Кто Определяет Рыночную Цену Доли Единственного Жилья Должника

Возможно ли лишиться единственного жилья

Как мы указали выше, несмотря на то, что единственного жилья по закону лишиться нельзя, на деле, если оно занимает большую площадь, могут продать часть этого жилья. Гражданам, которых хотят лишить единственного дорогого жилья в счет уплаты долга, должны предоставить более скромную квартиру. К такому решению может привести не только тот факт, что человек задолжал крупную сумму денег, но даже тех, кто находится в процессе реализации процедуры банкротства. Также во внимание принимаются обстоятельства приобретения этого жилья, например, суд может посчитать подозрительным, если его купили после возникновения долга.

По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.

Особенно стоит переживать лицам, у которых единственным жильем является квартира, взятая в ипотеку. Если жильё было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, можно лишиться. Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная. Более того, кредиторы могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.

Должник вправе оставить за собой одно жилое помещение, на которое кредиторы претендовать не могут и лишить его тоже. Однако оно не должно относиться к категории дорогостоящего жилья (в том числе иметь большую площадь). В ближайшее время в действующее законодательство хотят внести поправки о максимально допустимых характеристиках жилого помещения, которое может оставить должник для собственного проживания. Скорее всего, элитная и дорогая недвижимость для несостоятельных граждан окажется под запретом и его будут лишать.

Если должника хотят лишить единственного жилья, он может защитить его, предоставив некоторые доказательства. Во-первых, необходимо доказать, что жилье действительно единственное, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую, что иного жилья у должника нет и не было. Во-вторых, рекомендуется, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — так получится подтвердить, что у должника больше нет другого места для проживания. В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандарты квартиры на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали другие члены семьи или родственники — на несколько человек норма площади, соответственно, выше. В-четвертых, можно попробовать доказать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (в районе расположены детские сады, школы, общественные организации, в которых обучаются дети должника, или же находится работа, и так далее).

Суды рассуждают примерно так. Поскольку должник распорядился помещением, значит он не расценивал для себя это помещение в качестве единственного жилья. Кроме того, должник злоупотребил правом, поскольку попытался скрыть помещение от кредиторов, что является основанием для отказа должнику в защите принадлежащего ему права (ст.10 ГК РФ). На основании изложенного, в исключении спорного жилого помещения из конкурсной массы должника следует отказать.

Такие действия суды расценивают как злоупотребление правом и лишают должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья. Часто в обоснование такого решения суды ссылаются на то, что у должника нет доходов, позволяющих содержать элитное жилье.

При этом следует учитывать правовую позицию СКЭС Верховного Суда РФ, сформулированную в Определении от 29.10.2023 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.): “По смыслу абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ наличие у гражданина фактической возможности проживать по иному адресу не означает допустимость безусловного неприменения к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета. Довод кредиторов и финансового управляющего о том, что должник предпринимал действия по переводу спорной квартиры в нежилой фонд для использования помещения в коммерческих целях сам по себе не подтверждает наличие у последнего прав на иное жилье”.

Подвести же должника к такому злоупотреблению правом можно было направив ему предложение принять “замещающую” квартиру. Должник, естественно, отказывался от такого предложения, что и могло быть квалифицировано как злоупотребление правом. Ведь гражданин, действуя добросовестно и разумно, должен способствовать погашению имеющейся у него задолженности и не совершать действий, направленных на уклонение от погашения своей задолженности.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 29.11.2023 N 305-ЭС18-15724 (дело Фрущака), при рассмотрении спора об исключении из конкурсной массы должника единственного пригодного для проживания помещения арбитражный суд должен исследовать доводы кредиторов о недобросовестности должника и злоупотреблении с его стороны правом в виде создания ситуации, когда дорогостоящий объект недвижимости получает статус единственного пригодного для проживания помещения, что недопустимо.

ВС пояснил, как обращать взыскание на единственное жилье гражданина-банкрота

Суд добавил, что при отсутствии в действиях Владимира Балыкова признаков злоупотребления правом нижестоящим инстанциям следовало обязать финансового управляющего его имуществом созвать и провести собрание кредиторов по вопросу о предоставлении замещающего жилья, установить рыночную стоимость жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, действительную стоимость замещающего жилья, издержки по продаже дома, участка и покупке замещающего жилья. «После этого исчислить сальдо – сумму, на которую пополнится конкурсная масса в результате замены жилого помещения, имея в виду, что реальная цена сделок купли-продажи может отклоняться от рыночной цены, определенной в ходе предварительной оценки, в частности вследствие погрешностей расчета. Затем проверить, не будет ли сальдо малозначительным, вследствие чего продажа дома и участка выполнит исключительно карательную функцию, не являясь эффективным способом погашения требований кредиторов», – отмечено в определении.

Свое требование Владимир Балыков обосновал тем, что этот жилой дом является для него единственным пригодным для постоянного проживания помещением. По его словам, он задолго до возбуждения банкротного дела стал проживать в своем доме и самостоятельно достраивал его. Предприниматель-банкрот добавил, что ранее пытался зарегистрировать право собственности на дом, но регистрирующий орган отказал ему в этом из-за подачи неполного пакета документов. Задержка в регистрации, по утверждениям должника, также была обусловлена судебными спорами с владельцем соседнего участка относительно установления границ, а также с управлением лесами по поводу освобождения лесного участка.

Адвокат Антикризисной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Станислав Неверов полагает, что определение Верховного Суда лишь формально соответствует ранее вынесенному постановлению КС по вопросу обращения взыскания на единственное жилье. «Смущает, что ранее боролись с роскошным жильем, а в итоге ориентировали суды на реализацию квартир обычных граждан, которых в общей массе превалирующее большинство. Это может серьезно понизить привлекательность как кредитования, так и процедуры банкротства физических лиц», – подчеркнул он.

Первая инстанция и апелляция признали необоснованным заявление Владимира Балыкова. Они указали, что действия должника, имеющего значительные по объему неисполненные обязательства перед кредиторами (в частности, перед Россельхозбанком), являлись недобросовестными, направленными на искусственное наделение земельного участка и жилого дома исполнительским иммунитетом. Таким образом, обе судебные инстанции выявили злоупотребление в действиях заявителя по выводу недвижимости из конкурсной массы кредитора.

Адвокат юридической фирмы ART DE LEX Сергей Жук отметил, что Верховный Суд подтвердил свою позицию о возможности «сквозного» рассмотрения дела и отмены всех судебных актов по существу спора, в то время как сама кассационная жалоба предъявлена лишь на последний из них – постановление окружного суда. «Принятие КС РФ Постановления от 26 апреля 2023 г. № 15-П не могло не повлиять на подход банкротных судов к порядку применения исполнительского иммунитета», – подчеркнул он.

Все, что вы хотели знать о продаже единственного жилья банкрота

Вообще, именно вопрос недобросовестности, на который обратил внимание Конституционный суд, является наиболее важным в вопросе о возможности продажи единственного жилья. Особенно это касается дел, где должник рискует и вовсе не получить замещающее жилье взамен роскошного. Яркий пример — недавнее определение ВС по делу № А56-7844/2023 о банкротстве санкт-петербургского предпринимателя Евгения Егорова.

Для этого он решил вывести свой основной актив — четырехкомнатную квартиру — на свою жену. Знакомая предпринимателя Скоробова сперва купила квартиру у Егорова, а через год продала его жене за ту же стоимость. Параллельно супруги заключили брачный договор, что в случае развода каждый оставит себе то имущество, на чье имя оно приобретено. А когда жена получила жилье, они развелись. Еще одну квартиру должник продал, чтобы закрыть ипотеку, а остаток денег передал бывшей супруге.

К девятой годовщине своего известного, но не работающего постановления, в апреле 2023-го, КС принял новое и еще раз указал, что исполнительский иммунитет не должен быть абсолютным. Но в этот раз КС обязал суды применять свою позицию без необходимости ждать законодательных поправок. Такие указания он дал в деле № А23-2838/2023 о банкротстве калужанки Елены Шахлович, где суды не стали включать в конкурсную массу 110-метровую квартиру должницы.

По мнению Алексея Николаева, управляющего партнера ЮрТехКонсалт ЮрТехКонсалт Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) Профайл компании × , практика наверняка столкнется с вопросами возможности переезда в другой район, если должнику или членам его семьи необходимо посещать медицинское или образовательное учреждение рядом с прежним домом. «Также возникнет вопрос о допустимости переезда, например, с юга Москвы на север или еще дальше в другой город, при этом время дороги до работы для должника может увеличится до нескольких часов», — комментирует юрист.

Егоров поручился за дружественные компании по кредиту перед Сбербанком. Когда банк принялся взыскивать с организаций долги, Егоров понял, что расплатиться они не смогут и над ним нависла угроза личного банкротства. Чтобы выйти из процедуры с минимальными для себя потерями, предприниматель спрятал свои квартиры от кредиторов.

Без ипотеки, обременений и согласия: теперь единственное жилье можно забирать за долги

Банкротство — это процедура, которая позволяет списать долги. При условии, что управляющий нашел и изъял все имущество, которое подходит для взыскания. То есть что можно — забирают для расчета с кредиторами. А безнадежные долги списывают — с негативными последствиями для банкрота.

Кредитор дошел до Конституционного суда. Потому что это как вообще — мне должны 4,5 млн рублей, при таком долге покупается квартира, но раз она единственная — я не могу получить свои деньги. Почему бы должнице не сменить жилье на менее роскошное, а мне отдать разницу в счет долга. Если она сама не хочет — пусть ее обяжет суд. Но суды во всех инстанциях мужчине отказали — исполнительский иммунитет, извините. Стоимость жилья не имеет значения: единственное — значит, защищено от взыскания.

Некоторые должники злоупотребляли такой защитой — иногда покупали на заемные деньги жилье, не возвращали долг и становились банкротами. Даже если все понимали, что разумно было бы переехать в квартиру поменьше или в менее престижном районе, а разницу в стоимости отдать кредитору, исполнительский иммунитет позволял не делать этого. Должник оставался при жилье, кредитор — без денег, а суды и приставы разводили руками: такой закон. Если жилье единственное, то будь оно сколько угодно большим и роскошным, изымать нельзя.

Пока это не изменения в законе, но суды уже начнут их использовать. Это значит, что за долги по расписке или перед банком можно остаться без единственного жилья. Это не значит, что жилье совсем заберут, а должник останется на улице, — но жилищные условия могут заметно ухудшиться. Исполнительский иммунитет, который еще месяц назад защищал дома и даже офисы, может больше не сработать.

Решение Конституционного суда касается должников, у которых есть жилье — даже единственное, но при этом они не платят по долгам. Пока это решение в большей степени затрагивает интересы должников-банкротов — то есть тех, кто решил обанкротиться сам или по заявлению кредиторов. Но эти же нормы суды теперь запросто могут применять и без банкротства — просто при наличии долга, если для его погашения нет денег.

Суд указал на возможность (допустимость) для целей обеспечения справедливого баланса между имущественными интересами кредиторов и личными правами должника принятия мер по обеспечению должника и членов его семьи жилым помещением в качестве которых, могут выступить покупка нового жилья для гражданина-должника и членов его семьи в рамках мероприятий процедуры реализации имущества либо разделение спорного объекта.

Арбитражного суд Поволжского округа в постановлении от 27.11.2023 N Ф06-39956/2023 по делу N А65-23235/2023 указал, что распространение исполнительского иммунитета на дом общей площадью 879 кв. м и земельный участок общей площадью 1500 кв. м нарушит права кредиторов, поскольку характеристики данного жилого помещения не являются разумными для для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения и недостаточности иных активов должника для погашения требований кредиторов.

Квартира приобретена на денежные средства, полученные в результате совершения должником преступления, является имуществом нажитым преступным путем и не может рассматриваться судом как совместно нажитое имущество, на которое не может быть обращено взыскание.

Дела по этой категории споров доходят до верховного суда крайне редко и каждое определение судебной коллегии грохочет как гром среди ясного неба в юридическом сообществе. Поэтому, основывая свою небольшую статью на постановлениях доблестных, но не всегда справедливых и независимых окружных судах.

Судом также установлено, что в спорную квартиру должник получил по наследству, не проживал, продал за 50% стоимости. Поэтому довод о том, что спорное имущество является единственным для проживания должника, не имеет правового значения в рассматриваемом случае.

ВС РФ рассказал, как продавать единственное жилье и откуда брать замещающую жилплощадь

В своем июльском определении Верховный Суд РФ развил идеи нашумевшего постановления Конституционного Суда РФ, касающегося вопроса ограничения исполнительского иммунитета, позволившего при определенных условиях продавать единственное жилье банкрота без предоставления ему взамен иного пригодного для проживания жилого помещения или с предоставлением, так называемого, замещающего жилья. Некоторое время назад мы подробно разбирали данный вопрос. ВС РФ допустил возможность приобретения такого замещающего жилья, как кредиторами, так и самим финансовым управляющим, а также установил единый подход к порядку и процедуре реализации такого единственного жилого помещения гражданина-банкрота. Давайте разбираться!

При проведении торгов по продаже единственного жилья, как указал суд, должна быть предусмотрена возможность их прекращения при падении цены, ниже той, при которой не произойдет эффективного погашения конкурсной массы. Т.е., когда расчет станет не только очевидно отрицательным, но и нецелесообразным применительно к установленному КС РФ условию существенности погашения задолженности .

Верховный суд РФ предписал проводить оценку рыночной стоимости как единственного жилья, имеющего, по мнению кредитора, признаки излишнего, так и замещающего жилья, предоставляемого должнику взамен. При этом предпочтительным, по мнению суда способом определения стоимости недвижимости, является судебная оценка рыночной стоимости .

Суд допустил, что такими лицами могут быть как кредитор (или группа кредиторов), так и сам финансовый управляющий.

• При приобретении замещающего жилья кредитором, такой кредитор самостоятельно несет риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья, например, в случае изменения конъюнктуры рынка недвижимости.
• При приобретении замещающего жилья финансовым управляющим, финансирование такой покупки осуществляется за счет выручки от продажи имущества должника. Очевидно, что в этом случае все кредиторы будут нести указанный выше риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья.

Итак, Верховный суд РФ развил на практике правила реализации процедуры ограничения или лишения должника исполнительского иммунитета. Да, не все вопросы разрешены, например:

• может ли замещающее жилое помещение быть приобретенным в рассрочку и может ли оно быть обременено залогом?
• может ли отличаться уровень благоустройства замещающего жилья при обеспечении его соответствия средним условиям в соответствующем муниципальном образовании?
• может ли быть ориентиром «малозначительности сальдо» средний уровень удовлетворения требований кредиторов в процедурах банкротства физических лиц?

Но это скорее детали и ответы на них мы получим в ближайшее время в практике нижестоящих судов.

Обращение взыскания на единственное жилье

Между тем, 29 мая 2012 г. N 80-В12-2 было принято Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ, в котором п. 1 ст. 78 Закона был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 Закона (не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание) и п. 1 ст. 50 (право залогодержателя на обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований).

Был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).» (указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах Верховного Суда РФ, например, в Определении Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4).

По нашему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что: «Из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой.

Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Даже единственное жильё могут забрать за долги

• Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
• Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
• Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.

Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.

Но, проиграв спор, кредиторы решили зайти с другого угла. На своём собрании они проголосовали за то, чтобы предоставить гражданину другое жильё, намного скромнее, а его роскошную квартиру продать. Часть денег решили направить на компенсацию затрат на покупку простой квартиры, остальное — отдать кредиторам. Этот подход понравился судьям.

Гражданин должник в спешке делит имущество с женой и переписывает на неё все свои метры в рамках бракоразводного процесса. Делает он это, чтобы судебный пристав не дотянулся до недвижимости. Как бы всё чисто — супруги так решили, и Семейный кодекс должен их защищать. Но эта схема перестала работать.

Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?

ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЁ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Очень часто представители банка звонят с угрозами забрать единственное жилье и вставить жильцов на улицу. И отсюда у граждан возникают страхи, а вдруг так и будет. Это не правда! Необходимо понимать, что работники банков получают зарплату за то что они добиваются оплаты долга от должника и они будут говорить все что угодно лишь бы получить деньги, а ваши жизненные проблемы их не интересуют.

Предположим вы приобрели квартиру или дом в ипотеку с использованием средств материнского капитала. Возникает вопрос, а при банкротстве что будет с долями детей. В данном случае, при продажи ипотечного жилья с торгов, средства материнского капитала возвращаются в бюджет пенсионного фонда и в дальнейшем материнский капитал может быть использован повторно. Данная процедура не просто, но для профессионального юриста она понятна.

Несмотря на неприкосновенность единственного жилья, для ипотеки предусмотрены свои правила. Ипотека это ничто иное как залог жилья, а на залоговое жилье не распространяется ст. 446 ГПК РФ. Ипотечная квартира, по общим правилам банкротства будет продана с торгов, а вырученные деньги пойдут на погашение долгов. Спасти ипотечную квартиру тем, что там прописаны дети, что большая часть ипотеки уже погашено и прочее не удастся.

Важно! В настоящий момент (2023г) нет ни одного такого случая где единственное жилье признали бы роскошным и выдали взамен жилье с меньшей площадью. Основная причина того, что такой практики нет является отсутствие закона регламентирующего то как это должно происходить. В законе пока еще не указано, кто это должен организовать, кто будет финансировать приобретение нового жилья, кто будет выбирать новое жилье, критерии отбора нового жилья и многое другое.

Давайте сперва разберемся, что является единственным жильем. Единственное жилье — это жилая площадь (квартира или дом) в котором гражданин постоянно проживает (прописан) и которое принадлежит ему на праве собственности. Доля в жилом помещении тоже является собственностью. Так же жилье должно быть пригодным к проживанию.

• по собственному усмотрению пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости
• в обязательном порядке должен определить стоимость профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет
• на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.

• дата составления документа, реквизиты производства;
• сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
• перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
• перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
• ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
• подпись представителя ФССП.

Торги проводятся в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если же никто из участников не заявил об увеличении цен или в торгах приняло участие менее 2 лиц, торги считаются несостоявшимися. Победитель определяется по максимально предложенной цене, далее с ним заключается договор купли-продажи. Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.

• при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом
• оценить стоимость любого объекта может только профессиональный оценщик, его обязан привлечь пристав
• реализация недвижимости проходит только через торги, что означает, что специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами.

• представить информацию для проверки может взыскатель (например, выписку ЕГРН может получить заинтересованное лицо через Росреестр или МФЦ);
• специалист ФССП может подавать запросы в Росреестр для получения сведений обо всех объектах и долях, принадлежащих должнику, его супруге;
• если объект был приобретен и зарегистрирован до 1998 года, правоустанавливающие сведения можно получить из архива БТИ или нотариуса;
• пристав может проводить выездные мероприятия по месту жительства должника, устанавливать принадлежность квартиры, комнаты или дома;
• может водиться режим розыска, если сведения о должнике или его имуществе неизвестны приставу и взыскателю.

Пытаясь защитить жилье, должники нередко начинают прописывать у себя всех возможных родственников. Они считают, что суд не даст выселить такое количество людей. Но такая тактика опасна. Если «переборщить», суд может посчитать такие действия злоупотреблением права. Но такой фактор действует в связке с другими (например, когда есть два жилья и должник хочет оставить себе более дорогую недвижимость).

Допустим, должник передал свою квартиру перед процедурой банкротства. Но вот по прошествии какого-то времени кредиторы выявляют эту сделку и оспаривают ее. Итог — недвижимость возвращается «герою» истории, жилье включают в конкурсную массу и пускают с молотка в счет погашения задолженности. Но все же, второй вариант может спасти ситуацию, если грамотно подойти к оформлению сделки.

Пример из практики: в 2023 человек подарил квартиру сестре. А в 2023 запустил процесс своего банкротства. Сделка была оспорена, квартира возвращена должнику и продана в счет погашения долга. Причины просты: суд установил, что такое отчуждение было преднамеренным шагом перед банкротством; суд посчитал, что, если человек отдал свою квартиру, значит у него есть другое жилье; должник зарегистрировался в указанной квартире только через год после переоформления, уже в ходе банкротства.

Единственный выход — правильный подход к работе с активами. Нужно забыть о сделках дарения квартиры. Лучше заплатить профессиональным юристам, которые имеют опыт защиты интересов должников. Если финансы не позволяют, ознакомьтесь с материалами в блоге «Игумнов Групп» и выстраивайте правильный порядок действий. Важно помнить, что в таких делах нет второй попытки. Каждый шаг должен быть точным и выверенным.

Единственное жилье изымать и продавать никто не будет, это единственный плюс в истории. Но рано или поздно должник уйдет из жизни, а его долги по закону перейдут наследникам. И тут у них будет лишь два выбора: либо продать квартиру и погасить долг своего родственника, либо отдавать деньги с зарплаты и других доходов.

КС РФ определил условия, когда можно взыскивать единственное жилье у должника

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

«Назначение исполнительского иммунитета состоит не в том, чтобы в любом случае сохранить за гражданином-должником право собственности на жилое помещение, а в том, чтобы не допустить нарушения конституционного права на жилище в самом его существе», – указал КС РФ.

Первые инстанции правомерность долга признали, однако исполнительное производство не дало результата по возврату полной суммы истцу.
Более того, за годы невозврата сумма долга была проиндексирована и по состоянию на 2023 год возросла с 772 тыс. до 4 млн руб.

Как отмечено, корректировке подлежит и порядок обращения взыскания на жилое помещение, которое очевидно превышает по своим характеристикам уровень обеспеченности жилплощадью (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). Суд отметил, что указанный уровень приемлем в конкретной социально-экономической обстановке, которая и дает представление о том, какое жилье может удовлетворять разумную потребность человека в жилище.

В Постановлении № 15-П КС РФ также подчеркнул обязательность допущения законом обращать взыскание на единственное жилое помещение должника на основании судебного решения, при условии установления факта, свидетельствующего о несоразмерности доходов должника его обязательствам перед кредитором.

22 ноября 2023 г. Верховный Суд вынес решение по делу №А40-67517/2023, в котором указал, что единственное жилье, которое принадлежит лицу, признанному банкротом, может быть продано для погашения долгов.В данном деле учитывались следующие обстоятельства:
1) на протяжении 10 лет судебного разбирательства должник не осуществил ни одной добровольной выплаты. Единственное жилье передал своей жене по соглашению о разделе имущества, после чего та же подарила ее дочери. Это позволило признать эти сделки недействительными;
2) единственное жилье, на которое возможно было обратить взыскание, представляет собой трехэтажную пятикомнатную квартиру площадью 198 кв. м.

Но в дальнейшем, на основании этого Постановления, законодатель не установил пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению. Это негативно сказывается на правах кредиторов, которые лишены реальной возможности получить удовлетворение за счет реализации излишков жилого помещения. Что делать если единственное жилье по площади превышает социальные нормы в десятки раз, а долги перед кредиторами огромны?

В научной и профессиональной среде высказывались различные точки зрения.
Одни предлагают переселение, раздел жилого помещения в натуре и обращение взыскания на его часть (Демкина А., Муршудова В.М. Кызы. Пределы имущественного иммунитета ( ЭЖ-Юрист. 2014. N 30. С. 1, 3), другие — отчуждение жилья с выплатой должнику части вырученных денежных средств (Гальперин М.Л. Обращение взыскания на единственное жилое помещение должника-гражданина: существует ли нормативное решение? ) Закон. 2013. N 10. С. 111 – 124), третьи — передачу кредитору в собственность части жилого помещения должника и т.д.

Cобственно законодатель тогда не заставил себя долго ждать, была предложена новая редакция абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, которая предусматривает возможность отчуждения всего имущества и предоставления должнику части вырученных средств, достаточных для приобретения иного пригодного жилья (Проект федерального закона N 175340-6 «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» (в ред., внесенной в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 21 ноября 2012 г.) (СПС «Консультант Плюс»). Данный законопроект был внесен в Государственную Думу РФ, но 15 ноября 2023 был отклонен.

Но, разумеется, самой главной гарантией должнику является обеспечение его более скромным жильем, собственно отсутствие механизма которого и тормозит развитие института реализации.
Кредитор (или кредиторы) за счет конкурсной массы или при ее отсутствии за свой счет должны будут еще до продажи купить должнику взамен другое, более скромное жилье. Видимо, суд будет утверждать и требования к этому жилью: расположение в том же населенном пункте, что и изымаемое, не аварийное и уже построенное.

Вопрос
У меня 1к кв единственное жилье с 2007 года, купил другую 2к квартиру на этапе котлована в феврале 2023, сдача в марте 2023 года) Освобождаюсь ли я от налога, если продаю сейчас единственное жилье свое) а в собственность новое оформлю только в апреле 2023 то есть на момент оформление жилье нового оно будет единственным!

Определение «единственного жилья» в законодательстве отсутствует. При этом данное понятие используется при реализации гражданами отдельных прав.
В федеральном законодательстве отсутствует определение понятия «единственное жилье» или «единственное жилое помещение».
По общему правилу под единственным жильем понимается жилое помещение, которое является для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания.
При этом данный термин используется в законодательстве применительно к реализации гражданами отдельных жилищных прав, а также в случаях взыскания просроченной задолженности или банкротства граждан.
Так, в частности, в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, действует так называемый «исполнительский иммунитет». На такое жилое помещение не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Исключение составляет жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; п. 1 ст. 50, п. 1 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П).
Исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой, действует также при банкротстве гражданина.
При наличии у должника нескольких жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, помещение, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве. При этом суд исходит из необходимости как удовлетворения требований кредиторов, так и защиты конституционного права на жилище самого гражданина-должника и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, обеспечения указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав (п. 3 ст. 213.25 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ; п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2023 N 48).
Следует также учитывать, например, что гражданам, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, а также гражданам, утратившим единственные жилые помещения, которые были приобретены за счет кредитных (заемных) средств и заложены в обеспечение возврата кредита (целевого займа), в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, могут быть предоставлены для временного проживания жилые помещения маневренного фонда (п. п. 2, 3 ст. 95, п. п. 2, 3 ч. 2 ст. 106 ЖК РФ).

В ходе исполнительного производства по судебному документу об обеспечительных мерах мой должник ,который судом признан мошенником по ст.159 УК РФ,купил квартиру.Судебный пристав-исполнитель считает,что эта квартира не подлежит аресту,ибо она — единственное жилое помещение.Леонид

В практике был случай, когда Верховный суд не разрешил отобрать у должника квартиру 40 м 2 и предоставить взамен квартиру 19 м 2 . Тогда суд пояснил, что иммунитет единственного жилья никто не отменял и квартира явно не соотносится с понятием роскошного жилья, отмечает юрист Игорь Зиневич. Но в случаях, когда единственное жильё действительно роскошное — дорогое и большой площади, судебная практика не на стороне собственника. Кредиторы лишают должника такого роскошного жилья и предоставляют взамен более скромное, говорит Зиневич.

В зоне риска — при больших долгах — находится дорогое жильё, скорее даже роскошное, добавляет юрист по банкротству, финансовый консультант юридической компании Vmestodolgov Василий Черепанов. По его словам, в практике есть случаи, когда суд обязывал продать квартиру стоимостью более 35 миллионов ₽ при сумме долга около 4 миллионов ₽.

С появлением постановления Конституционного суда, скорее всего, в большинстве случаев суды по-прежнему будут обращать взыскание только на действительно дорогие объекты недвижимости, добавляет генеральный директор ООО «Институт земельного права» Фёдор Левов. При этом он советует в любом случае аккуратно и добросовестно подходить к вопросу кредитования, регулярно вносить платежи по кредитам и возвращать все долги.

Такое постановление вынесено по делу жителя Калужской области Ивана Ревкова. В 1999 году он одолжил деньги знакомой, которая их не вернула. При этом в 2009 году женщина купила квартиру площадью 110 м 2 — её единственное жилье, а позже объявила себя банкротом.

То есть если у должника изымают квартиру, взамен ему должны предоставить жильё площадью, достаточной для проживания всех членов семьи, поясняет главный юрисконсульт «Правокард» Наталья Гребнева. Также, если должник согласится, ему могут предоставить жильё в другом городе или посёлке, но равнозначное по состоянию.

Злоупотребление правом при продаже единственного жилья

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 11.08.2023 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В частности, подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

Таким образом, если на момент продажи квартиры в собственности налогоплательщика не находится иное жилое помещение (за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса), то минимальный предельный срок владения проданной квартирой будет составлять три года.

При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Заберут ли квартиру за неуплату кредита в 2023

• когда долг по кредиту составляет не меньше 80% среднерыночной стоимости квартиры в регионе проживания должника;
• если жилая площадь находится в залоге банковской организации;
• если должник является представителем малого бизнеса (все ИП отвечают перед банком имеющимся имуществом).

Важная деталь: с 2023 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.

Михаил — семейный человек. Его семья с детьми проживает в квартире, которая была взята в ипотеку в 2007 году, кредит выплачен в 2023 году. В 2023 ему достался дом в пригороде от отца. Дом был в запущенном состоянии, и мужчина взял кредит на облагораживание жилья. Мужчина оформил кредит на 1,5 млн. рублей, благо, доход позволял получить такую сумму.

Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах.

Обычно суды учитывают, чтобы в сохраняемой за должником жилплощади оставалась нужная по размерам площадь для проживания всех членов семьи. То есть если суд решит продать большую по площади квартиру, то он может автоматически сделать семью нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Нужно также понимать разницу между правом собственности на квартиру и проживанием в ней. Так, если лицо владеет одной квартирой, а проживает в другой, то это не означает, что у него есть несколько жилых помещений. Взыскание налагается только на квартиры в собственности. Если недвижимость арендуется у частного лица или муниципалитета, то включить ее в конкурсную массу управляющему не разрешается.

Но если квартира куплена в период брака, на нее устанавливается совместная собственность, даже если фактически расходы на покупку произвел один из супругов. На практике до реализации совместной собственности супругов доходит не всегда и она может быть сохранена за семейной парой.

Но в ходе этапа реализации имущества может открыться тот факт, что должник владел несколькими квартирами незадолго до банкротства, но в преддверии процесса избавился от всей собственности, кроме единственного жилья. Управляющий может проанализировать заключенные за последние три года сделки и оспорить их.

Согласно указанной правовой норме, под единственным жильем понимается жилое помещение, которое для должника и членов его семьи является единственно пригодным местом для проживания. Основные проблемы при практическом применении данного термина в судебной практике связаны с тем, что законодательно не уточняется, каким критериям должно отвечать такое жилье.

Во время банкротства будет ли моя квартира считаться единственным жильём

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Однако если имущество получено одним из супругов по безвозмездной сделке (в настоящем случае — приватизация), оно не является общим и принадлежит на праве собственности этому супругу. Таким образом, приватизированная квартира жены не является совместно нажитым имуществом и не будет включена в конкурсную массу супруга-банкрота.

Вопрос в том, будет ли квартира должника считаться единственным жильем, зависит от фактического места проживания должника. В соответствии с Жилищным кодексом, к членам семьи собственника относится в том числе совместно проживающий с ним в жилом помещении супруг. По закону он имеет право пользования помещением наравне с его собственником. Если гражданин имеет такое право, то возможно обращение взыскания на другую квартиру гражданина. То есть если должник проживает на жилплощади жены, то его квартира не будет обладать иммунитетом. Одного факта регистрации в своей квартире недостаточно для признания ее единственным жильем.

Скорее всего, «ваша квартира» будет считаться единственным жильем, поскольку отсутствие регистрации в «квартире жены» до ее приватизации свидетельствует о том, что у мужа не возникло право пользования и проживания в этой квартире. Однако если вы вложились в собственность супруги, сделали ремонт или получили право на долю вследствие проживания в квартире, то кредиторы и финансовый управляющий могут оспорить вашу непричастность к жилью.

Ответ зависит от того, где фактически проживает ваша семья, чем это подтверждается и как оформили приватизацию на «квартиру жены». По общему правилу, при приватизации квартиры не поступают в собственность супругов. Они становятся личной собственностью того, кто заключил договор. Имущество, полученное вследствие безвозмездной сделки, признается личным и не подлежит разделу (ст. 36 СК). Таким образом, если собственником квартиры значится жена, а муж от права собственности отказался, то она вряд ли попадет в конкурсную массу при банкротстве.

Фактически это имущество не было приобретено вами в период брака, то есть оно является единственным. Также стоит отметить, что ваши деньги не были заложены ни в одну, ни в другую квартиру, так как эти объекты не являются приватизированным жильем. Для «подстраховки» до получения заявления о банкротстве вы можете развестись со своей супругой. В таком случае каждый из вас останется при своем имуществе, ведь объекты недвижимости, переданные по приватизации, в последующем не подлежат разделу.