⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Где Написано Что При Эскроу Счетах Отчисления В Компенсационный Фонд Не Производятся. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Если внимательно прочитать этот документ, то можно понять, что он не содержит такого условия, как выплата в компенсационный фонд. Подобного критерия (и даже слова!) вообще нет в проекте. То есть возможность работать без счетов эскроу напрямую не связана с обязанностью направлять платежи в компенсационный фонд.[5] Застройщик вправе возводить здание без эскроу, если готовность объекта составляет от 30 и более процентов. А если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью, или девелопер обязуются передать объекты инфраструктуры в собственность государства или муниципалитета, то применяется понижающий коэффициент – 0,5. Для проектов, которые возводят застройщики, включенные в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, используется коэффициент 0,2. При этом количество заключенных ДДУ должно подтверждать реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов
Декабрьские поправки в закон об участии в долевом строительстве не только расставили все точки над «i» в вопросе внедрения счетов эскроу, но и определили целый ряд новых проблем. Рассмотрим некоторые из них в данной статье.
Ограничения по выплатам в компенсационный фонд
По реновации — все понятно. Там работы ведутся за счет Московского фонда реновации. А как быть в других случаях? Например, если девелопер застраховал свою ответственность или взял поручительство банка только на весь объект? Он и в фонд ничего не платит, и счета эскроу не использует? И как вообще обеспечиваются обязательства застройщика, когда он привлекает деньги дольщиков при достройке проблемного объекта, или если он приобрел права после обанкротившейся компании? Получается, что никак? Тогда бы уж сразу написали, что эти застройщики могут работать без счетов эскроу и не перечислять деньги в компенсационный фонд. Здесь явно нужны уточнения.
Андрей Федосов, начальник управления крупного и среднего бизнеса Красноярского отделения Сбербанка: «Сбербанк полностью готов работать и уже работает с эскроу-счетами. Отмечу, открытие и ведение эскроу-счетов для физических лиц по договорам ДДУ бесплатно.
С 1 июля Сбербанк запустил два новых кредитных продукта для застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение, связанное с изменениями в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 августа 2023 года.
Суть продукта Сбербанка по счетам эскроу: застройщик открывает кредитную линию — до 85% бюджета проекта — и финансирует строительство объекта (жилого дома или застройки). Квартиры в этом доме продаются по договорам долевого участия, а расчеты осуществляются с использованием счета эскроу. Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита. Среди преимуществ этого механизма — возможность снижать процентную ставку в зависимости от продажи квартир. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков. Чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка. Если сумма задепонированных средств дольщиков на счетах эскроу по кредитуемому банком проекту составит половину задолженности по кредиту застройщика, ставка снизится на 30%, а когда средства дольщиков покроют кредит застройщика, процентная ставка снизится вдвое.
С 1 июля 2023 года застройщики официально могут предлагать дольщикам всего 2 способа обеспечения обязательств по договору долевого участия (далее ДДУ). Первый – застройщик обязуется обеспечить страховые взносы в компенсационный фонд. Второй — предоставить покупателю возможность произвести расчёты через счёт эскроу.
Информация по счету эксроу для покупателей – физических лиц
Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.
В октябре 2023 г. президент России Владимир Путин дал распоряжение правительству вместе с Центробанком разработать план перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Произошло это спустя буквально несколько дней после начала работы компенсационного фонда дольщиков, в который застройщики перечисляют по 1,2% с каждого ДДУ в том числе на достройку проблемных объектов. Сейчас власти рассматривают возможность увеличения отчислений до 6%.
175-ФЗ о внесении изменений в федеральный закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ вступил в силу с 1 июля 2023 г. Закон вводит серьезные ограничения для девелоперов на стыке их взаимодействия с банками и контролирующими органами, отметил глава Минстроя РФ Владимир Якушев на всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве». В частности, это принцип «одна компания – одно разрешение на строительство», опыт работы не менее трех лет и наличие в ее портфеле 10 000 кв. м многоквартирных домов, соответствие нормативам финансовой устойчивости, 10% собственных средств, наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика и генподрядчика, наличие отчислений и взносов в компенсационный фонд и др.
Строительство домов для обманутых дольщиков может быть остановлено
Чтобы не появлялось новых, государство ужесточает законодательство, усиливает контроль за отраслью. Уже пострадавших граждан также спасают власти: находят другого девелопера, который достраивает проблемный ЖК за определенные преференции, выделяют бюджетные средства на достройку. К примеру, сообщалось, что на достройку объектов Urban Group федеральное правительство планирует выделить 14,6 млрд руб., из них 3 млрд выделят в 2023 г. Около 40 млрд руб. может выделить областное правительство, писали «Ведомости». Всего, чтобы достроить дома, потребуется 55,7 млрд руб., подсчитали аудиторы для Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (отчет опубликован на сайте фонда).
