Договор с ресурсоснабжающей организацией нужно ли передавать при продаже квартиры?: обновленная информация, быстрый ответ

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Договор с ресурсоснабжающей организацией нужно ли передавать при продаже квартиры? и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

действующее законодательство не содержит обязанность управляющей организации представлять такие сведения;
изменения в пункт 6 Правил № 354, предусматривающие предоставление сведений о собственниках введены лишь с 13.07.2023 г. Управляющая организация не была наделана ни правом, ни обязанностью по сбору и хранению подобного рода данных;
истец не доказал, что ответчик располагал запрашиваемыми сведениями.

В исковом заявлении общество указало, что УК при прямых договорах обязана предоставить сведения, предусмотренные в п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2023 № 354:

Содержание

Арбитражному суду Северо-Западного округа пришлось разобраться, обязана ли управляющая компания передавать персональные данные жителей многоквартирного дома ресурсоснабжающей организации.

Ф. И. О., дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений, наименование и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником квартиры является юридическое лицо;
адреса жилых помещений, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общедомового имущества, а также количества лиц, постоянно проживающих в квартире, и других сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;
сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;
сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки счётчиков в жилых помещениях многоквартирного дома;
сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг;
сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления коммунальной услуги, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;
сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет, за предыдущие 12 месяцев;
реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение и (или) их копии (при их наличии).

» 32. Судам необходимо иметь в виду, что увольнение по пункту 4 статьи 81 Кодекса в связи со сменой собственника имущества организации допустимо лишь в отношении руководителя организации, его заместителей и главного бухгалтера.

Таким образом обязанность вносить плату у старого собственника прекращается с момента перехода права собственности, а раз так, взыскать с него начиная с этого момента больше ничего нельзя. Следовательно ни ходить ни сообщать он никуда и ничего не обязан.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По правилам Постановления Правительства РФ № 442, физические лица, являющиеся потребителями электроэнергии, должны заключить договор с гарантирующим поставщиком или энергосбытом (п. 71 Постановления).
Договор не обязательно должен быть письменным и считается заключенным с момента начала использования электроэнергии. Наличие договорных отношений подтверждается соответствующими квитанциями. Сообщает информацию о пользователе электроэнергией в этом случае УО (пункты 72, 73 Постановления).
Чтобы заключить письменное соглашение на потребление, нужно обратиться к энергосбыту, обслуживающему зону, где находятся энергопринимающие устройства, с заявлением о желании заключить договор. Перечень необходимых документов можно посмотреть в п. 34 Постановления Правительства РФ № 442 (если всех документов нет, энергосбыт должен их собрать самостоятельно).

○ Что делать при покупке жилья на вторичном рынке?

«В случае прекращения у абонента права владения и пользования помещением, в котором установлено оконечное оборудование (далее — телефонизированное помещение), договор об оказании услуг связи с абонентом прекращается.
При этом оператор связи, с которым прекращается договор об оказании услуг связи, по требованию нового владельца телефонизированного помещения в течение тридцати дней обязан заключить с ним договор об оказании услуг связи.»

✔ Оформление договора с газовой службой, если имеется необходимость

Если в новостройке предусмотрено использование газовых плит, то необходимо обратиться в горгаз для заключения соответствующего договора.
Если Вы собираетесь жить в помещении, не забудьте в нем прописаться. Для этого необходимо обратиться в орган регистрационного учета. Зарегистрировать по адресу нужно всех – и постоянных, и временных жильцов.
Домашние сети (и телефон, и интернет, и телевидение) зачастую предоставляются одним провайдером, который еще на этапе строительства подводит к дому необходимые провода. Узнайте у застройщика, кто является Вашим провайдером и отправляйтесь к нему заключать договор.
Если Вас оператор телефонной связи не устраивает, то Вы вправе выбрать любого другого. Порядок предоставления услуг телефонной связи регулируется пунктами 15-18, 57-59 Постановления Правительства РФ № 1342.
Кроме того, сейчас можно воспользоваться дополнительными услугами, такими как страхование квартиры, установка охранной сигнализации, доставка воды и т.д.

Все эти действия можно осуществлять через представителя по доверенности, оформленной у нотариуса. Если будут понесены судебные издержки, их можно будет в дальнейшем взыскать с заявителя( управляющей компании), может быть, тогда они уяснят, что нужно запрашивать в Росреестре актуальные сведения о собственнике, прежде чем взыскивать задолженность

В Росреестре переход права собственности на квартиру на нового владельца зарегистрирован. С этого момента обязанности оплачивать коммунальные услуги должен новый собственник. Вам необходимо обратиться в УК, ЖЭК с заявлением о смене собственника на квартиру. К заявлению приложите копии документов о переходе права собственности на нового владельца: договор купли-продажи, выписку из ЕГРП.

Автор:

3.Получить определение об отмене судебного приказа и подать мировому судье заявление о повороте исполнения судебного акта(по аналогии со ст.443 ГПК РФ) с приложением определения об отмене приказа и доказательств удержания денежных сумм(нужно будет официально запрашивать банк о размере удержания и о документе, на основании которого оно производилось)

В среднем управляющие компании доплачивают ресурсоснабжающим организациям за недобросовестных потребителей от 5% до 30%. Эти деньги мы вынуждены «изымать» из планируемых затрат на текущий ремонт и содержание домов – так и получается, что вместо покраски подъездов или замены окон на лестницах мы оплачиваем счета тех, кто сам за коммуналку не платит. А при больших неплатежах населения управляющая компания становится вечным должником ресурсоснабжающей организации – до благоустройства ли тут?

Получится ли платить за коммуналку меньше?

В случае заключения прямых договоров эти функции «регулировщика» лягут непосредственно на плечи самих жильцов. То есть выяснять, что, почему, когда и сколько, они будут непосредственно с региональными «энерго…», «водо…», «тепло…». А в новом законе остается не до конца определенными границы зон ответственности между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией. Очевидно, что за то, что «вне дома», отвечает поставщик ресурсов, а то, что «внутри дома» – на совести управляющей компании. Но с юридической точки зрения эти понятия все-таки еще размыты, что оставляет поле для манипуляций. Могу предвидеть, что именно это в будущем станет камнем преткновения в спорах между жильцами, ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, а претензии жильцов о, скажем, слабом напоре воды или недостаточно горячих батареях будут «перекидываться» между организациями. Ресурсоснабжающие организации, ответственные за трубы «до границы дома» будут кивать на управляющие компании, чьи трубы «внутри дома» прогнили, сломались и т.п., а те, в свою очередь, будут апеллировать к изношенным коммуникациям поставщика ресурса. Конечно, подобные истории сплошь и рядом происходят и без прямых договоров, но здесь у жильцов есть крайний – управляющая компания, с которой они вправе требовать.

Что делать, если переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями произведен, а управляющая компания продолжает присылать квитанции?

«С переходом на прямые договоры удастся минимизировать риски банкротства управляющих компаний и связанных с этим последствий. Напомню, что в результате банкротства управляющих организаций жильцы многоквартирных домов могут столкнуться с изменением тарифов, цен и качества предоставляемых услуг по соглашениям, заключенным ранее.

С принятием закона о договорах с РСО любое частное лицо – собственник квартиры может заключить договор на поставку ресурсов непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Для этого необходимо обратиться туда с заявлением и заключить договор, потом предъявить данный документ в УК. Договор заключается по правилам ресурсоснабжающей организации и при наличии технической возможности.

Что же касается воды и водоотведения, то до принятия закона о прямых договорах с РСО Водоконал не заключал контракты с частными лицами, только с юридическими. Теперь же эта организация должна будет заключать договоры с частными лицами, если эти лица того захотят. Но массовый наплыв потребителей договорной отдел Водоканала просто не выдержит. Согласование договора с юрлицом занимает от месяца до года, а если вместо юридического лица вдруг появятся сотни частных…

Что делать, если тарифы «слишком высоки»?

Прямые договоры на поставку ресурсов имеет смысл заключать коммерческим помещениям. Им не нужны посредники с надбавками за услуги. Кроме того, некоторые договоры у них обязаны быть прямыми. А собственникам квартир я не рекомендую заниматься прямыми договорами. Например, в Петербурге электричество они в любом случае получают только через Петроэлектросбыт, договор на газ заключается без посредников с ПетербургГазом. Что касается вывоза мусора, то при прямом договоре можно получить собственный контейнер на площадке, в который весь двор будет кидать мусор, а Вы платить за вывоз. Все это лучше закупать у ТСЖ или УК по квартплате.

действующее законодательство не содержит обязанность управляющей организации представлять такие сведения;
изменения в пункт 6 Правил № 354, предусматривающие предоставление сведений о собственниках введены лишь с 13.07.2023 г. Управляющая организация не была наделана ни правом, ни обязанностью по сбору и хранению подобного рода данных;
истец не доказал, что ответчик располагал запрашиваемыми сведениями.

Ф. И. О., дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений, наименование и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником квартиры является юридическое лицо;
адреса жилых помещений, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общедомового имущества, а также количества лиц, постоянно проживающих в квартире, и других сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;
сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;
сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки счётчиков в жилых помещениях многоквартирного дома;
сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг;
сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления коммунальной услуги, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;
сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет, за предыдущие 12 месяцев;
реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение и (или) их копии (при их наличии).

Арбитражному суду Северо-Западного округа пришлось разобраться, обязана ли управляющая компания передавать персональные данные жителей многоквартирного дома ресурсоснабжающей организации.

В обязанностях управляющих организаций, которые появились в новом п. 31(1) ПП РФ № 354, при переходе собственников на прямые договоры теперь появилась требование по передаче в РСО показаний общедомовых и индивидуальных приборов учёта.

РСО может по соглашению с УО передать ей часть своих прав и обязанностей

Если собственники или наниматели жилых помещений в доме передали показания ИПУ в управляющую организацию, то она обязана собрать полученные данные и направить их в РСО не позднее 26-го числа текущего месяца (пп. «е» п. 31(1) ПП РФ № 354).

УО обязана принимать показания ИПУ и передавать их вместе с данными ОДПУ исполнителю услуг

ПП РФ № 897 предъявило требования по передаче данных счётчиков не только к управляющим, но и к ресурсоснабжающим организациям. Новый НПА внёс изменения в пп. «е,ж» п. 31 ПП РФ № 354, обязав РСО при прямом договоре с собственниками:

Принимать от УО показания ИПУ и ОДПУ до 26-го числа каждого месяца;
Принимать показания от жителей МКД и использовать поступившие не позднее 25-го числа данные при расчёте платы за КУ за расчётный период.
Направлять в управляющую домом организацию показания, которые предоставили жители дома.

Направлять претензию в жилищную инспекцию можно в индивидуальном порядке и коллективно. Для этого следует собрать пакет документов, подтверждающий факт нарушения. Обращаться в ГЖИ необходимо после того, как официальное письмо на имя руководства РСК было проигнорированы, о чем есть бумажное доказательство.

Но часть обязанностей все равно остается за УК, как то:

Ответственность за качество деятельности, проводимой на общедомовой территории. Жалобы жильцов направляются в УК, служащие которых обязаны реагировать на них, проводить осмотр и составлять акты произошедших ЧС. Если не удастся найти доказательства вины РСО, то УК в полной мере отвечает за случившееся. Сумма нанесенного ущерба физического и морального возлагается на УО.
Когда в контракте о социальном найме жилья прописано, что передача данных, снятых с учетных приборов в квартире направляется в УК, их сотрудники обязаны вовремя обрабатывать полученную информацию в РСК для возможности расчета и начисления оплаты за потребляемый ресурс.
Содержание имущества, принадлежащего на общих правах совладельцам МКД, находится в компетенции управляющей организации. Заключение договоров по остальным направлениям – обязанность УО.

Плюсы, минусы и зона ответственности по новому закону у УК и РСО

Потребитель, выявив ошибку в квитанции, должен написать заявление в РСО. Если официального ответа не последовало, можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или направить заявление в судебную инстанцию.

4. Сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома;

Постановлением Правительства РФ от 13.07.2023 № 897 были внесены изменения в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросу договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациям. Основные изменения были внесены в Правила 354.

Форма представления информации

общей площади жилого помещения;
общей площади помещений, входящих в состав общего имущества;
количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении
и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги в соответствии с Правилами 354

Специалистами Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам разработан образец Протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе в интернете и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.

Плюсы и минусы прямых расчетов

При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация (РСО). На нее возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому, если управляющая компания продолжает выставлять платежные документы после перехода дома на прямые договоры, это расценивается как нарушение лицензионного требования.

Ответы на актуальные вопросы по теме

Все данные, необходимые для расчетов и взимания платежей, УК должна передать не позднее чем за пять рабочих дней до дня начала предоставления коммунальной услуги РСО. Эта дата, как правило, указывается в Протоколе общего собрания собственников, на котором участники приняли решение о переходе на прямой Договор.

Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ). Таким образом, в отношении управляющих организаций органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации осуществляется лицензионный контроль.

Таким образом, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

Кто отвечает за качество коммунальной услуге при переходе на прямые договора?

Вопрос: Каким образом разграничены зоны ответственности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, и ресурсоснабжающей организации в случае заключения прямого договора при предоставлении собственникам помещений в многоквартирном доме некачественных коммунальных услуг?

1.4. Право собственности на Объект возникает у Участника с момента государственной регистрации права собственности на завершенный строительством Объект в уполномоченном государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Задолженность по коммунальным и иным платежам

После подписания настоящего Договора Стороны не вправе ссылаться на указанные в настоящем пункте договоренности, предшествующие дате его подписания за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Договором.

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

13.7. Если любая часть настоящего Договора становится недействительной, незаконной или неосуществимой, Стороны переговорным путем договариваются обсудить взаимоприемлемые условия для замены такого положения, которое законно позволит осуществить намерения, изложенные в настоящем Договоре. В любом случае настоящий Договор остается действующим в части, не противоречащей действующему законодательству РФ.

Однако, надо отметить, что Правила 354 устанавливают, что между РСО и собственником нежилого помещения заключается не договор предоставления коммунальных услуг, а именно договор ресурсоснабжения. С учетом этого вопрос о возможности заключения договора ресурсоснабжения с РСО путем совершения собственником нежилого помещения конклюдентных действий (потребление коммунального ресурса) становится неоднозначным. Об особенностях договоров ресурсоснабжения, заключаемых между собственниками нежилых помещений и РСО, расскажем в одной из следующих публикаций на сайте АКАТО, в настоящей статье сделан акцент на указании вида договора только с целью предостережения от сомнительного вывода о заключении договора с РСО путем совершения конклюдентных действий.

В Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 марта 2023 № Ф01-6032/2023 по делу № А28-3497/2023 суд указал, что «отсутствие прямого договора собственника нежилых помещений с ресурсоснабжающей организацией в спорный период не освобождает управляющую компанию от обязанности оплатить в полном объеме поставленный в многоквартирные дома коммунальный ресурс». Дополнительно суд отметил, что «учитывая то, что пунктом 6 Правил 354 на управляющую компанию возложена обязанность представить ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, неисполнение управляющей организацией указанных обязанностей позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса до момента совершения указанных действий управляющей организацией. Таким образом, для исключения объема поставленного коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме из общего объема тепловой энергии, полученной управляющей компанией, последняя обязана доказать выполнение обязанности по предоставлению сведений ресурсоснабжающей организации о собственниках нежилых помещений и направлении последним уведомления о необходимости заключения договоров энергоснабжения». Судом также принято во внимание то, что «поскольку Постановление № 1498 не содержит никаких правил относительно сроков заключения договоров между собственниками нежилых помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями в письменной форме, а также не устанавливает сроков передачи управляющими организациями сведений о собственниках нежилых помещений в РСО, до прекращения заключенного с управляющей компанией договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения может вносить плату управляющей компании».

Новые нормы и позиции судов

Казалось бы, все понятно — с 1 января 2023 года РСО должны предоставлять коммунальные услуги в нежилом помещении, а УО/ТСЖ/ЖСК право предоставления таких услуг с этой же даты, соответстветственно, утрачивают. Однако, необходимо обратить внимание на несколько нюансов.