Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Как оплатить снос здания в казенном учреждении и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
Решение о сносе оформляется в виде постановления Правительства Москвы о включении объекта в специальный список. Выявлять нарушения при застройке на муниципальных и частных участках могут специалисты Госинспекции по недвижимости, ДГИ, Госстройнадзора. После вынесения постановления и включения объекта в список самовольных построек дальнейшие процедуры проводит Госинспекции по недвижимости.
Что делать собственнику если вынесено постановление о сносе: пошаговая инструкция
Комментарий специалиста. Компания Смарт Вэй имеет положительной опыт защиты собственников и владельцев самостроя после вынесения решения о сносе. Мы поможем выбрать необходимые работы, быстро подготовим проект, окажем содействие при согласованиях. При необходимости обращения в суд, вашей защитой займутся наши юристы.
Как обжаловать постановление о сносе в суде
- полное отсутствие документов на участок и самовольную постройку, т.е. предстоит быстро оформлять их до фактического сноса;
- грубые нарушения норм безопасности, допущенные при строительстве (даже если их можно устранить, это потребует значительных расходов);
- нарушения, связанные с несоблюдением категории и вида землепользования, что влечет дополнительные ограничения на строительство;
- необходимость выполнять все работы в максимально сжатые сроки, так как здание может быть снесено в любой момент.
Например, отдельно стоящая баня — это строение с самостоятельным назначением, отдельный объект учета. А вот помещение для хозяйственного инвентаря сотрудников учреждения является вспомогательным, обеспечивает эксплуатацию конкретного здания, поэтому бухучет не выделяет его как самостоятельное помещение.
Как определить объект основного средства
Инструкция № 157н диктует строгое правило: объекты недвижимости принимать и снимать с учета можно только на основании первичных форм с обязательным приложением регистрационных документов (свидетельства о регистрации права собственности или права оперативного управления (выписка из ЕГРП). А значит, принимая здание или помещение к учету, руководитель учреждения и бухгалтер прежде всего уточняют условия передачи имущества (аренда, хранение и пр.). Эти условия должны быть где-то зафиксированы: в отдельном письме или в акте приема-передачи собственник указывает, что до регистрации права оперативного управления недвижимость переходит в безвозмездное пользование учреждению. Когда статус объекта уже уточнен, бухгалтерия может применять соответствующую норму Инструкции № 157н.
Как принять здание к учету
Для бухгалтерии акт приема-передачи вместе с технической документацией на объект — основание составить инвентарную карточку или внести запись об изменениях в уже имеющуюся. Бухгалтер оформляет инвентарные карточки на каждый из инвентарных номеров и регистрирует их в специальной описи.
Примечание
На всякий случай помните, что:
— восстанавливать амортизационную премию (если она применялась) при сносе недвижимости не надо. Поскольку амортизационная премия восстанавливается только в случае реализации (а не ликвидации) основного средства до истечения 5 лет с момента приобретения (Пункт 9 ст. 258 НК РФ; Письма Минфина России от 20.03.2023 N 03-03-06/1/169, от 16.03.2023 N 03-03-05/37; Письмо ФНС России от 27.03.2023 N ШС-22-3/232@);
— постепенно признавать в налоговом учете убыток от списания снесенного здания (объекта ОС) тоже не нужно. Ведь убыток, который нужно включать в прочие расходы равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации, может появиться только в случае продажи (Подпункт 1 п. 1, п. 3 ст. 268 НК РФ);
Решаем, как списывать остаточную стоимость недвижимости
Итак, устаревшая недвижимость напрасно занимает место и не приносит должного дохода. Ее снос вызывает сложности не столько с учетно-бухгалтерской точки зрения, сколько с точки зрения организационно-согласовательной. Ведь снос зданий — это не разбор шкафа в офисе.
Этап 1. Принимаем и оформляем решение о ликвидации недвижимости
Прежде всего организация должна зафиксировать на бумаге свое решение о ликвидации недвижимости.
По правилам, установленным для ликвидации основных средств, надо создать ликвидационную комиссию (Пункт 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2023 N 91н (далее — Методические указания)). Для этого руководитель должен подписать приказ о ее назначении. В состав ликвидационной комиссии надо включить главного бухгалтера (бухгалтера) и лиц, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств.
Также в комиссию целесообразно включить представителей технической (или инженерной) службы.
Цель работы комиссии — оценить, нужно ли сносить здание или нет. Само это решение, а также его обоснование комиссия должна отразить в акте на списание объекта основных средств по форме N ОС-4 (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 21.01.2023 N 7).
Часто бывает, что руководитель (он же единоличный собственник) самостоятельно принимает решение о сносе здания. В этом случае создавать комиссию нет смысла. Но акт на списание объекта основных средств вам все равно лучше сделать. Поскольку форма N ОС-4 — унифицированная. И чтобы не спорить с проверяющими по вопросу того, почему вы неправильно заполнили унифицированную форму (а уж тем более вообще не заполнили ее), лучше составить акт ОС-4 по инструкции — «как надо».
Кстати, забегая вперед, скажем, что акт ОС-4 важен и для обоснования расходов, связанных со сносом здания, в налоговом учете. Ведь он (по пока еще действующим правилам) является обязательным документом, подтверждающим сам факт сноса здания.
Оформляем документы на ликвидацию
Ликвидация недвижимости — сложная и затратная операция. Как правило, недвижимость ликвидируют, если она стала мешать организации. К примеру, стала нерентабельной: затраты на ее содержание существенно превышают сумму дохода, получаемого от ее использования. Или бывает, что на месте старого объекта предполагается возвести что-то более новое (более мощное, экономичное, современное), эксплуатация или продажа чего должна принести больше дохода. С налоговым и бухгалтерским учетом ликвидации недвижимости, учтенной как основное средство, мы и будем разбираться. Но сразу оговоримся: данная статья не касается вопросов, связанных с принудительным сносом недвижимости (как, например, в случаях сноса самовольных построек).
А вот здание, построенное из кирпичных стен с площадью пола свыше 5000 кв. м, включается в десятую амортизационную группу как имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет. Согласно Постановлению N 1072 в отношении таких зданий применяется годовая норма амортизационных отчислений 1,0%. Следовательно, срок использования такого объекта составляет 100 лет.
Согласно п. 53 Инструкции N 157н здания, сооружения учитываются на счетах, содержащих соответствующий аналитический код группы синтетического счета 10 «Основные средства — недвижимое имущество учреждения» и соответствующий аналитический код вида синтетического счета объекта учета:
Общие положения по учету недвижимого имущества
Принятие к учету зданий, сооружений осуществляется на основании оформленного Акта о приеме-передаче здания (сооружения) (ф. 0306030) с приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях (п. 6 Инструкции N 162н).
3. Списание израсходованных строительных материалов. Основанием для списания служит Акт о списании материальных запасов ф. 0504230. Расходы на ремонт объектов основных средств учреждением могут быть отнесены:
Учет текущего ремонта
Например, автономное учреждение заключило договор на работы по замене линолеума в здании. Материалы приобретены учреждением, их стоимость составила 325 000 руб., стоимость работ по договору — 75 000 руб. После проведения ремонта неизрасходованные материалы на сумму 3 000 руб. были возвращены подрядчиком. Все расходы осуществлялись за счет приносящей доход деятельности.
Учет капитального ремонта
Согласно п. 3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР № 279, к текущему ремонту зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению их частей и инженерного оборудования от преждевременного износа. Для этого должны проводиться профилактические мероприятия и устранение мелких повреждений и неисправностей.
Очевидно, что, если здание полностью разрушилось по причине стихийных бедствий или других чрезвычайных ситуации, проектировать его снос не имеет смысла. Однако даже в этих случаях может потребоваться проект организации работ, чтобы разобрать оставшуюся часть и подземные коммуникации, безопасно вывести стройматериалы с территории участка. Если же принято решение о сносе или демонтаже здания, проект нужно оформить обязательно. Это прямо указано в ст. 55.30 ГрК РФ.
Варианты проектирования сноса зданий
Если проект выполнен только на снос здания, его утверждает сам заказчик. Согласования потребуются в организациях и структурах, чьи объекты и коммуникации могут пострадать при демонтаже. Их перечень определяется индивидуально (например, ОАТИ, Ростехнадзор, Горгаз, метрополитен и т.д.). Для временного перекрытия дорог для проезда спецтехники или проведения опасных работ нужно согласовать эти вопросы с ГИБДД. Точный список организаций для согласования наши специалисты определят на стадии проектирования.
Снятие здания с кадастрового учета после сноса или демонтажа
Проект или раздел проектной документации на снос должен соответствовать ГрК РФ, Постановлению № 87. Прежде всего, это касается выбора метода сноса, расчетов опасных зон, обоснований по защите и безопасности персонала, прилегающих объектов. Ниже разберем основные моменты. связанные с данным видом проектирования.
При отражении в учете ликвидации недвижимости, прежде всего, надо разобраться с тем, куда и когда мы спишем ее остаточную стоимость (конечно, если недвижимость не была полностью самортизирована). И в бухгалтерском, и в налоговом учете есть несколько интересных моментов, которые надо рассмотреть подробнее.
Разбираемся, когда и как списать остаточную стоимость ликвидируемой недвижимости
Значит, недвижимость можно и нужно списать с бухгалтерского учета в качестве ОС в тот момент, когда стало ясно, что она не может принести вам экономической выгоды — то есть вы ее уже не используете и не планируете использовать в дальнейшем. И этот момент уж точно не зависит от государственной регистрации прекращения права собственности на эту недвижимость.
Если решение о сносе здания принято вашей организацией одновременно с решением о прекращении его использования (и организация действительно перестала пользоваться зданием), то дату списания здания с учета определить несложно. Это будет дата принятия решения о сносе. Если вы не планируете сносить здание сразу, то в бухучете целесообразно отразить его условную оценку на забалансовом счете. А списать здание с забалансового учета можно будет после его сноса.
Обращаем внимание на разницу между налоговым и бухгалтерским учетом
Итак, акт ОС-4 вам понадобится. Но будьте готовы к сложностям с его заполнением, поскольку форма этого акта не учитывает всех нюансов ликвидации недвижимости: она предназначена для списания различных основных средств.
Если решение о ликвидации выносит комиссия, а руководитель утверждает его, то, чтобы заполнить этот акт достоверно, придется вносить в него дополнительные реквизиты. Поскольку в нем надо отразить, помимо самого принятого решения о ликвидации, еще и ее результаты. Ведь ликвидировать недвижимость за 5 минут просто невозможно. В этом случае понадобятся как минимум разные строки для дат подписания первых двух разделов акта (составляемых до ликвидации) и его разд. 3. Раздел 3 называется «Сведения о затратах, связанных со списанием объекта основных средств с бухгалтерского учета, и о поступлении материальных ценностей от их списания», и составить его должна бухгалтерия по результатам ликвидации.
Но можно пойти и по другому пути. К примеру, можно составить отдельный приказ руководителя, утверждающий решение о сносе здания. А акт ОС-4 бухгалтерия составит исключительно для отражения в учете результатов сноса. Но даже в этом случае не отменяется требование о подписании данного акта ликвидационной комиссией и утверждения его руководителем.
Поиск ответов на вопросы, как же правильно заполнять акт ОС-4 при сносе недвижимости, осложняется тем, что ни Минфин, ни Росстат, ни какое-либо другое ведомство в настоящее время не могут разрабатывать и утверждать формы первичных учетных документов. Также они не имеют полномочий давать разъяснения по их применению (Письмо Минфина России от 14.10.2023 N 03-04-05/8-622). А между тем жесткая привязка Закона о бухучете к этим унифицированным формам сохраняется.
Чтобы прояснить непростую ситуацию, сложившуюся с оформлением ликвидации недвижимости в бухучете (в частности, с заполнением акта ОС-4), мы обратились в Минфин.
Акт должен быть согласован с учредителем БУ, если это требуется законом. Далее руководитель БУ визирует акт, после чего совершаются действия по деинсталляции, разборке, ликвидации ОС, и только после этого списание отражается в бухучете на основании акта (п. 52 Единого плана счетов).
По истечении сроков полезного использования основное средство подлежит списанию, только если оно действительно непригодно для дальнейшего использования и его восстановление невозможно или экономически нецелесообразно (например, в случае если стоимость восстановления превышает те выгоды, которые могут быть получены от использования этого объекта).
Виды имущества бюджетного учреждения
Чтобы списать ОС, учреждение должно организовать специальную комиссию, действующую постоянно для принятия решений по таким вопросам (п. 34 Единого плана счетов, утвержденного приказом Минфина РФ от 01.12.2023 № 157н). Комиссия должна оформить и утвердить акт о списании:
