⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — В Договоре Аренды Отсутствует Возмещение Коммунальных Затрат Нарушение. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
В случае нарушения срока заключения такого договора по вине арендатора он уплачивает неустойку в размере 0,1% от ежемесячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Если в связи с отсутствием указанного договора арендодатель понесет расходы по оплате электрической энергии, потребленной арендатором, последний обязан эти расходы возместить.
Данный вариант не всегда выгоден арендодателю, поскольку при росте стоимости коммунальных услуг ему, скорее всего, будет проблематично оперативно обеспечить соразмерное увеличение размера арендной платы. Для этого нужно, как правило, договориться с арендатором. По соглашению сторон условия о размере арендной платы могут изменяться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда договором это не предусмотрено (п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2023 N 73). А в одностороннем порядке арендодатель сможет изменить размер арендной платы, только если законом, иным правовым актом или предпринимательским договором ему предоставлена такая возможность (п. 2 ст. 310 ГК РФ). При этом сделать это он сможет не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2023 N 73).
Должен ли арендатор возмещать коммунальные расходы, если в договоре не определен порядок оплаты коммунальных услуг
Учтите, что арендатору сложно будет заключить договор с РСО. Такой договор возможен, если это позволяет инженерно-техническое оснащение здания (помещения), например наличие у арендатора доступа к энергосетям и приборам учета потребления энергии. Дело в том, что обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является одновременное наличие у абонента (потребителя энергии) (п. 2 ст. 539 ГК РФ):
В то же время суммы возмещения фактически не являются доходом арендодателя, поскольку при их получении экономической выгоды у него не возникает. Это лишь компенсация его затрат по содержанию сданного в аренду помещения. Однако следовать такой позиции арендодателю рискованно. Ведь при проверке ему могут доначислить эти доходы, несмотря на то что затраты на коммуналку арендатора арендодатель не учел в «прибыльных» расходах.
Коммуналка в — налоговом учете арендатора и — арендодателя
Арендная плата не должна состоять только из оплаты коммунальных услу г Информационное письмо Президиума ВАС от 11.01.2023 № 66 (п. 12) . Ведь если она будет включать лишь коммуналку, то будет считаться, что размер арендной платы не согласован, а значит, договор может быть признан незаключенны м п. 1 ст. 654 ГК РФ .
Учет у арендодателя в ситуации 2
УСН. В «упрощенные» доходы арендодателю нужно включить сумму арендной платы и посредническое вознаграждени е подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ . Суммы, полученные от арендатора за потребленную им коммуналку и перечисленные ресурсоснабжающим организациям, арендодатель не учитывает ни в доходах, ни в расходах при расчете «упрощенного» налог а подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251, п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ . При этом свою коммуналку арендодатель может учесть в расходах при расчете УСН, если применяет объект налогообложения «доходы минус расход ы» подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ .
Обычно договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает собственник помещения. Если помещения сдаются в аренду, арендаторы компенсируют стоимость потребленной ими «коммуналки» арендодателю. Рассмотрим, в каких случаях арендатор вправе принять к вычету «входной» НДС, включаемый в стоимость коммунальных услуг 1 .
Компенсация коммунальных расходов арендатором: документооборот и правила исчисления НДС
Арендатор принял к вычету «входной» НДС по аренде, посредническому вознаграждению и перевыставленным коммунальным расходам в общей сумме 7020 руб. (3960 руб. + 1620 руб. + 1440 руб.), а также при налогообложении прибыли включил в расходы 39 000 руб. (30 000 руб. + 10 620 руб. – 1620 руб.).
Стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату
Существует третий способ оформления компенсации коммунальных платежей. Он рассмотрен в абзаце 2 пункта 3 письма ФНС России № ШС-22-3/86@. Так, арендодатель и арендатор вправе заключить посреднический договор (договор комиссии или агентский договор), в соответствии с которым арендодатель выступает посредником по приобретению коммунальных и иных аналогичных услуг арендатором. По таким договорам арендодатель представляет интересы арендатора в отношениях со снабжающими организациями. Впоследствии арендодатель как посредник перевыставляет счета, полученные от поставщиков коммунальных услуг, арендатору с выделением в них сумм НДС.
Но обязательно возникнет вопрос не только у придирчивого арендатора, но и у налогового инспектора. Если стоимость потребления тепла будет явно зашкаливать, когда арендатор старательно утеплил помещение, потратил на это деньги и исключил любую утечку тепла. Роспись затрат по всем арендаторам – излюбленный метод большинства арендодателей. Далеко не каждый рискнёт судиться или пожелает потратить время на пристальное разбирательство.
Более сложный и серьёзный вариант, когда среди арендаторов есть, например, учебные заведения. В этом случае лучший вариант – искать другого арендодателя. Обычно потребление воды, содержание санузлов, затраты на уборку и вывоз мусора расписываются по всем арендаторам пропорционально.
Учёт вопросов налогообложения
Обычное положение вещей, когда каждый арендатор имеет собственный счётчик на потребление электроэнергии по всем своим помещениям. В отношении потребления тепла также всё более-менее ясно: можно определить обогреваемую площадь и соотнести её с площадью обогревательных элементов.
В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).
В Договоре Аренды Отсутствует Возмещение Коммунальных Затрат Нарушение
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.
Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать…
Чтобы предотвратить завышение арендодателем стоимости коммунальных расходов, в отдельных (не включенных в договор аренды) протоколах необходимо согласовывать размер арендной платы исходя из среднемесячной величины потребления того или иного ресурса (стоимости телефонных переговоров арендатора) и действующих в отчетном периоде тарифов на энергоресурсы (услуги телефонной связи).
В результате, когда в ВАС РФ поступила надзорная жалоба налоговиков по делу, решенному в пользу налогоплательщика (в Уральском округе), судьи сослались на отсутствие единообразия в практике и передали дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.
Переменная сумма компенсации
Налоговая инспекция сочла, что расходы на оплату коммунальных услуг не относились к арендным платежам. Фактически эти услуги были оказаны арендодателю, который переоформил счета-фактуры, предъявив их к оплате организации-арендатору помещения. В данном случае имело место возмещение арендодателю расходов на оплату вышеназванных услуг. Следовательно, общество не обладало, по мнению налоговой инспекции, правом на налоговый вычет.
Если организация осуществляет текущий ремонт полученного в аренду объекта недвижимости собственными силами, то понесенные затраты предварительно собираются на счете 23 «Вспомогательные производства» и по завершении ремонта списываются в дебет счета учета затрат на производство.
Договоры аренды и договорные отношения по возмещению или оплате «коммуналки» формулируются в обычном порядке, в письменной форме с указанием существенных условий. Договор по «коммуналке» арендатором предпочтительно оформлять отдельно.
Коммунальные платежи: что это и их перечень
1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фиксированной и переменной частей, что соответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы может включать платежи, величина которых основывается на расходах, понесенных арендодателем в связи с имуществом, сданным в аренду. В такой форме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуществу. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.
Коммунальные платежи подразумевают под собой обязательную статью расходов каждого правообладателя недвижимого имущества, которые полагаются ресурсоснабжающим организациям за устойчивое обеспечение объекта услугами, необходимыми для комфортного ведения быта.
Особенности возмещения коммунальных услуг арендатором
- Заранее фиксированной суммой (исходя из суммарной площади помещения, реализуемого по арендным отношениям);
- Зависеть от показателей приборов учета;
- В смешанном виде (часть платежей фиксированные, часть – плавающие).
Коммунальные платежи: что это и их перечень
- Счет на оплату от ресурсоснабжающей организации выставляется на имя собственника помещения, которому необходимо своевременно уведомить арендатора о текущем долге;
- Применяются общие правила оформления (письменная форма, наличие существенных условий, два экземпляра, без исправлений и помарок, удостоверение подписями сторон);
- Предусмотреть условие о индексации размеров возмещения, которые могут быть спровоцированы изменением тарифов на ресурсы.
