Законность Купли-Продажи На Недвижимое Имущество Должника

4. В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Повторная оценка имущества должника, в отношении которого ранее уже было заявлено требование о проведении оценки в соответствии с настоящим пунктом, проводится в случае, если конкурсные кредиторы или уполномоченные органы примут на себя расходы на ее проведение.

Сведения об отчете об оценке имущества должника, указанные в абзаце пятом пункта 5.1 статьи 110 настоящего Федерального закона, с приложением копии такого отчета об оценке в форме электронного документа подлежат включению конкурсным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты поступления копии такого отчета об оценке в форме электронного документа.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Реализация недвижимого имущества должника

Все эти преимущества в целом затрагивают как правовое устройство аукционов, так и сформировавшуюся практику применения электронных торгов в сфере закупок для государственных нужд. Если посмотреть на электронные аукционы с правовой точки зрения, то они являются только одним из методов заключения соглашения.

Процедура банкротства реализации имущества гражданина стартует с определения перечня его активов. Собственность физлица детально описывается, при необходимости – разыскивается с помощью инструментов, находящихся в распоряжении суда и управляющего. В конкурсную массу входят все активы должника, включая:

Принятие заявок и ценовых предложений осуществляется оператором электронной площадки. Им же проводится регистрация каждого зачисленного документа, и направляются уведомления участникам о регистрации и времени регистрации. Этот момент как раз является довольно актуальным, так как некоторые правовые последствия в торгах происходят как раз из-за времени подачи заявок и предложений. Если регистрируется время каждой операции на электронной площадке – в таком случае исключается возникновение спорных ситуаций и обжалование действий или бездействия организатора данного мероприятия.

Автомобиль — это практически первый пункт из списка имущества, который заметит финуправляющий. Если второй квартиры у многих потенциальных банкротов банально нет, то вот автомобиль есть у многих. Конечно, очень не хочется с ним расставаться. Но — придется. Дело в том, что зарегистрированный на потенциального банкрота автомобиль никак не скроешь, ведь данные о нем есть в ГИБДД. И, конечно, управляющий не забудет запросить эту информацию.

Арбитражный управляющий проводит полную опись собственности должника. В перечень могут входить квартиры, дома, загородные участки, средства передвижения, дорогостоящая бытовая техника, драгоценности, старинные предметы интерьера и прочее. Сотрудник из СРО обязательно проводит анализ совершенных сделок купли/продажи за последние три года. Собственность, отчужденная по дарственной ближайшим родственникам, может быть аннулирована и включена в конкурсную массу.

Сделка купли продажи недвижимого имущества

В случае нарушения продавцом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец обязан вернуть двойной размер задатка. Меня интересует вопрос имущества. При нарушении продавцом предварительного договора купли-продажи недвижимое имущество, фигурируемое в сделке остается у продавца?

Решил купить квартиру в строившейся доме, но в офисе продаж мне сказали, что сделка возможно только по Предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества. Насколько я знаю по Российскому законодательству продажа квартир в строившемся доме должно осуществляется по договорам долевого участия в соответствии с ФЗ 214. Насколько это правильно?

Был заключен договор займа с залогом недвижимого имущества. Стороны не зарегистрировали сделку. Впоследствии заемщик продал имущество без согласия займодавца, а на другое имущество наложили обременение. Как поступить в данном случае, возможно ли признать недействительной сделку купли-продажи, а с другого имущества снять обременение, и наложить обременение по договору займа.

Возможные варианты оформления сделки касательно недвижимого имущества. Сделка заключается в том что одно юр лицо передаёт недвижимое имущество другому юр лицу. По факту сделка является безвозмездной, как это оформить с точки зрения закона? Если вариант один: купля-продажа, то обязательно ли подтверждать факт оплаты по этому договору при регистрации имущества? Имеет ли цена такого договора значение? Можно ли указать цену имущества формальной (низкой)

Вправе ли регистрирующий орган удостоверять договора купли-продажи, мены, недвижимого имущества? Правомерны ли его действия? Я точно знаю, что только нотариус имеет право удостоверять подобные сделки. Почему именно регистрирующий орган заинтересованы в подобных сделках?

— должник указывает в самом договоре получателем денег взыскателя. То есть в договоре указывается, что покупатель обязан перечислить деньги не должнику, а взыскателю. Как вариант, договор заключается по схеме договора в пользу третьего лица (ст.430 ГК РФ), при котором только взыскатель вправе требовать исполнения, однако данная схема более рискованна, так как взыскатель становится фактически стороной в обязательстве, что налагает на него определенные права и обязанности;

Определенным плюсом данной схемы является и то, что при признании договора купли-продажи недействительным денежные средства у кредитора истребованы быть не могут, поскольку кредитор не является стороной договора и на него последствия недействительности не распространяются.

Если кредитор не имеет интереса в получении имущества должника в свою собственность (а такое решение обосновано с учетом необходимости учета данного имущества, оплаты налогов и рисков недействительности), то может быть избран способ реструктуризации, заключающийся в продаже имущества должника*(332) третьему лицу под контролем кредитора. То есть должник продает свое имущество любому заинтересованному лицу, а деньги получает кредитор.

— должник предоставляет право взыскателю в безакцептном порядке списать поступившие от покупателя денежные средства со счета должника в банке. Для этого между ним и банком подписывается дополнительное соглашение к договору банковского счета о предоставлении взыскателю права списать без согласия должника поступившие суммы.

— должник выдает доверенность взыскателю, все документы по имуществу и само имущество для последующей реализации самим кредитором (для банков — неприемлемый вариант, поскольку банки не вправе заниматься торговой деятельностью). (Отметим, что все варианты, предусматривающие выдачу доверенности, имеют существенный изъян — доверенность может быть отозвана в любое время);

Продажа доли должника в недвижимом имуществе

— подтвердить получение отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, поскольку лишь при наличии такого отказа у кредитора возникает право требования обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.

В целях обеспечения прав кредитора на основании частей 1 и 4 статьи 80 Закона об исполнительном производстве до определения доли должника или до ее выдела судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест или установить запрет на распоряжение в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц).

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

Таким образом, учитывая особенности долевой собственности, доля в праве собственности не может быть сразу реализована с публичных торгов. Первым шагом должно быть предложение выделить долю в натуре. Если выделение невозможно или сособственники возражают, то второй шаг — предложение сособственникам приобрести долю в праве собственности исходя из рыночной оценки. И только в случае отказа собственников приобрести долю доля в праве собственности может быть выставлена на торги в соответствии с общим порядком. В случае если выдел в натуре состоится, то выделенная часть имущества реализуется в общем порядке вне зависимости от согласия сособственников.

При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли . В этом случае либо в случаях, когда против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли.

Последняя категория проблем может выражаться, к примеру, в исковых требованиях управляющей компании о взыскании с вас задолженности прежнего собственника по коммунальным услугам, или в ваших исковых требованиях о признании прописанных в квартире жильцов утратившими право пользования жильем и о снятии их с регистрационного учета по месту жительства (проще говоря, лишении их прописки), — пояснил юрист Илья Артемьев.

*Залоговое имущество не передается как отступное. Залоговым кредиторам не обязательно ждать завершения торгов, они могут забрать имущество уже «в процессе»: после повторного аукциона по цене на 10% ниже начальной или в ходе публичного предложения на любом этапе падения цены. При этом залоговому кредитору необходимо вернуть в конкурсную массу только 30% от стоимости имущества, а в случае, если залоговым кредитором является банк, то 20% от стоимости имущества.

На первоначальных торгах цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, то цена будет равна его кадастровой стоимости либо цене, установленной привлеченным арбитражным управляющим специалистом — оценщиком. Если предмет торгов — дебиторская задолженность, то цена имущества на первоначальных торгах будет равна размеру данной задолженности, — пояснила эксперт юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова.

Подготовка к покупке на аукционе и выбор лота зависит от целей приобретения имущества. Для новичка, который при этом не намерен ограничиваться разовым участием в торгах, а планирует заработать, специалисты советуют отказаться от приобретения сложных, дорогостоящих и непонятных с юридической или маркетинговой стороны лотов. Также не стоит выбирать имущество, которое находится от вас слишком далеко, например в другом регионе. На первом этапе имеет смысл отдать предпочтение относительно недорогим товарам, которые не будут нести для вас значительных финансовых рисков.

Покупая имущество на торгах, гражданин должен быть осведомлен о характеристиках имущества, их можно запросить у арбитражного управляющего, направив ему на электронную почту специальное письмо. Также необходимо изучить правила площадки, в частности по внесению задатка и оформлению заявлений на участие. На сегодняшний день, существует много курсов, которые учат правилам участия в торгах в банкротстве, но, к сожалению, они не дают полного объема материала и не учат навыкам участия, поэтому все познается только на практике, — констатировала юрист.

Публичные торги по продаже недвижимого имущества

Здравствуйте! Может ли банк залогодержатель выставлять на продажу через аукцион залоговую квартиру, если ее собственник’-залогодатель умер? Ведь если он умер, значит наступил страховой случай (страхование жизни) и имущество должно перейти его родственникам? Какие есть риски при приобретении такой квартиры через аукцион?

Моя квартира была продана на первых торгах. Мной исполнительное производство было приостановлено через несколько дней после торгов административным иском по отношению к действиям приставов. Приставами процедура снятия ареста и перечисления денег в банк приостановлена. Однако покупатель не дожидаясь перехода права собственности вломился в квартиру и сменил замки, что делать в этой ситуации. Полиция вмешиваться не хочет.

Здравствуйте, такой вопрос, банк подал в суд о взыскании заложенного имущества по ипотеке,суд удовлетворил в начале 2023 года, прошел год, пристав посоветовал обратиться в банк с просьбой о мировом соглашении. Суд мировое соглашение отклонил. По причине увеличения суммы долга банком в мировом соглашении. А два дня назад пришли люди и сказали, что будут торги, и сумму снижают на 15% и торги проходят в другом городе. Разве имеют права снижать стоимость квартиры без суда? И проводить торги в другом городе?

Здравствуйте, Елизавета! В действиях покупателя усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 330 УК РФ, то есть самоуправство. Поэтому пишите официальное заявление о привлечении покупателя к уголовной ответственности, при отказе — обжалуйте его в прокуратуру и в суд.

Здравствуйте, Светлана! По общему правилу в залог можно сдать только имущество, которое находится в собственности залогодателя. Если же должник продал предмет залога, то обратить взыскание можно с учетом достаточно большого количества нюансов, прописанных в законодательстве и договоре залога. Ситуация может развиваться по-разному: залог может вообще прекратится, обязанным станет новый собственник, Вы можете потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Законность Купли-Продажи На Недвижимое Имущество Должника

С одной стороны, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства вызывает сомнение в их юридической природе как объектов недвижимости, свидетельствует о том, что такие объекты не являются недвижимостью. С другой стороны, отнести такие объекты к категории движимых вещей также будет неверно, поскольку объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости, предусмотренные ст. 182 нового ГК, а именно — значимость и индивидуальную ценность, неразрывная связь с земельным участком, на котором он расположен, невозможность свободного передвижения данного объекта в пространстве без его обесценивания и изменения назначения. Такой признаки недвижимого имущества, его обязательная государственная регистрация, ст. 182 нового ГК Украины не содержит. Следовательно, нет оснований считать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной его регистрации, оно существует и по сей акта (в противном случае регистрация была бы просто невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Как отмечает по этому поводу известный французский ученый-цивилист Г. Саватье, нерегистрации должна превращать имущество в недвижимость, а, наоборот, стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать його1.

По новому ГК Украины договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 659 ГК Украины). Несоблюдение сторонами установленной формы договора продажи недвижимости влечет его неукладенисть (статьи 642, 659 ГК Украины).

В случае возникновения изменений, вызывающих необходимость исправления сведений, внесенных в Государственный судовой реестр Украины, капитан морского порта на основании письменного согласования с Госфлотинспекцией выдает новые документы и вносит соответствующие изменения в Реестр.

Надо отметить, что это обстоятельство частично учли составители нового Гражданского кодекса Украины, в ряде статей ГК (статьи 183, 211, 336, 642, 659, 682) предусмотрели особый порядок возникновения, ограничения и перехода прав на недвижимое имущество и ввели обязательную государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе разработчики нового ГК Украины не нашли нужным выделить в главе 54 Кодекса («Купля-продажа») особые правила, посвященные продаже недвижимости. Несмотря на это, ряд специфических признаков договора купли-продажи недвижимости (прежде всего его предмет, форма, содержание) позволяет нам рассматривать его как особый вид с присущим ему особым правовым регулированием.

Удачной и оправданной позиция законодателя относительно последствий отсутствия государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости. Согласно содержанию статей 211 и 642 ГК Украины сделка (договор) считается совершенным (заключенным) с момента государственной регистрации. Учитывая то обстоятельство, что регистрация договора и переход права собственности к приобретателю, исходя из содержания ст. 336 ГК Украины, совпадают по времени проведения, момент возникновения права собственности у приобретателя совпадает с моментом совершения сделки (заключения договора), который является основанием для такого возникновения. Приурочение момента перехода права собственности на предмет договора купли-продажи недвижимости до момента совершения самого договора имеет ряд преимуществ. В случаях, когда момент перехода права собственности к приобретателю и момент совершения сделки не совпадут-дают, возникает ряд проблемных вопросов, требующих эффективного решения. Так, заключение договора продажи недвижимости путем составления единого письменного документа и его нотариального удостоверения делает его обязательным только для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). С момента нотариального удостоверения и до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество статус покупателя по договору имеет неопределенный характер. С одной стороны, он приобретает право титульного (фактического) собственника переданного ему по договору недвижимости, с другой стороны, право собственности на предмет договора de-jure сохраняется за продавцом. В связи с этим возникает ряд острых вопросов, например, имеет право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, но до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности, отчуждать объект недвижимости? Имеет ли право делать аналогичные действия продавец? Вправе кредиторы продавца или покупателя обратить взыскание на недвижимое имущество в период с момента заключения договора и до момента регистрации перехода прав на недвижимое имущество? Неизвестно также, кто в данный промежуток времени признаваться надлежащим истцом в случае возникновения необходимости в применении вещно-правовых средств нарушенного права собственности.

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ ТОРГОВ ПО ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА ДОЛЖНИКА

Содержащаяся в приведенном положении Кодекса оговорка «могут быть признаны. по иску» означает, что само по себе нарушение установленного законом порядка проведения торгов не влечет их недействительности. Торги недействительны лишь в силу признания их таковыми судом по требованию заинтересованного лица (оспоримая сделка) (ст. 166 ГК РФ).

— передача имущества должника на реализацию на торгах, а равно его продажа на торгах по начальной цене менее стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества (при продаже заложенного имущества, на которое обращено взыскание как на предмет залога, — ниже начальной продажной цены такого имущества, определенной судом ) (ч. 2 ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве», подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

Данная правовая позиция выражена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 13 сентября 2005 г. N 5180/05 и информационном письме от 22 декабря 2005 г. N 101 (п. п. 6, 7): вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, могут служить основанием для признания судом торгов недействительными, является ошибочным, так как эти нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

Основанием для ареста здания. судебным приставом-исполнителем и проведения торгов послужило соглашение, заключенное банком и государственным предприятием. Согласно этому соглашению имущество выставляется судебным приставом-исполнителем к продаже с публичных торгов.

«Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, основанием для признания судом торгов недействительными не являются» (п. 3 раздела «Другие дела» Обзора судебной практики Приморского краевого суда по рассмотрению гражданских дел в кассационном и надзорном порядке в I полугодии 2007 года // Интернет-сайт Приморского краевого суда: URL: prm.sudrf.ru; «Нарушения, допущенные при оценке имущества, выставленного на торги в рамках исполнительного производства, не могут рассматриваться в качестве основания для признания торгов недействительными» (Некоторые примеры разрешения споров, связанных с проведением торгов, Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2007 г. (п. 6) // Интернет-сайт Десятого арбитражного апелляционного суда: URL: ).

Реализация собственности предполагает, что всё имущество движимого и недвижимого типа, которое принадлежит компании, подлежит продаже для покрытия имеющихся обязательств. Ограничения при торгах установлены 446 статьёй Гражданско-процессуального кодекса. Продаже не подлежит:

• Жильё, если у должника оно единственное;
• Участок, на котором находится единственное жильё;
• Предметы индивидуального пользования;
• Продукты;
• Оборудование, предназначающееся для выполнения профессиональной деятельности, если его стоимость не превышает 100 МРОТ;
• Постройки, в которых содержится домашний скот, если это не является предметом предпринимательской деятельности;
• Призы, медали, награды.

• По инициативе должника. Для этого потребуется подать ходатайство. Торги могут быть организованы только в том случае, если факт финансовой несостоятельности компании является доказанным;
• По инициативе управляющего. Выполняется в том случае, если, в положенные сроки, не был подготовлен проект по реструктуризации задолженности.
  На должников накладываются ограничения по управлению имуществом. Они не имеют права самолично заниматься такими действиями, как продажа, заключение договора аренды в отношении недвижимого имущества, передача в наследство.

1. За 30 дней до проведения необходимо опубликовать сведения о предстоящем мероприятии на торговой площадке;
2. Для участия в электронной процедуре требуется оформить заявку участника в положенный срок, внести задаток и подписать договор о нём;
3. Заявку можно отозвать до тех пор, пока организаторами не будет окончен приём заявок;
4. Рассматриваются заявки, после чего оформляется доступ к мероприятию.

• Отсутствие подготовленного плана реструктуризации задолженности в положенный срок. Как оформляется договор реструктуризации долга читайте здесь;
• Разногласия со стороны членов собрания кредиторов касательно плана реструктуризации;
• Повторная инициация судебного производства по финансовой несостоятельности.

Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю.

Именно поэтому, несмотря на то, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действует с 31 января 1998 года 3 , в него постоянно вносятся изменения и дополнения, призванные усовершенствовать законодательство в этой сфере гражданского права России.

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта — недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Актуальность выбранной темы дипломного исследования объясняется необходимостью грамотного подхода к заключению договора купли-продажи недвижимости и его последующей государственной регистрации. Сегодня практически каждый гражданин нашего государства сталкивается с проблемами в надлежащем оформлении указанного договора и регистрацией возникновения права собственности на недвижимое имущество. Как уже отмечалось выше, законодательство, регулирующее отношения в сфере недвижимости и государственной регистрации сделок с ней, постоянно изменяется и дополняется. Порой уследить за всеми нововведениями просто невозможно. Именно поэтому мне хотелось бы подробно осветить те изменения, которые произошли в регулировании рассматриваемых правоотношений, оценить их значение и перспективы применения на практике.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный кодекс РФ предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. 30, 38 ЗК РФ 4 ) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом, или иным документом, подписанным обеими сторонами. Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причинённые убытки. К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объёме, договор прекращает свое действие.

Необходимо уточнить содержание понятия «общее имущество многоквартирного жилого дома», внеся изменения в ст. 290 ГК РФ, сформулировав её следующим образом: «общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (лестничные пролёты и площадки, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства».

Недвижимость – понятие, в первую очередь, фактическое, а лишь затем – юридическое. Нормативистская оценка недвижимости (считающая недвижимость лишь юридической категорией, возникающей с момента её государственной регистрации) разрывает связь с её фактическим содержанием и приближает её к категории юридических фикций, что недопустимо, учитывая колоссальную роль этого объекта в социальных, экономических, и многих других отношениях.

Спорный характер носит вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной регистрации в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По договору ипотеки оформляется закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца. Закладная составляется залогодателем (гражданином) и передается залогодержателю (банку) регистрирующим органом после гос регистрации договора ипотеки.

Недвижимое имущество (квартира, дом, комната и т.д.), которое приобретено должником является его собственностью. Однако такое право собственности ограничено — должник имеет право владения и пользования данным недвижимым имуществом, но распоряжением им возможно только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

При неисполнении должником своей обязанности по уплате кредита, происходит обращение на предмет ипотеки, который подлежит продаже с торгов. После продажи данного имущества с торгов вырученная сумма идет на погашение задолженности гражданина перед банком, а также на возмещение расходов на организацию и проведение торгов. Оставшаяся сумма передается гражданину-должнику по кредитному договору.

Суд, сославшись на положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации договора купли-продажи квартире, а встречный иск о признании сделки недействительной удовлетворил.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п.2 ст.423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения,

По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи — определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые и др. Товаром могут быть любые, не изъятые из оборота вещи3. При этом в некоторых предпринимательских договорах купли-продажи (поставка, поставка для государственных нужд, контрактация, продажа предприятий) товар передается покупателю исключительно для использования в предпринимательской деятельности, в других же разновидностях купли-продажи (розничная купля-продажа) — исключительно для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а в третьих (договор энергоснабжения) — и для бытового потребления, и для использования в предпринимательской деятельности

Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

42. Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о землепользовании и государственной регистрации прав на землю. Утвержден Президиумом Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 25 сентября 2009 г. /Режим доступа: 11aas. arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html

Признание действительным договор купли продажи недвижимого имущества

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Вместе с тем, согласно положениям ст. 183 ГК РФ, представитель российского юридического лица, заключивший сделку от имени соответствующего российского общества с ограниченной ответственностью при отсутствии полномочий, считается заключившим сделку от своего имени и в своих интересах, если представляемое российское юридическое лицо впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым обществом создает, изменяет и прекращает для представителя общества гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Физическое лицо, подписавшее договор от имени российского общества с ограниченной ответственностью, утратило свои полномочия генерального директора к моменту заключения договора купли-продажи. Но, при этом, российское общество с ограниченной ответственностью приняло исполнение обязательств по договору, о чем свидетельствуют следующие факты:

В практике часто встречаются случаи когда, приобретая недвижимое имущество и заключая договор купли-продажи, покупатель не может зарегистрировать приобретенное им имущество в учреждении юстиции (органах государственной регистрации). Это связано с тем, что одна из сторон, как правило, продавец уклоняются по каким либо причинам от государственной регистрации договора купли-продажи. В этой статье я попытаюсь описать два наиболее распространенных случая, когда продавец недвижимости уклоняется или не может явиться для государственной регистрации сделки.
Итак, вариант первый, мы заключили договор купли-продажи, согласно которому мы покупатели, приобрели за один миллион рублей однокомнатную квартиру. Наш договор подписан сторонами, продавцом и покупателем, еще лучше потратится и заверить его у нотариуса, хотя по нынешнему законодательству это не обязательно.
В связи с тем, что попасть (отстоять огромную очередь) в учреждение юстиции с первого раза практически невозможно нам приходится откладывать государственную регистрацию на неопределенный срок. Итак «торжественный» момент настал, мы звоним продавцу с целью сообщить ему, что завтра нам (участникам договора) необходимо явится в юстицию для государственной регистрации договора. Но, что случилось? Наш продавец пропал, на телефон не отвечает, а соседи сообщили, что он переехал куда неизвестно.
Выход один, признавать договор купли продажи действительным в судебном порядке.
Начинаем готовить документы. В первую очередь бежим в БТИ (бюро технической инвентаризации) и заказываем справку о принадлежности на приобретенную квартиру на всякий случай с указанием инвентаризационной стоимости. В связи с тем, что собственником вы еще не являетесь БТИ откажет в выдаче справки о принадлежности, по этому лучше обратится к адвокату, который сделает письменный запрос с приложенным к нему ордером.
Пока БТИ готовит нам справку, мы делаем копию технического паспорта, берем с домоуправления справку «лицевой счет», снимаем копию своего паспорта, а так же копии всех квитанций об оплате коммунальных услуг. Теперь, когда готовы все документы, мы преступаем к составлению искового заявления, которое должно выглядеть следующим образом:
Наименование суда, адрес суда.

ПРОШУ:
1. Признать договор купли-продажи квартиры, (дата заключения договора), заключенного между (Ф. И. О. продавца и покупателя),- действительным.
2. Признать право собственности на квартиру (адрес и местоположение квартиры), – за ( Ф. И. О. покупателя)
3. Исключить из числа собственников на квартиру расположенную по адресу (адрес и местоположение квартиры), – (Ф. И. О. продавца).

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.