— Жильё дорожало на фоне низких ставок по вкладам и кредитам, — говорит управляющий аналитической компанией INFOLINE Ярослав Лавриненко. — Населению пришлось осознать важность квадратных метров при удалённой работе. Люди инвестировали в недвижимость с использованием ипотечных денег, а мы знаем итог таких вложений на примере ипотечного кризиса в США 2008 году.
Напомним, в 2023 году рост цен на жильё в Воронеже побил рекорд 14-летней давности. За год квадратный метр в столице Черноземья подорожал на 15,9 тыс. рублей. По итогам ноября 2023-го недвижимость показала годовой прирост в цене в 27,2%. Это рекордный показатель с начала двухтысячных. Предыдущий рекорд — прирост в 19,9% — был зафиксирован в 2008 году.
Квартиры стали одним из самых выгодных вариантов вложений средств. К примеру те, кто в январе 2023-го, ещё до начала пандемии, купил 40-метровую однушку в Воронеже за 2 миллиона рублей, сегодня могут выставить её на продажу уже за 3 миллиона. По данным аналитиков, средняя стоимость квадратного метра за два года в столице Черноземья выросла почти на 50%.
Как мы уже писали, стремительный рост цен на рынке недвижимости начался ещё в 2023-м и был спровоцирован небывалым спросом на жильё. Падение курса рубля и неуверенность в завтрашнем дне заставили тех, у кого были сбережения, активно вкладывать свободные деньги в недвижимость. Значительным образом на спрос повлияла и льготная ипотека.
Однако на рынок жилья может повлиять повышение ключевой ставки. Ведь от этого напрямую зависит величина процента по ипотечным кредитам. Сейчас, напомним, ключевая ставка составляет 8,5%. Средняя процентная ставка по ипотеке в Воронеже (за счёт льготных программ кредитования) чуть ниже — 7,59%. Но она постепенно растёт. В ноябре 2023 года она стала самой высокой с апреля 2023-го.
Мэр Воронежа рассказал о крупных инфраструктурных проектах 2023 года
Затем он сообщил о том, что в следующем году начнется строительство дороги Шишкова – Тимирязева и дороги по улице Загоровского, а также о строительстве ливневой канализации с очисткой – «чтобы уже очищенные стоки от ливневой канализации сбрасывать с самого верха Северного района в водохранилище, при этом решив одну важную для воронежцев проблему, связанную с подтоплениями Воронежского центрального парка». На эти проекты выделяется 6,5 млрд рублей бюджетных кредитов.
– Один из самых больших и масштабных проектов — строительство водоподъемной станции — ВПС-21, которая должна будет запитать весь Левый берег, – сообщил глава Воронежа. – У нас есть земля, есть подтвержденные запасы воды, есть проектно-сметная документация, там порядка 18 км трубопроводов с необходимыми насосными перекачивающими станциями. Это позволит нам на многие-многие годы говорить о том, что развитие Левобережной части Воронежа будет обеспечено водоснабжением.
– Две школы начинаем в 2023 году строить, по четырем школам в первом полугодии примем решение о финансировании. Есть договоренность с федеральным центром. Например, речь о школе, которую мы закрыли на улице Шишкова по причине аварийности и перевели детей в учреждение на улице 45-й Стрелковой дивизии. Родители пусть не беспокоятся — мы ее уже проектируем.
В Воронеже историко-культурный тематический парк на Петровском острове начнут строить в 2023 году. До этого, в декабре 2023 года, работу над ним заморозили из-за непредвиденных расходов на инфраструктуру, требовались дополнительные инвестиции на прокладку инженерных коммуникаций.
Стоимость создания проекта компанией ООО «ПГС Проект» обошлась в 12,8 млн рублей. Готовую документацию необходимо было предоставить к 21 декабря 2023 года. Согласно концепции, парк в 5,6 га должен расположиться на острове напротив Адмиралтейской площади. Предусматривалось три этапа строительства. На первом планировалось возвести здание музея «Цейхгауз» с центральной площадью, регулярные сады, мост, инженерные сети. На втором этапе благоустроить территорию, входную группу, игровые площадки, парковую зону. На третьем возвести пирс, где будет стоять судно «Гото Предестинация», трактир, музей народного ремесла, сувенирная лавка.
Во время строительства также планировали снести дома на перекрестке улиц Солнечная и 45-й Стрелковой дивизии, и там, где проходит главный ливневый коллектор. Однако на начальном этапе разработки документации было предложено другое решение, которое сможет существенно удешевить конечную реализацию проекта: организация на этом участке ул. Солнечной одностороннего движения в три полосы, а также в обратном направлении – одностороннее движение по ул. Донской. В таком случае снос либо вообще не потребуется, либо будет минимизирован.
Самое старое здание Воронежа, расположенное на переулке Фабричном, 12 отреставрируют ко Дню города. Речь идет о доме купца Гарденина, возведенного в первой половине XVIII века. Отметим, что осенью этого года была согласована передача дома Потапа Гарденина в государственную собственность.
За этот период на территории проведут вырубку и пересадку деревьев и кустарников, демонтажные работы зданий, а также возведут несущие и ограждающие конструкции. Также в здании и на его фасадах осуществят отделочные работы стен и обустроят несколько слоев пола. Помимо этого, проведут теплоизоляцию кровли объекта, установят окна и двери.
В Курсе Воронеж
— Эксперт делает вывод о возможности проведения земляных, строительных, мелиоративных и иных хозяйственных работ на
земельном участке ул. Гаршина, в районе дома № 21, — говорится в заключении археологов на сайте регионального управления по охране объектов культурного наследия.
Что именно собирается построить застройщик на Гаршина, пока неизвестно. Телефоны компании не отвечали. В паблике «Новостройки Воронежа» был опубликован проект жилого комплекса, подготовленный в 2023 году. Однако Градостроительный совет документ отправил на доработку.
С облагораживанием природной зоны местные власти вообще не заморачиваются -денежек от этого не поимеешь. А вот воткнуть очередную многоэтажку в месте, малопригодном для строительства таких сооружений, но с видом на водохранилище, почему бы и не воспользоваться своим положением… Господа-властьимущие, деньги на «тот свет» не заберёшь ведь. Полный мрак…
Как стало известно изданию «Вкурсе», археологи не нашли объектов культурного наследия и старинных артефактов на участке площадью 20 тысяч кв. метров рядом с домом №21 на улице Гаршина. Здесь компания «Адрем», близкая к депутату Воронежской областной Думы, планирует построить многоэтажные дома. Сейчас участок представляет собой заросшую лесом песчаную прибрежную полосу с пересечённым рельефом и находится на левом берегу Воронежского водохранилища, на первой надпойменной террасе.
Согласна с предыдущим мнением: сделать парк и привести в порядок набережную в этом месте! Место для дома — ужасное. Там яма, канализация, сточные воды. Когда сходит снег весной — там болото, а не земля. Как вообще допустили планы о строительстве высотного дома в этом месте. Удивительно. Ужасно.
Мэрия Воронежа разрешила «Развитию» строить дом на берегу водохранилища
Речь идет об участке, расположенном на улице Гаршина, в районе дома № 21. Его площадь – 20 тыс. кв. м, западной стороной он выходит на берег водохранилища, севернее расположен ЖК «Дельфин» строительной компании «Выбор», южнее – частный сектор. С восточной стороны участок упирается в старый многоэтажный квартал. В конце 2023 года Фонд госимущества области выставил на торги право аренды этого участка. В 2023-м компания депутата Воронежской облдумы Артура Баринова ПСК «Адрем» выиграла аукцион. Затем право аренды через суд перешло ООО «Омега», а после, в 2023 году, право аренды участка было передано в рамках договора займа ГК «Развитие».
Напомним, ДИЗО обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к ООО «Омега» и ГК «Развитие» в январе 2023 года. Департамент просил признать недействительными договор залога права аренды земельного участка и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды. В качестве третьих лиц выступали Управление Росреестра по Воронежской области и ООО «ПСК «Адрем». ДИЗО полагало, что право аренды компаниям передавалось с нарушением Гражданского кодекса, но глава ГК Сергей Гончаров отмечал, что департамент неверно трактует закон.
В результате суд отказал ДИЗО в удовлетворении требований. Также в рамках спора департамент просил запретить мэрии Воронежа выдавать разрешение на строительство на участке и проводить строительные работы. Но суд первой инстанции отказал ведомству, а апелляция подтвердила это решение.
ГК «Развитие» ведет строительство жилья в нескольких районах Воронежа. По собственным данным, входит в пятерку крупнейших застройщиков Воронежской области. Компания возводит жилой комплекс у парка «Динамо» («Парк Горького»), у водохранилища («Мандарин»), дом у автовокзала «Ньютон», ЖК «Галактика» на ул. Антонова-Овсеенко, а также дома в Ленинском («Гагаринский» и «Розмарин»), Железнодорожном (ул. Артамонова, 4) и Левобережном («Интурист») районах.
Однако воронежский арбитраж в июне 2023 года отказал чиновникам в исковых требованиях и встал на сторону ГК «Развитие». Кроме того, суд отменил обеспечительные меры, которые были наложены на время судебных разбирательств. Так, ГК «Развитие» было запрещено совершать сделки, направленные на передачу прав аренды на землю, а управлению Росреестра запрещено совершать регистрационные действия в отношении данного участка.
ДИЗО считает документы по переуступке прав на землю недействительными. Власти ссылаются на п.7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ. Согласно которому, если юрлицо получило землю в аренду в результате торгов, то и обязательства по договору должны быть исполнены победителем лично.
ГК «Развитие» депутата облдумы Сергея Гончарова получила разрешение на строительство высоки в районе ул. Гаршина, 21, сообщили «Времени Воронежа» в мэрии. А на прошлой неделе, 8 июля, компания снова выиграла суд у областного департамента имущественных и земельных отношений (ДИЗО). 19 арбитражный апелляционный суд отказал властям в запрете стройки, следует из документов.
Между тем, в апелляции областные власти требовали запретить мэрии выдавать разрешение на стройку высотки ООО СК «Град-Развитие» в районе ул. Гаршина, 21 вблизи с застройкой ЖК «Дельфин». Также власти были намерены запретить любым юрлицам проводить здесь строительные работы. Однако суд посчитал, что «довод истца о недобросовестном поведении ООО «ГК Развитие» не нашел своего документального подтверждения в материалах дела» и отказал департаменту в принятии данных обеспечительных мер.
Напомним, 23 июня местные жители ул. Гаршина возмутились будущей точечной застройке в их квартале. Когда строители уже присматривали подъездные пути у дома №16, жильцы задали понятный вопрос: «Ведь разрушится благоустроенная территория у наших домов?». Тогда, по сведениям «Времени Воронежа», представители «Развития» даже не смогли представить разрешительную документацию.
Стоит отметить, что в нынешних показателях по вводу жилья учитываются не только многоквартирные дома, но и жилые дома, построенные на земельных участках для ведения садоводства. В минувшем году объемы индивидуального жилищного строительства, осуществляемого населением, по данным Росстата, составили 981,5 тыс кв м или почти половину от общего объема вода жилья.
За это период объемы жилищного строительства в нашем регионе выросли на 8 процентов по сравнению с 2023-м годом. Однако темпы роста строительства жилья в целом по России и в ЦФО оказались выше, чем в Воронежской области, соответственно на 12,7 процента и на 14,3 процента.
Были проблемы и в управлении строительной отраслью на уровне правительства Воронежской области. В прошлом полугодии своих постов лишились руководители, которые отвечали за это направление. В июле свой пост оставил руководитель департамента строительной политики Сергей Потапов (приехал к нам из Алтайского края), а под новый год произошла отставка вице-премьера Сергея Честикина, который курировал, в том числе и строительную отрасль.
Стоит отметить, что минувший год оказался непростым для строительной отрасли: тогда на десятки процентов подорожали многие материалы, применяемые при возведении жилищных и производственных зданий, ощущался дефицит рабочих рук. Этим можно объяснить и существенное падение – на 35 процентов – в целом объемов выполненных строительных работ. То есть, если при возведении жилья наблюдался рост объемов работ, то при строительстве производственных или социальных объектов – минус.
На нынешний год задача стоит еще выше – 2,2 млн кв м., но она вряд ли будет выполнима. О достижении такой цели можно только мечтать, но реально увеличить объемы по вводу жилья за нынешний год на 400 тыс кв м или более чем на 20 процентов – практически невозможно.
Решение на основании заключения принимается большинством голосов комиссии, оформляется в трех экземплярах. Один из них направляется заявителю. Если количество голосов одинаково, решающим считается голос председателя комиссии. При принятии решения могут привлекаться представители других органов: градостроительства, архитектуры, эксперты.
В рубрике «От первого лица» публикуются сообщения в рамках контрактов об информационном сотрудничестве между редакцией «МОЁ! Online» и органами власти. Материалы рубрик «Новости партнёров» и «Будь в курсе» публикуются в рамках договоров (соглашений, контрактов) об информационном сотрудничестве и (или) размещаются на правах рекламы.
Согласно планам программы до 1 сентября 2023 года должны переселить жителей 141 аварийного многоквартирного дома. В 2023-2023 года в новые дома должны были переехать 1,5 тысяч человек. Уже приобретена 601 квартира в 41 многоквартирном доме. Пока переехали лишь 440 воронежцев из 147 аварийных домов.
Мэрия опубликовала список домов, которые в ближайшее время снесут. Всего до 2025 году власти планируют избавиться от 24 аварийных домов и расселить жильцов. По большей части речь идет о старых 2-х и 3-х этажках. Всех жителей домов, подлежащих сносу, обещают расселить до середин 2025 года.
Один из ключевых вопросов заседания — корректировка городского бюджета. Депутаты решили софинансировать программу переселения людей из ветхого и аварийного жилья, и таким образом придать процессу ускорение. Воронежцы, которые рассчитывали на новые квартиры к 24 году, получат их либо в этом, либо в следующем году.
Право под застройку ветхого жилья в Левобережном районе Воронежа, ДСК приобрело почти за 190 млн
Застройщик, который возведет на месте снесенных в будущем двух- и трехэтажек в Левобережном районе Воронежа, наконец-то найден – реновацией ветхого квартала займется строительная компания ДСК. Об этом сообщили в пресс-службе мэрии во вторник, 1 февраля, после подведения итогов аукциона.
Компания «ДСК-1» (дочка «ДСК») выкупила территорию площадью 28,7 га за 189 млн. рублей. Предложенная сумма оказалась больше, чем предлагали конкуренты, метившие на ту же территорию – компания «Инстеп». Стартовой суммой торгов, которые объявили в конце декабря прошлого года, было объявлено 180 млн. рублей.
Ветхие дома будут снесены на Ленинском проспекте, переулке Гвардейский, улицах Порт-Артурской, Мостостроителей, Серова и Ленинградской. В общей сложности – 50 домов малой этажности. К 1 июня компания-застройщик должна будет подготовить проект планировки застраиваемой территории, после чего, на протяжении 10 лет (до 2031 года) планомерно расселять людей из ветхого жилого фонда. Когда все жильцы обретут новые квартиры, можно будет снести старые дома. Это будет в 2032 году, после чего за 3 года «ДСК-1» необходимо будет возвести новостройки и соцобъекты.
Федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» нацпроекта «Жилье и городская среда предлагает и иные варианты обеспечения жителей региона комфортным жильем, например – финансовое возмещение стоимости аварийной квартиры. Сообщается, что такой вариант предпочли жители Кантемировки, Эртиля, Острогожска, Березовского сельского поселения Бутурлиновского района и некоторые воронежцы. В то же время для большинства жителей столицы Черноземья приобретут квартиры в уже построенных домах – это еще одна альтернатива. Подобный вариант выбрали и жители Борисоглебска.
– Хочу выразить благодарность руководству Фонда ЖКХ за оказываемую Воронежской области поддержку в части расселения аварийного жилья. Мы готовы выполнить поставленную задачу по переселению граждан ранее установленного срока, в настоящее время проведены все необходимые мероприятия, – подчеркнул тогда Александр Гусев.
– Чтобы мы смогли выполнить обязательства по досрочному переселению граждан и эффективно распорядиться выделяемыми средствами, органы местного самоуправления должны немедленно активизироваться: подготовить проекты строительства и провести аукционы на определение подрядных организаций. Будем стремиться к тому, чтобы возведение новостроек для переселенцев стартовало не позднее начала этого лета, – подчеркнул глава департамента Максим Зацепин.
До конца 2023 года почти 1,4 тыс. жителей Воронежской области должны досрочно переехать из аварийных домов в новые квартиры. В перечень домов, которые планируют ускоренно расселить в течение этого времени, внесли 52 здания, девять из них – в столице Черноземья. Об этом рассказали в региональном департаменте ЖКХ и энергетики в понедельник, 22 марта.
- улица Майская, 6, 8;
- переулок Солнечный, 9;
- улица Солнечная, 24;
- улица Черняховского, 10;
- улица Электросигнальная, 4;
- улица Революции 1905 года, 14;
- улица 45 Стрелковой Дивизии, 12;
- проспект Труда, 95.
Мэрия Воронежа разрешила «Развитию» строить дом на берегу водохранилища
Речь идет об участке, расположенном на улице Гаршина, в районе дома № 21. Его площадь – 20 тыс. кв. м, западной стороной он выходит на берег водохранилища, севернее расположен ЖК «Дельфин» строительной компании «Выбор» , южнее – частный сектор. С восточной стороны участок упирается в старый многоэтажный квартал. В конце 2023 года Фонд госимущества области выставил на торги право аренды этого участка. В 2023-м компания депутата Воронежской облдумы Артура Баринова ПСК «Адрем» выиграла аукцион. Затем право аренды через суд перешло ООО «Омега» , а после, в 2023 году, право аренды участка было передано в рамках договора займа ГК «Развитие» .
В результате суд отказал ДИЗО в удовлетворении требований. Также в рамках спора департамент просил запретить мэрии Воронежа выдавать разрешение на строительство на участке и проводить строительные работы. Но суд первой инстанции отказал ведомству, а апелляция подтвердила это решение.
Воронеж . 14.07.2023. ABIREG.RU – Администрация Воронежа выдала ООО ГК «Развитие» депутата облдумы Сергея Гончарова разрешение на строительство многоэтажного дома на спорном земельном участке на улице Гаршина. Это следует из реестра выданных мэрией разрешений.
Напомним, ДИЗО обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к ООО «Омега» и ГК «Развитие» в январе 2023 года. Департамент просил признать недействительными договор залога права аренды земельного участка и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды. В качестве третьих лиц выступали Управление Росреестра по Воронежской области и ООО «ПСК «Адрем» . ДИЗО полагало, что право аренды компаниям передавалось с нарушением Гражданского кодекса, но глава ГК Сергей Гончаров отмечал, что департамент неверно трактует закон.
ГК «Развитие» ведет строительство жилья в нескольких районах Воронежа . По собственным данным, входит в пятерку крупнейших застройщиков Воронежской области . Компания возводит жилой комплекс у парка «Динамо» («Парк Горького»), у водохранилища («Мандарин»), дом у автовокзала «Ньютон», ЖК «Галактика» на ул. Антонова-Овсеенко, а также дома в Ленинском («Гагаринский» и «Розмарин»), Железнодорожном (ул. Артамонова, 4) и Левобережном («Интурист») районах.
Интерес к будущей высотке на ул. Гаршина объясняется тем, что проект архитектурного решения новостройки еще в начале ноября 2023 г. был представлен на рассмотрение Градостроительного совета при горадминистрации. Правда, никаких сведений о заказчике документа тогда не приводилось: было известно только, что разработкой концепции занимались архитекторы из ООО «Стадия ПР». В то время проект поддержки не получил: руководитель управления архитектуры и градостроительства Воронежской области Марина Ракова обратила внимание на месторасположение будущей высотки – в районе парка «Дельфин», в зоне перспективного развития улично-дорожной сети вдоль набережной. В связи с этим эксперты высказались за необходимость создания проекта планировки всей территории набережной «ввиду высокой градостроительной ценности» участка.
Фонд госимущества региона подвел итоги аукциона на право аренды земельного участка, расположенного в видовом месте левобережной части Воронежа – в районе д.21 на ул. Гаршина в Железнодорожном районе, по соседству с ЖК «Дельфин». Победителем торгов стало ООО «Производственно-Строительная Компания «Адрем» — предприятие предложило 13,877 млн руб. в качестве годовой платы за аренду надела, следует из сообщения структуры.
Правда, пока говорить о каких-то конкретных параметрах будущего здания (или жилого комплекса – благо, площадь позволяет) не приходится – еще в аукционной документации отмечалось, что допустимая высотность сооружения и плотность застройки будут определены согласно действующими градостроительным и техническим регламентам.
Единственным соперником компании-победителя на торгах стало ООО «Домстройинвест»: за право аренды участка организация предложила заплатить 13,485 млн руб. – на 0,392 млн меньше, чем конкурент. А итоге за семь лет – на такой срок земля будет передана в аренду – региональный бюджет заработает на сделке 91,14 млн руб.
О победившей в аукционе организации известно не слишком много: согласно информации на сайте компании, ООО «ПСК «Адрем» (в переводе с латинского – «к делу») образована в апреле 2012 г. в результате «дифференциации приоритетов» группы компаний «Рамоньстрой». В числе реализованных проектов компании на портале указана 17-этажный жилой дом с подземной парковкой на пересечении пер. Молдавский и ул. Черняховского – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (правда, для ООО «Агропромстрой») выдано 30 декабря 2023 г. Информации о других проектах жилищного строительства на территории Воронежской области на сайте не приводится.
Взрывной рост или падение: прогноз цен на недвижимость в 2023 году
Также есть точка зрения, что квартиры в России сейчас переоценены. Так, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатных квартир и доходности десятилетних ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость средней российской однушки сейчас = 2,17 млн рублей. При том, что фактическая цена ее в феврале 2023-го составляет 2,8 млн рублей.
Здесь надо отметить, что и в прошлом году стоимость жилья не росла непрерывно. Например, в конце лета цены на новостройки в столице снижались на 1,5 % за счет активного ввода новых домов и скидок от застройщиков. Тогда уже звучал прогноз цен на недвижимость в Москве с большой вероятностью снижения на 10-15 %, но этот прогноз так и не сбылся.
— Ставка ипотеки будет выше, но не настолько, чтобы это привело к стагнации. Рост цен, который наблюдался в 2023 и 2023 годах, сохранится, но будет уже не таким большим и не таким методичным. Удлинился и временной цикл роста (не от месяца к месяцу, а от квартала к кварталу).
Эксперты Финтолка обращают внимание: если перевести цены на российские квартиры в доллары США, то можно увидеть, как динамика роста цен коррелирует с динамикой роста фондового индекса РТС.
Например, в 2023 году на пике РТС вырос на 30 % — и аналогичный рост наблюдался со стоимостью жилья. Поэтому если в ближайшее время индекс РТС скорректируется, то можно будет наблюдать и снижение на рынке недвижимости.
«За повышением ключевой процентной ставки Центробанка растут и ставки ипотечного кредитования. Соответственно, кредиты становятся намного дороже, и это будет влиять на снижение покупательского спроса. Также на цены повлияет открытие границ. Когда границы закрыты, люди не вывозят большой объем денежных средств за границу (в недвижимость, на отдых). Поэтому инвестируют в российскую недвижимость», — считает руководитель агентства недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина.
ДИЗО против «Развития»
У группы компаний «Развитие» депутата Воронежской облдумы Сергея Гончарова возникли проблемы с реализацией жилищного проекта на улице Гаршина, в районе дома №21, в Воронеже. Департамент имущественных и земельных отношений области (руководитель — Сергей Юсупов) через арбитражный суд добивается признания ничтожной сделки, в рамках которой «Развитие» получило в аренду 2 га под свои многоэтажки на Гаршина.
История освоения лакомой территории в районе 21-го дома на улице Гаршина (Железнодорожный район Воронежа) тянется уже много лет. Право аренды участка на Гаршина общей площадью 2 га в 2023 году выиграла на торгах областного казенного учреждения «Фонд госимущества» структура семьи депутата Воронежской облдумы Артура Баринова, ООО «Производственно-строительная компания «Адрем». Застройщик предложил самый высокий размер годовой арендной платы — 13,88 млн рублей. Своей западной стороной земельный участок выходит на берег водохранилища. Севернее от него расположен жилой комплекс «Дельфин» от фирмы «Выбор» депутата Воронежской облдумы Александра Цыбаня, а южнее — частный сектор. С восточной стороны участок упирается в старый квартал по улице Гаршина.
К настоящему моменту компания «Адрем», контролируемая семьей Артура Баринова, находится в глубоком кризисе. Так, в середине января региональное следственное управление сообщило, что ее долги перед работниками выросли до 2,5 млн рублей. А уголовное дело по факту невыплаты зарплат было возбуждено чуть меньше года назад.
Марина Ракова, тогда — руководитель областного управления архитектуры и градостроительства, пришла к выводу, что жилой комплекс, исходя из проекта, расположен в зоне перспективного развития улично-дорожной сети вдоль набережной водохранилища в районе парка «Дельфин». По мнению Раковой, рассматривать проект без проработки общего планировочного решения транспортного каркаса близлежащей территории некорректно.
Впрочем, в поле зрения СМИ он попадал и до того, как оказался в аренде у компании «Адрем». В начале ноября 2023 года на заседании градостроительного совета Воронежа проектировщик, ООО «Стадия ПР», представил эскизный проект жилого комплекса на соответствующей территории. Он представлял собой два многосекционных высотных дома (каждый — более 20 этажей). Но имя заказчика эскизов не раскрывалось.
Новое в законах для домовладельцев в 2023 году
2023 год закроет некоторые законодательные лакуны в области строительства индивидуального жилья. Так, из «серой зоны» наконец выйдут объекты блокированной застройки (чаще всего это таунхаусы), действие закона о долевом строительстве должно распространиться и на строительство индивидуальных жилых домов. До 2031 года продлевают «дачную амнистию», а на землях сельхозназначения теперь можно будет строить жилые дома для фермеров. Большинство законодательных новелл начнет действовать с марта.
Эта новелла устранит «белое пятно» в законодательстве и защитит права собственников подобных объектов. Дело в том, что до сих пор по закону в жилищный фонд входили только три вида объектов — жилой дом, квартира и комната. Но объекты блокированной застройки, которые довольно популярны сегодня, в том числе и в Татарстане, обладали рядом свойств, которые одновременно причисляли их и к жилым, и к многоквартирным домам, по старой классификации. Так что их правовой статус был не определен.
В 2023 году начинает действовать закон об упрощении оформления прав на старые дома (построенные до 14 мая 1998 года, когда вступил в силу Градостроительный кодекс РФ). Иногда жители и фактические владельцы домов, построенных еще при советской власти и в ранний постсоветский период, не могут легализовать свое жилье из-за правовых коллизий. Например, такой дом может числиться в документах колхозного или совхозного учета, в учетных документах БТИ — и этого недостаточно для того, чтобы доказать свое право на этот дом без суда. Бывает и так, что на руках у хозяев вообще нет ни единого документа, подтверждающего собственность.
Новый закон упрощает порядок оформления прав на такие дома и на участки, где они стоят. Правда, этот участок должен находиться в границах населенного пункта, а земли должны принадлежать государству или муниципалитету. Для признания права собственности нужно будет предоставить любой документ, который подтверждал бы факт владения жильем — начиная от старой справки из БТИ, заканчивая платежками за коммунальные услуги. А чтобы оформить землю под старым домом, нужно как минимум, чтобы дом еще на ней стоял (уполномоченные службы должны будут выехать на место и подтвердить этот факт). То есть снести бабушкин дом и оформить 15 соток под ним в собственность не получится.
Теперь дом блокированной застройки будет определяться не как многоквартирный дом, а как отдельный: «жилой дом, блокированный с другим жилым домом или домами в одном ряду общей боковой стеной или стенами без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок». Теперь таунхаусы, дуплексы и лейнхаусы можно будет ставить на кадастровый учет, регистрировать права на них как на здание с назначением «жилое». Правда, для этого блоков в таунхаусе не должно быть больше 10, а этажей — больше, чем три.
С марта на строительство отдельных домов в малоэтажных ЖК (проще говоря, в коттеджных поселках) распространится действие закона о долевом строительстве. Схема будет та же, что и с «долевкой» в многоквартирных домах: пока не будет закончен весь поселок, застройщик денег не получит — они будут храниться на эскроу-счете. Перед возведением поселка он должен получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию, запланировать благоустройство территории — словом, пройти все стандартные разрешительные процедуры.
Технические характеристики жилых домов будут уточняться на момент принятия решения о развитии застроенной территории в городском округе город Воронеж в соответствии с процедурами, предусмотренными постановлением администрации городского округа город Воронеж от 25.04.2012 N 319.
Московский проспект — ул. 45 стрелковой дивизии — ул. Беговая (до 2030)12. Микрорайон №33 (Ленинский проспект — Серова — Порт-Артурская — Ленинградская) (до 2023)13. Квартал, прилегающий к просп. Труда (до 2030)14. Ул. Артамонова — Б. Хмельницкого (до 2030)15. Ул. Солнечная — пер. Солнечный (до 2023)16. Ул. Ленинградская — Арзамасская — Парашютистов (до 2030)17. Квартал, прилегающий к ул. Ленинградской (до 2030)18.
Программа по расселению ветхого жилья в Воронеже была начата что называется «на широкую ногу» в 2023 году. Рассчитана она была на период с 2023 по 2023 год, однако в сроки муниципальные власти не уложились, далее возникли вопросы с домами и их принадлежностью тем или иным районам города, с комиссиями, организованными с целью признания домов аварийными и программа была продлена еще на 5 лет, так как за это время появились новые объекты недвижимости, вызывающие вопросы по безопасности проживания там воронежцев. На сегодняшний день список домов под снос в Воронеже с 2023 по 2023 годы пополнился 4 многоквартирными домами высотой не более 3 этажей, однако в процессе могут появиться и другие объекты.
Недавно аналогичный договор о развитии территории был заключен в отношении квартала напротив парка им. Это кварталы, занятые ветхим фондом, который приходит в негодность. Все, что будет построено на этом месте, регламентировано генпланом и планом застройки, в соответствии с ними застройщик и будет разрабатывать проект.
Интересно, что, по мнению Максима Оськина, есть более сложная проблема, которая может притормозить строительство дублера. В районе потенциальной дороги много «брошенных и бесхозных сетей». Как пояснил господин Оськин, у них уже давно нет собственников, однако мэрия или управа должны всё равно через арбитражный суд добиться признания этих сетей бесхозяйственными. «Мы рассчитали сроки и подготовили комплекс этих запросов. Пока разрабатывается проектно-сметная документация, мы можем провести исследование и определить, сколько у нас таких сетей», – добавил Максим Оськин.
Об объектах культуры, которые должны реставрировать и строить в 2023 году, доложила руководитель департамента культуры области Мария Мазур. В их числе – производственно-репетиционный корпус Воронежского государственного театра оперы и балета, историко-культурный тематический парк «Петровский остров», Дворцовый комплекс Ольденбургских, Центр культурного развития в Лисках и другое.
Заместитель руководителя департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики региона Вячеслав Мамаев отметил, что в 2023 году должны быть профинансированы 13 объектов, которые реализуется в рамках регпроекта «Чистая вода», и 12 объектов по строительству систем водоснабжения и водоотведению.
Как доложил руководитель департамента экономического развития области Данил Кустов, областная адресная инвестиционная программа сформирована по принципу приоритетности. Лимит бюджетных ассигнований на ее реализацию в 2023 году утвержден в объеме 6 млрд 100,7 млн рублей (областные средства). В целом на финансирование программы в 2023 году планируется направить 11 млрд 740,9 млн рублей, из них 5 млрд 640,2 млн рублей – из федерального бюджета. Средства пойдут на строительство и реконструкцию 63-х объектов в 2023 году, не учитывая объекты газоснабжения, ФАПы и амбулатории.
Руководитель департамента аграрной политики области Алексей Сапронов проинформировал о реализации в 2023 году четырех проектов в рамках программы комплексного развития сельских территорий – строительства школы на 225 мест, детского сада на 120 мест и спортивного стадиона в поселке Лушниковка Бобровского района, а также бассейна в Новоусманском районе. Кроме этого, планируется строительство 16-ти жилых домов, предоставляемых жителям по договору найма жилого помещения.
Руководитель департамента образования, науки и молодежной политики региона Олег Мосолов рассказал об объектах, строительство и реконструкция которых либо завершение запланированы на 2023 год. Так, к 1 сентября 2023 года планируется ввести в эксплуатацию школы в селе Новая Усмань и в Борисоглебске. Также идет подготовка проектно-сметной документации по двум объектам в Воронеже – образовательного центра на 2860 мест на Московском проспекте и школы на 1500 мест в микрорайоне «Процессор». Олег Мосолов сообщил, что документы для строительства учреждения на Московском проспекте в конце февраля пройдут государственную экспертизу, а проектно-сметная документация школы в микрорайоне «Процессор» уже согласована, в ближайшее время будут объявлены торги на поиск подрядчика. То есть долгожданный объект может появиться уже в следующем году, а не в 2023, как было объявлено ранее. В числе других объектов, строительство которых запланировано: пристройка к зданию лицея села Верхний Мамон, школа в селе Стрелица Семилукского района, детский сад в селе Народное Терновского района, школы в селе Садовое Аннинского района и в Новохоперске.
Взрывной рост или падение: прогноз цен на недвижимость в 2023 году
— Ставка ипотеки будет выше, но не настолько, чтобы это привело к стагнации. Рост цен, который наблюдался в 2023 и 2023 годах, сохранится, но будет уже не таким большим и не таким методичным. Удлинился и временной цикл роста (не от месяца к месяцу, а от квартала к кварталу).
Эксперты Финтолка обращают внимание: если перевести цены на российские квартиры в доллары США, то можно увидеть, как динамика роста цен коррелирует с динамикой роста фондового индекса РТС.
Например, в 2023 году на пике РТС вырос на 30 % — и аналогичный рост наблюдался со стоимостью жилья. Поэтому если в ближайшее время индекс РТС скорректируется, то можно будет наблюдать и снижение на рынке недвижимости.
Поэтому ее не отменили, но несколько урезали. Теперь ставка по льготной ипотеке = 7 % годовых, а сумма ограничена 3 млн рублей (было 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 6 млн для других регионов). В таком виде программа действует до 1 июля 2023 года. Что будет дальше, в правительстве пока не решили.
Дальше цены на квартиры просто не могли не рвануть вверх. Потому что на высокий спрос наложилось не поспевающее предложение. На застройщиков сильно повлиял локдаун — из-за карантина темпы работ снизились, из-за закрытия границ возникла нехватка рабочей гастарбайтерской силы. К тому же подорожали стройматериалы.
В том, что недвижимость так резко подорожала, виновата в первую очередь льготная ипотека. Весной 2023 года на фоне все шире распространявшегося коронавируса правительство решило поддержать застройщиков и их клиентов. И предложило ипотеку с господдержкой на жилье в новостройках всего под 6,5 % годовых.
Если у вас нет причин для спешки, рекомендуем открыть пополняемый вклад на имеющуюся сумму и дождаться снижения ключевой ставки Центробанка (не ранее последнего квартала) – так вы сможете увеличить свой первоначальный взнос и получить более выгодные условия.
Есть вероятность, что появление упрощенной схемы подачи заявок и оформления кредитов под строительство для девелоперов, которую сейчас разрабатывает Минстрой России, позволит бизнесу сократить издержки, но вероятность, что это сильно скажется на итоговой себестоимости объектов, крайне мала. Не стоит забывать о непрекращающемся росте цен на землю, стройматериалы, топливо и транспортные услуги.
Подберите несколько похожих локаций для оценки адекватности предложенной цены. Обратите внимание на инфраструктуру, экологию, удаленность от центра. Сравните стоимость жилья с равными площадями в аналогичных районах. Это позволит исключить покупку переоцененного товара.
Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость во многих странах только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.
Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2023 года достигли пикового максимума.
«В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек в 2023 году снизятся до уровня инфляции или чуть выше. По нашим оценкам, квартиры на первичном рынке в столичном регионе подорожают на 5−7%. Покупательская активность сохранится. Этому будет способствовать и улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам 3-го квартала темпы роста ВВП составили более 4%. Это будет подталкивать спрос на первичное жилье», — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
«Спешить брать сейчас ипотечный кредит не стоит, нужно смотреть, какие условия у каждой семьи и потом надо понимать, что ставки по ипотеке могут немного вырасти. У нас произошел серьезный рост цен на недвижимость и мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, они не будут расти такими темпами. Не надо поддаваться ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
Те, кому уже не под силу содержать, например, дачу, будут выставлять свою недвижимость на продажу. Хотя с «садовой» недвижимостью всё не так однозначно, люди снова начали сажать огороды и выращивать картошку, рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2023 году.
По прогнозам Альфа-банка, в 2023 году объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20−30%. Но могут и значительно больше, ведь маховик цен на товары повседневного спроса и продукты продолжает раскручиваться. Все заверения властей о том, что за ними будет какой-то контроль, остаются не более чем словами. Напротив, поднимая тарифы различных ГУПов, чиновники только способствуют обесцениванию денег.
«Дикое повышение цен — главный вопрос, который душит страну и крайне волнует население. Цены выросли на все. Например, на капусту — более чем на 124%. Удвоились цены на строительные материалы. И такое повышение цен наблюдается практически по всем товарам. Из-за роста цен люди еле-еле сводят концы с концами и все глубже залезают в кредитную кабалу», — отметил лидер КПРФ Геннадий Зюганов.
