Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Отказ от доходного подхода при оценке земельного участка и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.
Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков
Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.
Сроки прогнозов
Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем. Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.
Совокупность применяемых в данном случае методик, наиболее обширна. Здесь в качестве сопутствующих, применяются так же методы сравнения и определения затрат, которые в иных случаях могут выступать в качестве самостоятельных. Базовыми являются методы:
«Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых: Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке
В целом, метод очень результативен и способен вычислить реальную стоимость любой недвижимости, малого или среднего бизнеса или крупной компании, но достоверность предоставляемой сотрудниками информации способна заметно повлиять на результаты вычислений от экспертов. Именно поэтому многие оценщики не решаются проводить расчеты этим подходом.
- отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
- определяются продажные цены участков-аналогов;
- цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
- рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.
Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?
Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.
Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты
Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:
Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды. Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации. Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.
Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.
Когда применяется
Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт.
Помимо этого можно рассчитывать на налоговый вычет в последующем году за возведением дома за свои средства. Посмотрев определенное количество объявлений, можно сказать – средняя цена домов (поддержанных) варьируется в пределах 1,2 -1,5 миллиона рублей.Важно! Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов.
11. отказ от использования затратного подхода
Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.
Я, конечно, не настаиваю, но по-моему в оценке с/х земли нет никакого затратного подхода, метод, основанный на учете плодородности доходный. Методичку Минимущества Вы, вероятно, знаете сами. В литературе для оценки с/х земли предлагаются 7 основных специфических методов (по учебнику «Оценка с/х земель», г.
3.1. Экономическое содержание доходного подхода
Полагаю, что в данном случае стоит применить возможные методы, прежде всего, по-возможности, сравнительные. Собственно формальный отказ от затратного подхода очевиден: земля в основе своей не создана трудом, не может быть воспроизведена или замещена путем создания новой земли.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные. Важно только предоставлять их оценщику в соответствии с реальными, иначе и результат вычислений будет неправильным.
Оценщиком в ходе процедуры анализа должны использоваться (в случае неиспользования должно быть обоснование этого) указанные три метода оценки. Однако специалист может сам в пределах каждого метода оценивания применять другие методики оценки стоимости.
Ный подход
Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.
Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.
- объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
- валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
- действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
- размер дисконтной ставки;
- правильный расчет всех возможных расходов.
Получение данных для метода
- Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
- Эксплуатационные затраты – расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
- Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.
Стоимость нового строительства
определяется в текущих ценах на дату
оценки, как сумма прямых издержек,
непосредственно связанных с возведением
объекта, так и косвенных издержек на
процессы, опосредованно участвующие в
строительстве, и прибыли предпринимателя
(инвестора)..
будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».
Репетитор оценщика
Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный.Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости
Правила и нормы применения доходного подхода регулируются регламентом Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, принятого 29.07.98 г., под № 135-ФЗ. В г. Москва действуют специальные нормативы, принятые 11.02.98 г, под № 3.
Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов
Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используется метод прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков. Для капитализации будущих доходов применяются два метода: метод прямой капитализации; метод капитализации по норме отдачи.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.
Этапы
Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.
