В Чем Разница Между Правом Купля Продажа Права Аренды И Договором Аренды Земельного Участка

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — В Чем Разница Между Правом Купля Продажа Права Аренды И Договором Аренды Земельного Участка. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.

Я два года назад оформил аренду земельного участка у государства, использую его для ведения личного подсобного хозяйства. Что понимается под термином «права аренды земли», отличается ли это понятие от «аренды» и как я могу распоряжаться указанными правами?

Содержание

Отличие права аренды от аренды

Права аренды земли – это совокупность прав и обязанностей арендатора, которые вытекают из договора аренды или выигранной в результате аукционных торгов возможности заключения такого договора. А распорядиться этими правами можно по собственному усмотрению: либо реализовать их самостоятельно, либо передать, продать, подарить, завещать и т. п. В экономическом смысле они являются нематериальными активами.

Ответ юриста

В ст. 22 Земельного кодекса перечислены права арендатора земельного участка, которыми он обладает на протяжении всего срока действия договора. Арендатор может во время действия договора аренды земли передавать свои права и обязанности, обусловленные арендой земельного участка, третьему лицу в качестве взноса в уставный капитал хозобщества или товарищества, либо пая, вносимого в производственный кооператив. Право аренды земли может выступать и в качестве залогового обеспечения для выполнения правообладателем своих обязательств. Арендованный земельный участок или часть его может также передаваться в субаренду третьему лицу в пределах действия срока аренды.

  1. Наименование сторон, дату и место составления.
  2. Описание земельного участка с указанием его адреса, кадастрового номера, площади, категории земли и вида разрешенного использования.
  3. Реквизиты основного договора аренды, заключенного между нынешним арендатором и собственником.
  4. Срок аренды, который не должен превышать срока, установленного в основной сделке.
  5. Цена переуступки, которую будущий арендатор перечисляет предшественнику.
  6. Арендная плата, которая должна совпадать с суммой, указанной в основном соглашении.
  7. Выкупная цена земельного участка.

Порядок покупки и продажи права аренды земельного участка

Не путайте продажу права аренды и субаренду земельного участка. При субаренде образуется два уровня договоров: между собственником и арендатором, и между арендатором и субарендатором. Цепочка правообладателей таким образом дополняется третьим участником.

Договор

Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.

Рекомендуем прочесть:  Вред Наркотиков Доклад

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Определение срока новых правоотношений

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Полная информация о продаже права аренды земельного участка

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

Каков период уведомления о сделке?

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.

  1. Собственник земли вправе подать иск в суд о досрочном прекращении арендных отношений, если:
    • временный владелец использует земельный надел не по тому назначению и вопреки условиям договора;
    • на арендуемых угодьях проводятся такие работы, которые существенно ухудшают состояние почвы и грунта на участке;
    • арендатор не вносил плату за пользование землей свыше двух раз подряд.
  2. Совершать сделки с арендованным земельным участком (подарить, продать, передать в качестве залога и др.). Эти действия никак не повлияют на права арендатора, однако земельный участок будет под обременением для нового собственника (залогодержателя).
  3. Самостоятельно решать, кто будет арендатором его участка.
  4. По своему усмотрению распоряжаться доходами, поступающими с аренды.
  5. Может потребовать компенсацию, если временный владелец продолжает пользоваться земельным участком сверх срока, который стороны согласовали в договоре.
  6. Требовать возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором было передано в момент достижения соглашения.
Рекомендуем прочесть:  Военная Экспертиза Москва

Важные особенности

По смыслу названных законов можно вывести определение права аренды земельного участка. Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.

Указанный договор заключен на основании договора купли-продажи права аренды от 01.02.2023 между обществом «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В., условиями которого предусмотрена продажа права аренды за 102 000 руб., определенной на основании отчета N 6/2023 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 19.01.2023, выполненного независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).

В Чем Разница Между Правом Купля Продажа Права Аренды И Договором Аренды Земельного Участка

По мнению заявителей, признание судами договора аренды от 21.04.2023 N 620-05 недействительным неправомерно, поскольку без признания недействительным постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.04.2023 N 1389 о предоставлении земельного участка обществу «Аврора-Уфа» во исполнение которого заключен договор аренды, противоречит положениям п.п. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, а вывод судов о нарушении порядка принятия решения о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды является необоснованными, так как в силу п.п. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок подлежал предоставлению обществу «Автора-Уфа» без проведения торгов, на основании поданного им заявления в орган местного самоуправления, поскольку иных заявок на предоставление спорного земельного участка не имелось.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2023 г. N Ф09-6628/14 по делу N А07-15266/2023 (ключевые темы: уступка прав — право аренды — предоставление земельных участков — договор аренды земельного участка — договор купли-продажи права аренды)

В кассационной жалобе общество «Аврора-Уфа», компания «Кифаллон Лимитед» просят указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, а также неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

    Под договором принято понимать документ, на основании которого происходит полная передача арендных прав, когда предшествующий арендатор полностью исключается из гражданско-правовых отношений, передавая правопреемство земельным участком цессионарию.

1.2. Договор аренды земельного участка N [ вписать нужное ] от [ число, месяц, год ], права и обязанности по которому передаются Правоприобретателю, зарегистрирован в [ наименование регистрирующего органа ] за N [ вписать нужное ] от [ число, месяц, год ], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации за N [ вписать нужное ] от [ число, месяц, год ].

Разница между договором и соглашением об уступке

[ Наименование Арендатора по договору аренды ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Правообладатель», и [ наименование нового Арендатора ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Правоприобретатель», вместе именуемые «Стороны», договорились о нижеследующем:

В Земельном же кодексе вместо института преимущественного права выкупа арендованных земельных участков из государственной или муниципальной собственности предусмотрены случаи, когда выкуп земельного участка проводится в упрощенном порядке без торгов одному участнику. Данные случаи установлены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Рекомендуем прочесть:  Договор продажи долга с дисконтом

Приобретение права аренды земельного участка

Чтобы не утратить свое преимущественное право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения из государственной или муниципальной собственности без торгов, заявление о намерении заключить договор купли-продажи такого земельного участка необходимо подать до дня истечения срока договора аренды.

Об аренде

При этом арендатор должен заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Если арендодатель отказывает арендатору, но при этом в течение года после окончания договора аренды заключает новый договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе через суд требовать переведения на него прав по новому договору аренды и компенсации убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Но и здесь есть свои тонкости. Простой дом, не поставленный на государственный учет, не будет являться недвижимостью. Фактически это только комбинация строительных материалов. Дело в том, что недвижимость — именно юридическая характеристика. Поэтому дом будет ей являться только после регистрации в таком качестве. Если подготовить необходимые бумаги, то и обычный фундамент можно признать объектом незавершенного строительства, т.е. недвижимостью. Значит, аренду такого земельного участка можно уступить третьему лицу.

В-четвертых, общее правило относительно уведомления собственника земли уже разбиралось. Однако в договоре могут быть установлены другие условия. Например, прописана обязанность получения разрешения собственника на совершение любых сделок.

Особенности продажи здания на арендованном участке

В самом заявлении необходимо указать кадастровый номер объекта. Непосредственно кадастровый паспорт органы Росреестра самостоятельно запрашивают. Данная услуга не оплачивается заказчиком. Через месяц ему выдают выписку ЕГРП. С этого момента объект незавершенного строительства считается зарегистрированным. Собственник может в полной мере осуществлять свои права в отношении здания, в том числе и отчуждать его.

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

  1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
  2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
  3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
  4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
  5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
  6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
  7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2023 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
  8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
  9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
  10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
  11. Кадастровый паспорт земельного участка.

На что обратить внимание

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2023 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Дарья К.
Оцените автора
Правовая защита населения во всех юридических вопросах