⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Арендатор Квартиры Имеет Право Взыскать. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Согласно пункту 4.3 договора в случае просрочки внесения арендных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель уплачивает в пользу арендодателя пени в размере 1% за каждый день просрочки от общей суммы арендной платы за месяц.
Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости
Наши специалисты грамотно составят исковое заявление или отзыв на иск, подберут всю необходимую доказательственную базу, разработают обоснованную правовую позицию по делу, защитят интересы своих клиентов в суде и службе судебных приставов.
Шаг №2
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст.622 ГК РФ).
Арендатор может быть выселен до окончания срока договора в случае, если он систематически нарушал интересы соседей. При этом, для расторжения договора арендодатель должен письменно известить арендатора о недопустимости дальнейших нарушений. Если они все же продолжились, то можно расторгнуть договор, обратившись в суд – но соседям также желательно поучаствовать в деле. Фактически, собственник квартиры может воспользоваться конфликтом между арендатором и соседями для выселения неплательщика.
Даже если после вынесения судом решения о расторжении договора и обязанности продавца компенсировать неуплаченную арендную плату и сумму неустойки или проценты по 395 ГК РФ не получится ничего взыскать с арендатора, то важно помнить о том, что за невыплаченные долги ему могут ограничить выезд за рубеж.
Что делать собственнику квартиры при неуплате арендатором платы за пользования квартирой?
Но составление письменного договора – главный способ защиты Ваших прав. Правильно подготовленный и подписанный сторонами договор в равной мере полезен и необходим обеим сторонам. Обязательная письменная форма договора аренды (найма) квартиры установлена законом. В отсутствии письменного соглашения ни одна из сторон в большинстве спорных ситуаций не получит должной правовой защиты в суде.
Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.
Какие права имеет арендодатель при неисполнении арендатором своих обязательств
Нужно также иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды могут расценить как существенное нарушение договора аренды, являющееся основанием для расторжения договора (определение ВАС РФ от 10 октября 2023 г. № 13003/08, постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2023 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53-110, ФАС Уральского округа от 15 апреля 2023 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2023).
Арендатор не выполняет обязанность по содержанию арендованного имущества
Арендодатель обязан принять от арендатора объект аренды по окончании срока действия договора (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Если имущество передается в ненадлежащем состоянии, арендодатель может зафиксировать это в акте приема-передачи и взыскать впоследствии с арендатора убытки и (или) неустойку. Но сам факт ненадлежащего состояния объекта аренды не освобождает арендодателя от обязанности его принять от арендатора.
Сдача квартиры в аренду пользуется большой популярностью. Позволить себе обзавестись собственной недвижимостью могут далеко не все, а владельцу помещения оказание подобной услуги позволяет пополнить бюджет. Но есть и отрицательные стороны такого сотрудничества: не все жильцы добросовестно выполняют свои обязанности по отношению к собственнику. В результате возникают конфликты, которые нужно разрешать с учетом прав обеих сторон.
Топ-10 самых частых проблем с квартирантами
Квартиранты имеют право прервать действие договора, уведомив о своих намерениях владельца жилья за три месяца. Если арендодатель такого извещения не получал, он может взыскать с жильцов компенсацию в виде оплаты за три месяца. Опираться на ст. 422 ГК можно даже при отсутствии этого пункта в договоре. Если соглашение было заключено неофициально, квартиранты могут съехать в любой момент и доказать наличие каких-либо договоренностей будет невозможно.
Топ-10 самых распространенных проблем с арендаторами квартир
Владелец жилья, который не хочет, чтобы квартиранты заводили животных, должен включить в договор соответствующий пункт и обратить на него внимание арендаторов как можно раньше. В этом случае нарушение условий грозит им расторжением соглашения. Если этот момент не был прописан в документах, поводом для выселения может стать только факт порчи имущества.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Многие владельцы жилья, попавшие в затруднительную ситуацию с жильцами, задаются вопросом «Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора в счет долга». Подобное удержание возможно только на законных основаниях, поэтому не может быть применено в личных целях. В противном случае захват имущества должника будет незаконен.
Основания для выселения квартиросъемщиков
Весомым доказательством нарушения со стороны жильцов станет наличие на письменном уведомлении их подписи и даты получения. От указанной даты отсчитывается срок съезда. Если квартирант не хочет принимать уведомление, то можно отправить его заказным письмом.
Еще одним распространенным случаем может выступать досрочное расторжение договора аренды. В настоящее время расторгнуть договор возможно только с предварительным предупреждением как минимум за 3 месяца, если иное не прописано в договоре аренды. Это требуется потому что арендатором необходимо время для поиска нового жилья. Но не только арендаторы заинтересованы в таком сроке, также и арендодателю это выгодно, так как неожиданный переезд может плохо повлиять на бизнес по сдаче жилой площади, так как для поиска новых арендаторов требуется время.
Нередки ситуации касательно споров по поводу требования об оплате задолженности в виде компенсации за неотделимые улучшения. Юристы ООО «БашЮрЗащита» советуют обратить особое внимание на условия в договоре об осуществлении арендатором неотделимых улучшений. Данный совет основан на ст. 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В ней говорится о том, что при возникновении ситуации, когда арендатор осуществил за свои средства улучшения имущества, которое он арендует, то арендатор может после расторжения сделки требовать возмещение стоимости улучшений.
Расторжение договора аренды квартиры
Если арендатором был нарушен срок оплаты, то арендодатель вправе взыскать с него денежные средства в суде. Важно знать, что нужно для начала необходимо установить наличие соответствующего акта приема-передачи квартиры, без которого тяжело будет доказать, что арендатор фактически получил во временное владение помещение. Например, наши юристы ООО «БашЮрЗащита» сталкивались с непростыми случаями, при которых нужно было доказывать законность и правильность сдачи по договору аренды части объекта неоконченного строительства. Именно поэтому мы рекомендуем обращаться за помощью к специалистам, так как им уже знакомы все спорные ситуации, и они смогут найти выход из положения.
Внесение выкупной цены по договору аренды с последующим выкупом является правом, а не обязанностью арендатора. Между ООО (арендодатель) и ОАО (арендатор) был заключен договор, определенный сторонами как договор найма-продажи. Предметом договора являлось предоставление истцом ответчику за плату во временное владение и пользование принадлежащего истцу на праве собственности имущества. По истечении срока действия аренды при условии отсутствия задолженности ответчика по арендной плате и выполнении определенных условий договора, ответчик приобретает в собственность имущество по выкупной стоимости в определенном в договоре размере. Погашение выкупной стоимости объекта производится ответчиком в виде авансового платежа на расчетный счет истца не позднее, чем за 5 банковских дней до даты окончания срока действия аренды. Позднее ОАО сообщило ООО о расторжении договора найма-продажи и об отказе от приобретения в собственность арендованного имущества. Считая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО, последнее обратилось в арбитражный суд. Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из буквального толкования спорного договора и пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа. Из анализа норм ГК РФ следует, что внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2023 по делу № А58-8158/10). Несмотря на немногочисленность таких споров, ответ на вопрос, обязан ли арендатор выкупить арендуемое по договору имущество или это его право, заслуживает внимания. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). В указанном выше деле суды пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). При этом к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2023 № 66). Иные положения, регламентирующие куплю-продажу, в том числе с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ), к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, неприменимы (постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2023 по делу № Ф09-6695/09-С4). К такому выводу суд кассационной инстанции пришел в процессе установления природы рассматриваемого договора, оценивая доводы ответчика, которому были предъявлены требования о взыскании долга и возврате имущества. Ответчик утверждал, что истец не вправе требовать возврата имущества в силу ст. 489 ГК РФ, поскольку уплаченная к этому моменту сумма платежей (арендных и выкупных) превысила половину цены имущества. Возникает обоснованный вопрос, каким было бы решение по делу, если бы в договоре аренды имущества было написано, что «арендатор обязан выкупить имущество» в определенный договором срок по согласованной сторонами цене? По одному из подобных дел суд указал, что понуждение ответчика к оплате стоимости оборудования является неправомерным в связи с тем, что выкуп предмета аренды спорного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В силу предписаний ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством (решение Арбитражного суда Московской области от 08.12.2023 по делу № А41-19783/09). Следовательно, договор аренды с правом выкупа по своей правовой природе предполагает право, а не обязанность по выкупу арендованного имущества арендатором. При этом должна быть выражена воля покупателя (арендатора) по приобретению имущества в виде оферты, которая может быть акцептована продавцом (арендодателем). Чтобы арендатор мог ссылаться на указанные выше выводы судов и утверждать об отсутствии у него обязанности произвести выкуп имущества, он должен быть уверен в том, что заключенный договор является договором аренды с правом выкупа, соответствующим ст. 624 ГК РФ. А для того, чтобы арендодатель имел возможность принудить арендатора выкупить арендуемое имущество на согласованных сторонами условиях, должна быть использована иная правовая конструкция. В качестве примера можно привести предварительный договор купли-продажи.
Постановление ВАС РФ по аренде
Между комитетом муниципального имущества (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда. ООО неоднократно нарушало обязательство по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность. Арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о погашении задолженности и расторжении договора аренды. До принятия решения по делу ответчик погасил задолженность по арендной плате. Первая инстанция удовлетворила требование истца, расторгнув договор аренды и обязав ответчика освободить занимаемое помещение. Апелляция решение отменила и отказала в удовлетворении иска, сославшись на то, что на момент вынесения решения суда первой инстанции образовавшаяся задолженность была погашена ответчиком в полном объеме. Кассационная инстанция поддержала выводы апелляции, аргументировав тем, что нормы ст. 619 ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений (постановление ФАС Центрального округа от 27.02.2023 по делу № А64-5339/2023). Указанные выше выводы суды сделали на основании п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Логика подобного толкования норм, регулирующих правоотношения по аренде, очевидна и понятна. Статья 619 ГК РФ предусматривает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу. С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора. Следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок). С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое ук азывал арендодатель при предъявлении иска. При таком подходе устранение допущенного нарушения влечет отсутствие необходимости оценивать существенность нарушения. Анализ существующей судебной практики показывает, что во всех случаях, когда нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранялись ответчиком до принятия решения по делу и никаких иных существенных нарушений установлено не было, арбитражные суды отказывали в удовлетворении требований о расторжении договора. По некоторым делам, когда допущенные нарушения не были устранены, но были определены как незначительные: при небольшом размере долга, или при неисполнении договорной обязанности по оплате коммунальных платежей, решения арбитражных судов были такими же (постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2023 по делу № А60-8112/2023). Определенный интерес вызывает уточнение, предлагаемое в п. 23 Постановления № 13. Так, согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Если же подобный подход будет распространен на все иные основания расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, предполагается что для арендаторов это станет серьезным поводом задуматься. Некоторые из них до настоящего момента сознательно нарушают договор и рассчитывают, что успеют устранить нарушения до момента принятия судом решения по требованию арендодателя расторгнуть договор.
Суд сохранит арендные отношения сторон, если арендатор добровольно устранит нарушения
Здесь необходимо отметить, что ВАС РФ лишь менее чем на месяц опередил законодателя: Федеральным законом от 06.12.2023 № 401-ФЗ ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2023 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) была дополнена частями 9–11 о порядке и условиях реализации преимущественного права арендатора применительно к договорам аренды государственного или муниципального имущества. Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции. Важно обратить внимание на диспозитивный характер положений п. 1 ч. 3 ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1, на котором акцентирует внимание и Пленум ВАС РФ в обоих актах. В связи с этим, при заключении договора аренды рекомендуется обращать особое внимание на положения договора, которые могут быть в будущем истолкованы как исключающие возможность последующей реализации арендатором преимущественного права. Спорным моментом является наличие у арендатора преимущественного права в случае, если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. На уровне актов судов кассационной инстанции по данному вопросу единообразие отсутствует. В ряде судебных актов положения ст. 621 ГК РФ толкуются как не предусматривающие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок для арендатора, договор аренды с которым прекращен не в связи с истечением срока, а в связи с его односторонним расторжением в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2023 по делу № А56-94296/2023). В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2023 по делу № А57-19450/2023). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях, если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (часть 1 статьи 655 ГК РФ).
Согласно пункту 4.3 договора в случае просрочки внесения арендных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель уплачивает в пользу арендодателя пени в размере 1% за каждый день просрочки от общей суммы арендной платы за месяц.
Обязанности арендатора
Споры о выселении арендатора возникают при прекращении договора аренды или досрочном его расторжении. В последнем случае арендодателем в суд заявляется два требования: о расторжении договора аренды и об освобождении нежилого помещения. Также зачастую, когда есть основания для подобных исков, сопутствующим является еще и задолженность по арендной плате. Тогда арендодателем заявляется еще и требование о взыскании задолженности по арендной плате. Например, Арбитражным судом Курганской области по делу № А34-4496/2023 от 02 июля 2023 года удовлетворил требования арендодателя об освобождении нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Поскольку суд – дело хлопотное и затратное, некоторые собственники поступают радикально: просто выносят из квартиры вещи жильцов или жалуются в полицию на незаконное проникновение третьих лиц. Но в этом случае не избежать скандала, так что лучше ограничиться традиционными правовыми методами. И уж точно нельзя угрожать квартирантам: за эти действия собственнику грозит уголовное наказание.
В такой ситуации собственник может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, предупредив об этом квартирантов. В случае, если квартиранты не хотят съезжать, можно обращаться в суд, и несговорчивыми жильцами займутся судебные приставы
Как выселить квартирантов из своей квартиры без договора
Стороны могут прописать в тесте договора и другие правила. Так, если собственник не хочет, чтобы жильцы заводили животных, он вправе поставить такие условия. В случае нарушения этого пункта квартирантов можно выселить на законных основаниях.
Метод выселения зависит от того, какая выбрана форма оформления всех договоренностей между владельцем и квартирантами. Чаще всего, стороны не заключают договор найма во избежание уплаты налогов государству владельцем квартиры.
- Подготовить правоустанавливающие документы на квартиру, в которых подтверждается, что он собственник квартиры, а также паспорт.
- Обратиться в органы полиции и МЧС. МЧС вскроет дверь, а сотрудники полиции на основании предоставленных документов обязаны осуществить меры по выселению недобросовестных квартирантов.
По уголовному кодексу
- Досрочное расторжение возможно при условии, что жильцы используют помещение не по его прямому назначению. Это подразумевает торговлю, организацию производственных помещений и прочее, не подходящее под описание жилого помещения.
- Также досрочно расторгнуть договор можно в случае, если действия квартирантов привели к тому, что состояние имущества в квартире и самой квартиры ухудшилось.
- Преждевременно выгонять с договором можно, если жильцы нарушали права соседей и имеются доказательства. Например, испортили лестничную площадку, мусорили в подъезде, нарушали тишину во время отдыха.
- Досрочное расторжение договора может грозить и квартиросъемщикам, которые не платят за квартиру. Если договор годичный, достаточно неуплаты за два месяца. При долгосрочном договоре требуется неуплата в течение полугода. Выселять квартирантов за неуплату часто приходится через суд.
