросовестного приобретателя статьями 147.1, 149.3 ГК РФ), регулирующую истребование недвижимого имущества от добросовестного приобретателя, которая могла бы выглядеть (привожу для обсуждения вариант, в котором частью использована формулировка из приведенного ниже «Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2023 года) следующим образом: «Если недвижимое имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это недвижимое имущество от приобретателя в случае, когда собственник непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, либо если недвижимое имущество выбыло из его собственности иным путем помимо его воли. Если недвижимое имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать недвижимое имущество во всех случаях». Аналогичным образом, на мой взгляд, должен определяться круг ответчиков по заявляемому в указанной ситуации иску. Полагаю, что ответчиком по такому иску, прежде всего, должно быть лицо, за кем зарегистрировано право собственности на истребуемое недвижимое имущество, а лицо, не являющееся таковым, но владеющее спорной недвижимостью на момент подачи иска, должно привлекаться к участию в деле в качестве соответчика.

    Как видно из комментариев ниже, Ксения Ткаченко любезно предоставила следующую ссылку (за что ей большое спасибо): «Если жилое помещение выбыло из владения Российской Федерации, субъекта РФ или МО в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать, и уполномоченный собственником жилищного фонда орган непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя» (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления. от 01.10.2023 г.).

    Основные положения о добросовестном приобретении имущества от неправомочного лица, в т.ч. §§ 932-935, размещены в Третьей главе «Приобретение и прекращение права собственности на движимые вещи» ГГУ.

    § 321. Там, где введены так называемые земельные регистры владений дворян, земельные кадастры города, поземельные книги или другие подобные им публичные реестры, законное владение вещным правом на недвижимую вещь приобретается только посредством надлежащей регистрации в публичных реестрах.

    В свою очередь покупатель земельного участка, получив этот участок в фактическое владение за определенную плату, не приобретает на него законного права собственности и несет риски истребования земельного участка его собственником. При таких обстоятельствах очевидно, что вопрос защиты прав актуален как для собственника, так и для приобретателя земельного участка.

    Рекомендуем прочесть:  Кто Имеет Льготы При Протезировании Зубов В Курской Области

    Среди таких способов наиболее действенным является иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Истребование земельного участка из чужого незаконного владения имеет ряд характерных особенностей.

    Защита прав добросовестного приобретателя земельного участка

    Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

    КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

    По мнению Александра Латыева, партнера INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

    Пределы осмотрительности

    Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

    В соответствии со статьей 8 того же Федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

    В последние годы земельный участок продолжает оставаться привлекательным инвестиционным объектом, поэтому неудивительно, что сделки с земельными участками привлекают мошенников не меньше, чем сделки с домами и квартирами.

    КАК ЗАЩИТИТЬ СВОЕ ПРАВО НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОКУПАТЕЛЮ

    При предъявлении иска об истребовании земельного участка из незаконного владения собственнику необходимо иметь в виду, что ответчиком по делу может быть только лицо, фактически незаконно владеющее его земельным участком. То есть если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что земельный участок перешел к покупателю только “на бумаге”, а фактически им продолжает пользоваться сам собственник, то в иске будет отказано. При таких обстоятельствах собственнику, для того чтобы признать недействительным зарегистрированное право собственности покупателя, необходимо заявлять иск о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий ее недействительности.

  • Дарья К.
    Оцените автора
    Правовая защита населения во всех юридических вопросах