⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Продажа Дома Меньше 1 000 000 И Меньше Кадастровой Стоимости. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Да, это возможно. Раньше действовал закон, что в случае, если продавец владел недвижимостью более 3-х лет, то ему не нужно платить налоги. Сегодня эта цифра увеличена до 5 лет. То есть, если с момента сделки покупки квартиры или дома с участком прошло пять и более лет, вы освобождаетесь от уплаты налогов с их продажи.
Можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости? на сайте Недвио
Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.
Продажа домов с участками ниже их кадастровой стоимости
С момента внесения изменений в порядок налогообложения, то и дело возникают споры собственников с налоговиками. Особенно неприятна ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка посчитана даже выше рыночной, что крайне неблагоприятно для продавца.
Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2023 года (например, в 2023, 2023, 2023 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.
В Налоговом кодексе есть понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога. Основная задача закона ограничиться возможность оформления сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости. Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).
Недвижимость приобретена в 2023 году и позже: применяем кадастровую стоимость
По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).
Рассмотрим второй пункт – доходы, из которых вычитаются расходы. Если гражданин был хозяином дома менее трёх лет, у него есть право уменьшить свой доход со сделки на сумму понесённых трат (приобретение, стройка или ремонт жилья). В налоговую нужно предоставить официальные бумаги, фиксирующие понесённые траты. Если окажется, что плательщик потратил больше, чем выручил с продажи, имущественный налог обойдёт его стороной.
Каждый работающий официально гражданин России является налоговым резидентом и обязан отчислять 13% от заработной платы государству. Как правило, за наёмных сотрудников удержание и отчисление производят налоговые агенты – работодатели. Но существуют и другие типы налогов, при уплате которых граждане являются агентами по налогам для себя. Один из таковых, пропускающих звено «работодатель» – налог, уплачивающийся на доходы при продаже жилых объектов недвижимости. Ежегодно крайним сроком, чтобы самостоятельного декларировать полученный доход от реализации дома, квартиры или иного жилья, установлено 30 апреля.
Резюмируем
Если физическое лицо не уплатит имущественный сбор или перечислит в казну государства неполную сумму, его могут ожидать штрафные санкции в размере от пяти до двадцати процентов от суммы налога. Гражданин, умышленно занизивший доход и указавший в декларации цифру меньшую, чем заработал, претендует на более суровое наказание – денежный штраф, составляющий сорок процентов от реальной суммы полученного дохода.
В случае если наследство было открыто до 2023 г., а фактическое наследование состоялось уже после 01.01.2023, то принадлежность недвижимости новому владельцу устанавливается со дня смерти наследодателя и также отсчитывается и 3-х летний минимальный срок владения.
Сумма, с которой исчисляется налог, составляет не менее 70 процентов от кадастровой стоимости. Если размер суммы продажи объекта меньше его КС, то налог все равно вычисляется с показателя его КС, что не позволяет искусственно занижать цену продаваемых объектов. В таких ситуациях продавцу придется платить налоговую ставку слишком высокую, если кадастровая стоимость выше рыночной. Финансовый убыток делает такую продажу невыгодной. Если нет возможности продать объект выше 70 от кадастровой стоимости недвижимости, то можно и нужно её оспаривать.
Как время нахождения имущества в собственности влияет на размер налоговых выплат
Когда имущество, например, квартира, получена в результате купли-продажи, дарения или наследования от лиц, не являющихся близкими членами семьи, участия в долевом строительстве, оформлена в собственность после вступления в силу поправок и продаётся до окончания минимального срока (5-ти лет), бывший собственник обязан выплатить НДФЛ в размере 13%, если же собственник не имеет российского гражданства, тогда она повышается до 30%.
В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей. А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.
С января 2023 года законом введено понятие «минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества». Продажа квартиры после истечения этого срока означает, что налог (НДФЛ) на полученный от продажи доход не начисляется.
Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:
По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно заниж али ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя. С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.
- Регистрация продажи дома путём заключения договора купли-продажи с покупателем.
- Заполнение налоговой декларации с указанием совершённой сделки.
- Получение в ФНС квитанции с реквизитами на оплату.
- Непосредственно сама оплата.
- Подтверждение факта внесения денежных средств в ФНС.
Иначе рассчитывается налогообложение, если дом не достроен. Если в случае жилой недвижимости сумма вычета составляет 1 млн рублей, то для недостроя эта сумма составляет всего лишь 250 тыс. р.
Налог на дом с участком земли
К примеру, собственник начал строить коттедж, но в начале строительства решил его продать и назначил сумму в 800 000 р. Вычитаем отсюда 250 тыс. р. и получаем 550 000 р. Из этой цифры будут высчитываться 13%.
Если бы Ямщиков подождал, чтобы срок владения дома составил более 36 месяцев (такой срок установлен при получении наследства), то налог при продаже ему бы платить не пришлось. Аналогичный срок установлен и при приватизации жилого объекта.
Налог при продаже дома
ПРИМЕР 5. Ведерникова И.Л. в 2023 году купила жилой дом с земельным участком за 4 миллиона рублей. Через 2 года ей срочно понадобились деньги, поэтому она решила продать усадьбу за 5,5 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этой недвижимости составила 8,0 миллионов рублей.
Как рассчитать налог при продаже дома, если нет документов о расходах
- Договор купли-продажи дома;
- Стоимость проектно-сметных работ;
- Документы по приобретению строительных и отделочных материалов; по подключению к сетям или созданию автономных источников коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация); расчеты со строительными фирмами или физическими лицами за произведенные строительные и отделочные работы,
Гражданин, который продает недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет, может приложить к налоговой декларации первоначальный договор купли-продажи квартиры, квитанции и счета по контрактам, проектам и покупкам, направленным на улучшение, ремонт и отделку приобретенного жилища.
Собственник имущества может указать любую стоимость в договоре, но она не может быть установлена ниже минимальной цены квартиры. В случае, если все-таки стоимость при продаже имущества была занижена, налоговая инспекция имеет право выписать квитанцию по уплате налога в размере 0,7*кадастровая стоимость недвижимости.
Реализация недвижимости, находящейся в собственности более пяти лет
Нововведение касается квартир, домов и объектов недвижимости, которые были приобретены после 01 января 2023. Для всех объектов, построенных ранее, продолжает действовать срок для безналоговой продажи после трех лет владения.
Однако подчеркиваем, что эти изменения касаются только имущества, которое приобретено в собственность после 01.01.2023 года. Т.е. если Вы владеете имуществом более 3 лет, но менее 5 лет и при этом в собственность это имущество получили до даты 01.01.2023 года, налог на доходы от реализации этого имущества платить Вы не будете.
НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2023 г
- 1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 6 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 5 000 000 рублей = 650 000 рублей
- 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.
Для имущества, оформленного в собственность ДО 01.01.2023 года
Основание: Федеральный закон от 27.11.2023 N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»
Если недвижимость была приобретена после 1 января 2023 года, то нужно учитывать кадастровую стоимость. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% от цены по кадастру, то и налог будет рассчитываться исходя из суммы договора. В случае если сумма меньше искомых 70%, то налогом будут облагаться все те же 70% от кадастровой стоимости, а цена в договоре не играет роли.
Можно ли продать землю и недвижимость ниже кадастровой стоимости
Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.
Как рассчитывается налог при продаже недвижимости?
Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашего участка была завышена, у вас есть подтверждающие это документы и вы хотите сэкономить свои деньги на оплату налогов, стоит обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.
Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2023 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.
После продажи квартиры у гражданина появляется доход, с которого необходимо уплатить налог в бюджет. В соответствии со ст. 217.1. Налогового кодекса РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи недвижимости, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения недвижимостью или более. Пунктом 3 ст. 217.1 НК РФ установлено, что минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет три года для объектов, право собственности на которые получено в порядке наследования, приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением. Для недвижимости, полученной в собственность по иным основаниям, минимальный срок владения составляет пять лет.
Недвижимость приобретена в 2023 году и позже: применяем кадастровую стоимость
Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2023 года .
Квартира приобреталась в в декабре 2023г (наличка и материнский капитал) 4 собственника. Хотим продать и разъехаться (дети 15 и 7 лет) по кадастровой стоимости квартира оценена 1100000 руб, какой будет налог с продажи?
Если Вы сочтете необходимым уменьшить доходы на расходы, то к налоговой декларации следует приобщить:
— документы подтверждающие расходы, понесенные в 2023 году на покупку квартиры;
— свидетельство о браке;
— мировое соглашение;
— свидетельство о регистрации собственности на Вас;
— свидетельство о расторжении брака;
— документы о продаже квартиры.
Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.
Мой муж получил в наследство дом и земельный участок 1/3 доли. В 2023 году домовладение было продано за 2023000 руб. В договоре купли продажи участвовали все 3 собственника, каждый из них имел свидетельство о праве собственности по 1/3 доли и выступали как продавцы, деньги получены каждым по 666,66 руб., это отражено в договоре купли-продажи. Скажите пожалуйста, как будет исчисляться налог? Каждому собственнику будет применен налоговый вычет 1000000 руб. И можно ли сослаться на письмо ФНС от 02.11.2023г. ЕД-4-3/18611@ при подаче 3-НДФЛ в налоговый орган.
