⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — В Чем Разница Между Правом Купля Продажа Права Аренды И Договором Аренды Земельного Участка. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Я два года назад оформил аренду земельного участка у государства, использую его для ведения личного подсобного хозяйства. Что понимается под термином «права аренды земли», отличается ли это понятие от «аренды» и как я могу распоряжаться указанными правами?
Отличие права аренды от аренды
Права аренды земли – это совокупность прав и обязанностей арендатора, которые вытекают из договора аренды или выигранной в результате аукционных торгов возможности заключения такого договора. А распорядиться этими правами можно по собственному усмотрению: либо реализовать их самостоятельно, либо передать, продать, подарить, завещать и т. п. В экономическом смысле они являются нематериальными активами.
Ответ юриста
В ст. 22 Земельного кодекса перечислены права арендатора земельного участка, которыми он обладает на протяжении всего срока действия договора. Арендатор может во время действия договора аренды земли передавать свои права и обязанности, обусловленные арендой земельного участка, третьему лицу в качестве взноса в уставный капитал хозобщества или товарищества, либо пая, вносимого в производственный кооператив. Право аренды земли может выступать и в качестве залогового обеспечения для выполнения правообладателем своих обязательств. Арендованный земельный участок или часть его может также передаваться в субаренду третьему лицу в пределах действия срока аренды.
- Наименование сторон, дату и место составления.
- Описание земельного участка с указанием его адреса, кадастрового номера, площади, категории земли и вида разрешенного использования.
- Реквизиты основного договора аренды, заключенного между нынешним арендатором и собственником.
- Срок аренды, который не должен превышать срока, установленного в основной сделке.
- Цена переуступки, которую будущий арендатор перечисляет предшественнику.
- Арендная плата, которая должна совпадать с суммой, указанной в основном соглашении.
- Выкупная цена земельного участка.
Порядок покупки и продажи права аренды земельного участка
Не путайте продажу права аренды и субаренду земельного участка. При субаренде образуется два уровня договоров: между собственником и арендатором, и между арендатором и субарендатором. Цепочка правообладателей таким образом дополняется третьим участником.
Договор
Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.
Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.
Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами
Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.
Определение срока новых правоотношений
Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.
- могут появиться скрытые недостатки территории;
- собственник может продать землю;
- иногда требуется согласие собственника;
- при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
- возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
- новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
- если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
- у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.
Полная информация о продаже права аренды земельного участка
Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.
Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды
Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.
Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.
Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».
Каков период уведомления о сделке?
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.
- Собственник земли вправе подать иск в суд о досрочном прекращении арендных отношений, если:
- временный владелец использует земельный надел не по тому назначению и вопреки условиям договора;
- на арендуемых угодьях проводятся такие работы, которые существенно ухудшают состояние почвы и грунта на участке;
- арендатор не вносил плату за пользование землей свыше двух раз подряд.
- Совершать сделки с арендованным земельным участком (подарить, продать, передать в качестве залога и др.). Эти действия никак не повлияют на права арендатора, однако земельный участок будет под обременением для нового собственника (залогодержателя).
- Самостоятельно решать, кто будет арендатором его участка.
- По своему усмотрению распоряжаться доходами, поступающими с аренды.
- Может потребовать компенсацию, если временный владелец продолжает пользоваться земельным участком сверх срока, который стороны согласовали в договоре.
- Требовать возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором было передано в момент достижения соглашения.
Важные особенности
По смыслу названных законов можно вывести определение права аренды земельного участка. Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.
Указанный договор заключен на основании договора купли-продажи права аренды от 01.02.2023 между обществом «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В., условиями которого предусмотрена продажа права аренды за 102 000 руб., определенной на основании отчета N 6/2023 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 19.01.2023, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).
В Чем Разница Между Правом Купля Продажа Права Аренды И Договором Аренды Земельного Участка
По мнению заявителей, признание судами договора аренды от 21.04.2023 N 620-05 недействительным неправомерно, поскольку без признания недействительным постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.04.2023 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу «Аврора-Уфа» во исполнение которого заключен договор аренды, противоречит положениям п.п. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, а вывод судов о нарушении порядка принятия решения о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды является необоснованными, так как в силу п.п. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок подлежал предоставлению обществу «Автора-Уфа» без проведения торгов, на основании поданного им заявления в орган местного самоуправления, поскольку иных заявок на предоставление спорного земельного участка не имелось.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2023 г. N Ф09-6628/14 по делу N А07-15266/2023 (ключевые темы: уступка прав — право аренды — предоставление земельных участков — договор аренды земельного участка — договор купли-продажи права аренды)
В кассационной жалобе общество «Аврора-Уфа», компания «Кифаллон Лимитед» просят указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, а также неправильное применение судами норм материального и процессуального права.
-
Под договором принято понимать документ, на основании которого происходит полная передача арендных прав, когда предшествующий арендатор полностью исключается из гражданско-правовых отношений, передавая правопреемство земельным участком цессионарию.
1.2. Договор аренды земельного участка N [ вписать нужное ] от [ число, месяц, год ], права и обязанности по которому передаются Правоприобретателю, зарегистрирован в [ наименование регистрирующего органа ] за N [ вписать нужное ] от [ число, месяц, год ], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации за N [ вписать нужное ] от [ число, месяц, год ].
Разница между договором и соглашением об уступке
[ Наименование Арендатора по договору аренды ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Правообладатель», и [ наименование нового Арендатора ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Правоприобретатель», вместе именуемые «Стороны», договорились о нижеследующем:
В Земельном же кодексе вместо института преимущественного права выкупа арендованных земельных участков из государственной или муниципальной собственности предусмотрены случаи, когда выкуп земельного участка проводится в упрощенном порядке без торгов одному участнику. Данные случаи установлены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Приобретение права аренды земельного участка
Чтобы не утратить свое преимущественное право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения из государственной или муниципальной собственности без торгов, заявление о намерении заключить договор купли-продажи такого земельного участка необходимо подать до дня истечения срока договора аренды.
Об аренде
При этом арендатор должен заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Если арендодатель отказывает арендатору, но при этом в течение года после окончания договора аренды заключает новый договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе через суд требовать переведения на него прав по новому договору аренды и компенсации убытков, причиненных отказом возобновить договор.
Но и здесь есть свои тонкости. Простой дом, не поставленный на государственный учет, не будет являться недвижимостью. Фактически это только комбинация строительных материалов. Дело в том, что недвижимость — именно юридическая характеристика. Поэтому дом будет ей являться только после регистрации в таком качестве. Если подготовить необходимые бумаги, то и обычный фундамент можно признать объектом незавершенного строительства, т.е. недвижимостью. Значит, аренду такого земельного участка можно уступить третьему лицу.
В-четвертых, общее правило относительно уведомления собственника земли уже разбиралось. Однако в договоре могут быть установлены другие условия. Например, прописана обязанность получения разрешения собственника на совершение любых сделок.
Особенности продажи здания на арендованном участке
В самом заявлении необходимо указать кадастровый номер объекта. Непосредственно кадастровый паспорт органы Росреестра самостоятельно запрашивают. Данная услуга не оплачивается заказчиком. Через месяц ему выдают выписку ЕГРП. С этого момента объект незавершенного строительства считается зарегистрированным. Собственник может в полной мере осуществлять свои права в отношении здания, в том числе и отчуждать его.
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2023 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
На что обратить внимание
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2023 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).