⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Виды Оценки Земли. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
- Затратный метод — применяется для редких участков, которые не похожи на другие или не пользуются спросом и определяют себестоимость земельного участка.
- Сравнительный метод — выполняется для стандартных территорий, у которых есть информация о рыночной цене. Он довольно простой, но отображает только фактическое положение на рынке, которое может со временем перемениться.
- Доходный метод — основывается на установлении прогнозируемого заработка (ренты) от торговой эксплуатации земли. Как правило, он создается на базе анализа ранее приобретенной прибыли.
Органы регионального управления с учётом здешних условий имеют права менять нормативную цену, однако не более, чем на 25 процентов ниже или выше. В любом случае, нормативная стоимость сельскохозяйственных участков не должна быть больше 75 процентов, чем рыночная стоимость такой же недвижимости. Применяется нормативная расценка в том случае, когда не проставлена кадастровая цена надлежащей территории.
Какие существуют способы оценки
В согласовании с этими сведениями, нормативная стоимость проводится для участков разных целевых направлений по административным регионам или населенным пунктам на ежегодной основе органами исполнительных властей.
Оценка стоимости земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке земли. Одним из важных огличий земли как объекта оценки является тот факт, что предложение земли «не безгранично», т.е. оно не может резко увеличиться при возрастании цены.
В теории оценочной деятельности земля рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.
ВИДЫ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРИНЦИПЫ ИХ ОЦЕНКИ
Исходя из критериев Л Н ЭИ, выделим факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка: потенциал местоположения; ограничения на формы использования; рыночный спрос; доходы населения; ресурсное качество земельного участка; вид деятельности; финансовая обоснованность; технологическая обоснованность: качество, затраты, сроки реализации проекта.
Нормативный вид оценки стоимости земли применяется для определения размера налога на землю, размера государственной пошлины при оформлении документов, размера платы за аренду земельного участка и определения размеров потерь сельскохозяйственного производства. Также нормативная оценка стоимости земли и земельных участков проводится для оформления наследства или дарения земельного участка. В случаях коллективного владения землей или при наличии государственной собственности на землю, следует обращаться к государственной оценочной экспертизе, которую проводят только представители государственной организации по оценке стоимости земли и земельных участков.
Виды и принципы оценки земли
- основанные на представлениях владельца участка — клиента оценочной компании;
- нераздельно привязанные к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением;
- находящиеся в плоскости рынка и хозяйственной деятельности;
- связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости.
Подробнее о принципах оценки земельных участков
1. Принципы, основанные на представлениях владельца участка – позволяют, (по мнению владельца), определить полезность объекта, его реальную рыночную стоимость и ожидаемую прибыль от владения им. В данном случае для оценки земли используются следующие принципы:
В первую очередь необходимо определить, какой фирме доверить проведение оценки. К подбору следует отнестись с особой серьезностью. Можно воспользоваться услугами государственных органов или же частных организаций. Частники берут больше за работу, зато выполняют ее быстрее и тщательнее.
Проведение и стоимость оценки земельного участка
- Стоимость земельного участка.
- Дата проведения оценки.
- Описание надела. Здесь указываются все характеристики имущества, позволяющие идентифицировать его от иных подобных объектов, к примеру, площадь, кадастровый номер, адрес нахождения, присутствие строений и прочее.
- Информация о заказчике.
- Данные об оценочной компании и специалисте, проводившем оценку.
- Список стандартов, которые учитывались оценщиком при выполнении работы.
- Количественные и качественные характеристики земли.
- Анализ ситуации на рынке в конкретном регионе, обзор цен на недвижимость.
- Процедура проведения оценки, применяемые методы, подходы, средства.
- Перечень документов, прилагаемых к отчету.
- Подпись оценщика.
Выбор оценочной компании и заключение договора с ней
- При вступлении в наследственные права. В этом случае стоимость важно знать для определения величины государственной пошлины, которую наследники платят нотариусу.
- При внесении имущества в уставной капитал в качестве взноса.
- Для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Здесь важно узнать рыночную цену на подобные объекты, чтобы не продешевить, но и не слишком завысить стоимость надела.
- Для оспаривания кадастровой цены и уменьшения размера налогового сбора на землю.
- При составлении бизнес-плана для подготовки проекта инвестирования.
- С целью оформления ипотеки или иного кредита в банке, при котором требуется внесение залога.
- Для заключения сделки аренды земельного участка с последующим выкупом.
- При проведении комплексной оценки бизнеса.
- Для судебных разбирательств, связанных с недвижимостью лица.
- При исполнительном производстве.
Кадастровая стоимость земли – это стоимость объекта недвижимости, определяемая по указанию государственных органов с использованием методов массового оценивания. При этом массовые способы оценки земли базируются на основаниях:
При совершении операций с недвижимым имуществом, в частности с земельными участками, возникает необходимость в определении их стоимости. При этом, в зависимости от характера совершаемой сделки, экспертом-оценщиком используются различные виды оценки земельных участков.
Кадастровая
- не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
- никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
- владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
- цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
- плата выражается в денежной форме.
Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.
Оценка земельных участков: что это такое и как это делается
С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.
Массовая и единичная
Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.
Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2023 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.
Цели и виды оценки земли
Доходный подход заключается в оценке стоимости с использованием методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход ─ на сравнении объекта оценки с его аналогами, информация о ценах на которые известна. Аналог для целей оценки ─ это объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам, определяющим его стоимость. При затратном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его замещения. Выбирая подход, необходимо принимать во внимание особенности оценки земли.
