Как написать обоснованный отказ от сравнительного подхода в оценке имущества

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Как написать обоснованный отказ от сравнительного подхода в оценке имущества и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Дом был в плохом состоянии, на момент сноса, там никто не жил. Заказчик оценки(считающий, что он единоличный владелец) домик снёс. А через некоторое время, объявился второй владелец (такие вот казусы с регистрацией прав собственности) и заявил, что в этом прекрасном коттедже, он мечтал провести остаток дней. Подал в суд о возмещении убытков и предоставил отчёт об оценке этого дома. Спор из-за дома, объект оценки — дом. Поэтому и в моём контр-отчёте, объект оценки — дом.

Условия и время продажи Продажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме). Место продажи Часто цена зависит от региона продажи.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

• Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
• Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
• Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
• Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу. Выделить корректное среднее значение невозможно.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два: Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Поэтому корректировка была рассчитана, как разница между жилой площадью объекта оценки и объекта аналога, умноженная на стоимость 1 кв. м. Корректировка вносилась во все объекты аналоги кроме № 4, поскольку общая площадь объектов аналогов № 1, № 2, № 3 и № 5 отличается в среднем на 2 кв.м.

Мой отец строил дом по индивидуальному проекту. Оценщик уточнил, что проведение сравнительного анализа нашего дома невозможно. Как провести оценку?

ООО «Стройэкспертиза» 12 лет на рынке строительной экспертизы[email protected], +7(495)965-66-69 , +7(926)527-72-74Москва,ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206Мы работаем с 9:30 до 18:30 Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

1. При разделе совместно нажитого имущества между супругами (ст. 35 СК РФ), чтобы определить долю каждого из супругов.
2. При разделе имущества, переданного наследственной массой наследникам, если один или несколько участников компенсируют стоимость недвижимого имущества.
3. При обмене квартир или иных объектов, для определения равноценности (неравноценности) имущественной операции.
4. При оценке ренты или залога.
5. Для определения стоимости аренды, при передаче торговых или промышленных площадей.

Когда используются методы сравнительного подхода к оценке недвижимости

1. Мониторинг того сегмента рынка недвижимости, к которому относится оценивающийся объект. Особое внимание уделяется стоимости недавно проданных объектов.
2. Собранная информация по сходным объектам выверяется и сортируется, оставляя максимальное число вариантов со сходными характеристиками.
3. Вносятся поправки с учётом единиц сравнения, путём компенсации отсутствующих полезных свойств за счёт снижения стоимости или повышения цены, при обнаружении преимуществ.
4. Полученная предварительная стоимость вновь выносится в сравнение с аналоговыми объектами, проводятся дополнительные корректировки стоимости.

Единицы сравнения

1. Объект полностью уникален и не допускает сравнения с аналогами, по причине отсутствия таковых.
2. Мониторинг рынка указывает, что в данный период времени движение продаж по аналогичным объектам не происходит по ряду причин.
3. Мониторинг рынка не даёт достаточного количества примеров для сравнения по причине их малочисленности и существенной разницы в установленной стоимости.

Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.

Отказ от сравнительного метода

Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

Вопросы и ответы

Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком. Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

Таким образом, настоящий подход к расчету стоимости подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату проведения расчета стоимости есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию (т.е.