Дду по долям

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Дду по долям и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Недвижимость в долях может оформить кто угодно, не обязательно состоять в браке. Но перед таким шагом стоит серьезно оценить его последствия. При пользовании и распоряжении долевой собственностью придется учитывать интересы всех ее владельцев.

Совместная собственность

Договор долевого участия могут оформить двое или несколько человек. Обычно такой способ применяется, если недвижимость собираются приобрести супруги или другие родственники – брат и сестра, родители и дети и т.п. Закон не запрещает покупать жилье подобным образом и посторонним людям, не являющимся родственниками (но такие случаи встречаются значительно реже).

Долевая собственность

Случается, что в период между подписанием ДДУ и завершением строительства меняется семейный статус дольщика – он вступает в брак или разводится. В этом случае получение права собственности будет зависеть от того, когда именно был заключен ДДУ и чьими средствами оплачен.

В судебную инстанцию обратилась гражданка Разумовская. В исковом заявлении она просила произвести оформление доли квартиры в собственность, пояснив, что её муж отказывается заключить соглашение об определении частей в занимаемом помещении.

Приобрести своё жилище можно различными способами, одним из них будет оформление в собственность квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Участие в долевом строительстве позволяет гражданину скорректировать бюджет на приобретение недвижимости путём распределения платежей на определённый период. С учётом того, что цена объекта на начальном этапе строительства значительно ниже, чем после введения его в эксплуатацию, такой вариант приобретения имущества пользуется популярностью.

Порядок оформления договора по долевому участию

Оформление долевой собственности в регистрирующем органе осуществляется на основании заявления от всех участников. Представляется документ (соглашение) с определением размера части каждого. В случае разрешения вопроса судом, акт этого органа. Когда регистрируются произошедшие изменения в размерах долей, необходимо предъявить письменное согласие всех сособственников.

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2023 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2023 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Что такое ДДУ

🔸 Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

Существует особый режим возмездного отчуждения доли. Это возможно при соблюдении одного из двух условий:

1. Предоставление документа, подтверждающего, что гражданин должным образом известил сособственников о предполагаемой продаже своей части имущества.
2. Письменный отказ от приобретения отчуждаемой доли, данный всеми владельцами недвижимости. Документ должен быть нотариально заверен.

Приобрести своё жилище можно различными способами, одним из них будет оформление в собственность квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Участие в долевом строительстве позволяет гражданину скорректировать бюджет на приобретение недвижимости путём распределения платежей на определённый период. С учётом того, что цена объекта на начальном этапе строительства значительно ниже, чем после введения его в эксплуатацию, такой вариант приобретения имущества пользуется популярностью.

Порядок оформления договора по долевому участию

Планируется, что осуществлять выплаты обманутым дольщикам будет созданный для этих целей компенсационный фонд за счёт средств, внесённых в обязательном порядке ведущей строительство организацией. Размер взноса составит от 1% от стоимости многоквартирного дома. На июль назначено рассмотрение данного законопроекта во втором чтении.

Зачастую от подписания договора до передачи квартиры в собственность проходит несколько лет, другими словами, покупка и возможный последующий раздел жилого помещения по ДДУ осложняются тем, что перерыв между оплатой жилого помещения в строящемся объекте и фактическим получением его в собственность проходит довольно длительный временной промежуток.

Что такое ДДУ

В этом случае происходит следующее: договор заключен до регистрации, все средства внесены тоже до вступления в брак, но зачастую регистрация права собственности на квартиру происходит уже в период супружеских отношений.

Квартиру по ДДУ была куплена до вступления в брак

Расторжение брака и последующий раздел совместной собственности – ситуация не такая уж редкая. Но если раздел совместной собственности еще более-менее прост, то с разделом жилых помещений, купленных по договору долевого участия (ДДУ) все не так просто.

Порядок оформления переуступки зависит от того, полностью ли цедент (дольщик) заплатил застройщику за объект недвижимости. Если оплата уже произведена, при заключении договора цессии продавец передает покупателю только права по основному договору (уступка права требования).

В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Требуется ли согласие всех участников долевого строительства при продаже доли в квартире?

Федеральный закон от 30.12.2023 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит ограничений на количество участников. В ДДУ они будут указаны вместе в качестве «Участников долевого строительства». Будет указано, что они приобретают право требования на передачу им квартиры (иного объекта) в равных долях, либо в ином соотношении.

Расторжение договора по п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ подразумевает прекращение правоотношений сторон по ДДУ в связи с виновным поведением застройщика, а потому влечет для застройщика обязанность по уплате дольщику установленных законом процентов, рассчитанных от цены ДДУ.

Звучит вроде бы неплохо, но ведь итоговая площадь квартиры может измениться весьма существенно (до 10% и больше). Кто-то скажет, что такое большое отклонение от планируемого метража маловероятно, но все же, такое развитие событий исключать нельзя. В этой связи представляется, что подобные формулировки в ДДУ недопустимы.

Может ли измениться цена ДДУ после заключения

Если по обмерам ПИБ фактическая площадь объекта превысит ориентировочную площадь более чем на 5%, либо окажется меньше проектной площади более чем на 5%, цена договора увеличивается или уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра, начиная от 5%, при этом превышение или уменьшение до 5% от общей площади перерасчету не подлежит.

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

Как зарегистрировать ДДУ?

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Где регистрируют ДДУ?

1. Определение объекта строительства.
2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
3. Срок передачи помещения.
4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
5. Гарантийный срок объекта строительства.
6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

• если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
• если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
• если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
• если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
• если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Регистрация договора долевого участия

— Чуть больше документов – добавляется свидетельство о заключении брака. Плюс сама квартира будет оформлена как совместная собственность, — сказала Ольга Татаурова, начальник юридического отдела «Строительной холдинговой компании».

Популярные вопросы и ответы

— Если застройщик и дольщик находятся в разных городах, возможен вариант дистанционного подписания и электронной регистрации ДДУ. Тогда нужно идти в банк, который берет на себя электронную подачу документов на регистрацию, — сказала Светлана Панькова из «Нового мира». — Во время самоизоляции некоторые застройщики и вовсе предлагали подписать ДДУ не выходя из дома. Тогда к дольщику приезжал курьер, но покупателю нужно иметь доверенность на подачу документов или электронную цифровую подпись.

Добрый человек, спасибо тебе! По твоему алгоритму выделили доли детям без нотариуса с первого раза. Чуток переделал твоё заявление, тупо прописав — трём детям по 1/10 доли, наша с женой общая доля 7/10. Подал документы ещё в середине марта, но из-за каникул всё это затянулось, получил выписку из ЕГРН только сегодня. Московская область, г. Долгопрудный. Сэкономил двадцатку минимум. Зарегистрировался специально, чтобы тебя поблагодарить. Не могу найти, где здесь написать в личку. Хотел бы отблагодарить тебя бутылкой коньяка, например, но так как нас тысячи километров разделяют, то перевёл бы тебе благодарность на карточку или куда скажешь.

Прошу помощи у лиги юристов

А раз второй ребенок, улучшение жилищных условия и ипотека, то встал вопрос использования материнского капитала для погашения ипотеки. И вот тут у меня скромный лайфхак, как не платить жадным банкирам ВТБ за простейшую справку о размерах остатка основного долга и остатка задолженности.
Если поискать, что это за справка, то большая часть информации — это негативные отзывы о ВТБ и о том, что справка стоит 1000 рублей и делается 5 дней.
Узнал я об этом в отделении ВТБ, решив поискать информацию о форме справки в интернетах, негодуя, что уже 30 минут жду в очереди. Еще 30 минут я читал о том, как ВТБ снизил стоимость справки аж с 2023 рублей до 1000. Почитав требования ПФР, я понял что формы справки нет. Дождавшись своей очереди я уже твердо решил, что даже 1 рубля не заплачу этим хапугам. С каменным лицом я попросил справку по месту требования, которую дают тут же и бесплатно.

Как я ПФР и ВТБ обломал

А почему только «этот способ подходит только тем, у кого изначально квартира была в общей совместной собственности супругов»? Можно так сделать когда квартира в собственности одного из супругов. Она все равно совместной собственностью считается.

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился. Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор. Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Ответственность застройщика

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.