⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Упущенная Выгода Арендатора От Переданного Имущества Арендодателю До Решения Кассационного Суда. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Арендатор вправе не исполнять обязательство по внесению арендных платежей, если арендодатель не передал во временное владение и пользование арендатора имущество либо изъял его (ч. 2 ст. 328 ГК РФ). Арендодатель, не исполнивший обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему нежилых помещений (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2023 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Общество-собственник и арендаторы принадлежащих ему помещений обратились в арбитражный суд с требованием взыскать с общества-арендатора убытки, причиненные созданием препятствий для осуществления предпринимательской деятельности.
Судебное разбирательство
В рассматриваемом деле собственник фактически передал имущество арендаторам, а те — субарендаторам. Создание третьим лицом (ответчиком) препятствий в пользовании имуществом не является обстоятельством, которое освобождает арендодателя от ответственности за нарушение договорного обязательства, а использование имущества не по целевому назначению или его неиспользование по иным обстоятельствам не освобождает арендатора от обязанности по своевременному внесению арендных платежей. Поскольку договоры аренды и субаренды сохраняли свое действие, обязанности сторон по ним не прекращали действия.
Опрошенные «Право.ru» эксперты целиком и полностью поддерживают позицию Верховного суда по данному спору, считая требования истца необоснованными. Юрист «Хренов и партнеры» Михаил Будашевский напоминает, что совсем недавно ВС уже сформулировал такую позицию в общем виде в п. 3 постановления Пленума «О применении судами некоторых положений ГК об ответственности за нарушение обязательств» от 24 марта 2023 года. «Повторение этой позиции применительно к конкретному делу (пусть и без ссылки на постановление Пленума) должно стать для нижестоящих судов дополнительным сигналом о том, как важно правильно распределить бремя доказывания», – считает юрист.
Однако передать грейдер Понятовский не смог, поскольку ему прицеп не вернули (в декабре 2023 года сотрудники полиции, проводившие осмотр, подтвердили, что он находился на охраняемой стоянке техники «Авангард-Агро»). В августе 2023 года Октябрьский районный суд Белгорода удовлетворил иск Понятовского об изъятии техники из незаконного владения, это решение устояло в апелляции и вступило в силу лишь 3 марта 2023 года. А в ноябре 2023-го он подал новый иск к «Авангард-Агро» (дело № 2-41/2023), намереваясь взыскать убытки в размере не полученной за 6 месяцев арендной платы (360 000 руб.).
Договор аренды ничего не доказывает
Судья Дарья Скокова отказала ему в иске, посчитав, что тот не сумел доказать причинение убытков, а также их размер. Когда «Приоскольский электромонтаж» заключал договор с Понятовским, они знали о «невозможности его исполнения ввиду отсутствия у истца предмета аренды», обратила внимание судья. По ее мнению, это доказывалось, например, тем, что всего через четыре дня после подписания договора с истцом, без попытки его исполнить, общество заключило замещающую сделку аренды грейдера с ООО «ИнженерМонтаж».
Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений
Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2023 № Ф07-7605/2023 по делу № А56-2435/2023 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.
Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?
Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2023 по делу № А56-79652/2023). Суть дела заключалась в следующем.
По результатам проведения кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, о чем составлен кадастровый паспорт, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.
Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений
Суть дела заключалась в том, что после расторжения договора аренды арендодатель заключил новый договор аренды с другим лицом. Однако неисполнение предыдущим арендатором в установленный срок обязательства по возврату объектов аренды привело к невозможности передать имущество новому арендатору и получить от него доход. В связи с этим арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к прежнему арендатору о взыскании упущенной выгоды в размере разницы сумм арендной платы по первому договору и новому договору аренды.
Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судебная практика свидетельствует о том, что взыскать упущенную выгоду крайне сложно. С уды мотивировали свои отказы как отсутствием доказанной причинно-следственной связи между нарушением права и убытками, так и отсутствием возможности достоверно определить размер упущенной выгоды.
Упущенная Выгода Арендатора От Переданного Имущества Арендодателю До Решения Кассационного Суда
Постановление Пленума содержит множество важных толкований, так же, как и сам закон содержит множество важных новшеств, однако, наиболее интересными мне показались позиции Верховного Суда по вопросам взыскания упущенной выгоды.
Юридическая помощь в судах
Более того, даже невозможность определить размер убытков с разумной степенью достоверности не должна становиться препятствием ко взысканию убытков. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 5 ст. 393 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума). Однако, как именно и на основании каких документов суд должен определять размер убытков, «исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности» по-прежнему не понятно. Полагаю, что данная норма, будучи принцип и ально новой для нашей правоприменительной пра ктики, требует не пустого ее повторения в Постановлении Пленума, а детального разъяснения на примерах конкретных ситуаций.
Размер дохода у вас, по вашим же словам, небольшой. Неполученный доход рассчитывается из суммы дохода за предыдущие периоды (но это не точно, в личной практике такого не было). Поэтому сумма упущенной выгоды у вас будет небольшая, и хз есть ли вообще с этим в суд идти.
Кроме того, надо читать договор аренды — что там написано про право арендодателя проводить ремонты, ограничивать доступ арендатора к помещению, как и за какой срок он должен уведомлять арендатора. Только изучив договор и уведомления, которые отправлялись вам на почту, можно будет сказать имеет вообще смысл заморачиваться взысканием убытков или ущерба.
Дубликаты не найдены
Доброго дня, Лига Юристов, прошу вашей помощи.
Между мной (ИП) и АО *Бывший завод* был заключен договор аренды нежилого помещения на срок 6 месяцев с 09.02.2023. После одного известного происшествия в крупном ТЦ, *Бывший завод* засуетился. Внезапно, 5.03 арендаторам устно (после, в день закрытия выслали оповещение на почту) сообщают о том, что будут проводиться реконструкция здания перед началом летнего сезона. Доступ посетителям временно закрыт, продажи остановлены.
- ГК РФ.
- Приказ МЧС №482.
- Приказ Госгортехнадзора №175а.
- Постановление правительства №262 от 7 мая 2023 года.
- ФЗ №35 от 26 марта 2023 года.
- ФЗ №7 от 10 января 2023 года.
- Приказ Госкомэкологии №81 от 11 февраля 1998 года.
- Письмо Госналогслужбы от 22 февраля 1996 года.
- Письмо Госналогслужбы от 25 июня 1997 года.
- ФЗ №108 от 18 июля 1995 года.
Что такое упущенная выгода по ГК РФ
Дела со взысканием упущенной выгоды считаются наиболее сложными, потому что доказать размер дохода, который мог бы быть получен, крайне сложно. Кроме того, трудно доказать, что лицо вообще должно было получить какие-либо средства.
Как доказать наличие упущенной выгоды
К СВЕДЕНИЮ! Меры по снижению упущенной прибыли должны быть разумными. В обратном случае суд не примет их во внимание. Однако в законе перечень мер, которые должны быть проведены, не указан. Поэтому лицо должно самостоятельно определять порядок уменьшения размера. Рассмотрим пример действий истца. Лицо должно было выполнить ремонт авто, однако не сделало этого, что повлекло за собой возникновение упущенной прибыли. В этом случае истец может потребовать автослесаря оплачивать расходные материалы и соответствующие траты.
До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа. В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки помещения, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи. Если состояние помещения изменилось (например, арендодатель произвел перепланировку и переоборудование объекта аренды), то этот факт арендодателю также нужно зафиксировать. При этом состояние помещения лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды. Сделанные фотографии помогут доказать характер и размер причиненного ущерба. Однако арендодатель должен будет доказать, что сделанные фотографии относятся именно к тому периоду, когда производился осмотр помещения. Например, ссылку на фотографии можно сделать в акте приема-передачи, а сами фотографии могут быть подписаны представителями сторон. Кроме того, можно использовать для съемки технические средства, которые автоматически фиксируют дату сделанного фотоснимка. Если будут отсутствовать доказательства того, что отраженные в фотоматериалах сведения соответствуют времени освобождения ответчиком арендуемого помещения и отражают состояние именно арендуемого помещения, то суд может отнестись к таким материалам критически и посчитать их не относящимися к делу или недостоверными (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2023 г. № 18АП-12794/2023 по делу № А76-7086/2023).
Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества юристу арендодателя нужно указать в акте состояние помещения на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п. Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание помещения, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков. В любом случае необходимо указать, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте. Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора и (или) их представителями с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках недвижимое имущество. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно иной объект недвижимого имущества.
Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
Суд кассационной инстанции указал следующее. Ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка. Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.
