⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Вс Истребование Земельного Участка У Добросовестного Приобретателя. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.
Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.
Пределы осмотрительности
Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.
Это особо было выделено в Постановления Пленума ВАС РФ № 8. ВС РФ практически абстрагировался от полемики, в связи с чем решающим стало мнение Конституционного Суда РФ. Его позиция сводится к тому, что при отсутствии условий для удовлетворения виндикационного требования общий механизм приведения сторон в первоначальное положение посредством реституции, предполагающий лишение третьего лица, возмездно и добросовестно приобретенного имущества, не применяется. Поэтому общее число исков, удовлетворённых именно по правилам ст. 302 ГК РФ, крайне мало.
Изначально предусматривается, что в таких ситуациях добросовестный приобретатель не терпит никаких потерь, кроме тех, что связаны с возвратом ситуации к её изначальному состоянию, поскольку подразумевается возврат ему всех тех средств, которые оказались затраченными на приобретение вещи.
Практические аспекты применения ст. 302 ГК РФ
Следует отметить, что ст. 302 ГК РФ тесно связана с темой недействительности сделок, а многие практические вопросы её применения до сих пор не имеют однозначных ответов. Наиболее острое выражение полемика имела в период массового оспаривания результатов приватизации и имеет по делам о жилой недвижимости. ВАС РФ изложил свою позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в ситуациях, когда спорное имущество не подлежит виндикации.
Новым федеральным законом установлен запрет на истребование государственными органами и органами местного самоуправления жилых помещений от добросовестных приобретателей недвижимости, если с момента государственной регистрации права собственности первого добросовестного приобретателя прошло не менее 3 лет. Истечение указанного срока является безусловным основанием для отказа судом в удовлетворении требования соответствующего органа. При этом на истца (орган власти) ложится обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, или обстоятельства выбытия жилого помещения из владения органа власти.
Новые правила о приобретательной давности и защите добросовестных приобретателей недвижимости
Эту весьма непростую законодательную конструкцию можно проиллюстрировать следующим примером. У умершего гражданина в собственности находилась квартира, наследников ни по закону, ни по завещанию не было. Следовательно, после его смерти квартира стала выморочным имуществом и должна была перейти в собственность государства/муниципального образования, но ею незаконно завладели мошенники и зарегистрировали своё право собственности, а затем продали гражданину А, который о незаконных схемах мошенников не догадывался и догадываться не мог (был добросовестным приобретателем).
Презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося при её приобретении на данные ЕГРН
При приобретении недвижимости возникает необходимость проверить, действительно ли перед приобретателем настоящий собственник недвижимости. При этом наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца ещё не гарантирует, что в будущем не появится лицо, претендующее называться собственником.
Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.
Добросовестный приобретатель судебная практика
Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности. Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.
Как защищаться, если возникли претензии
С полным текстом обзора судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления можно ознакомиться .
Приговором Тахтамукайского районного суда от 23 декабря 2023 года К.В. признан виновным в совершении трех эпизодов преступлений, в том числе преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, по факту приобретения, путем обмана, права собственности на земельный участок, принадлежащий МО «Тахтамукайский район», площадью .м. находящийся в самым действиями К.В. МО «Тахтамукайский район» причинен крупный материальный ущерб на сумму 992 000 рублей (л.д. 21-25).
В удовлетворении иска о признании добросовестным приобретателем земельного участка отказано, так как сам по себе факт признания истца добросовестным приобретателем каких-либо правовых последствий для него повлечь не может, истцом избран ненадлежащий способ защиты права
Р.К.Н. обратился в суд с иском к Администрации МО «Тахтамукайский район», К.К. о признании его добросовестным приобретателем. Требования мотивировал тем, что по договору купли-продажи от 05 декабря 2023 года он купил у К.К. земельный участок, площадью кв. м, находящийся по адресу: основании данного договора ДД.ММ.ГГГГ года ему выдано свидетельство о праве собственности. Затем, ДД.ММ.ГГГГ, он получил повторное свидетельство о государственной регистрации права на указанный земельный участок с изменой площадью кв. м, а также кадастровый паспорт на землю. Однако в ноябре 2023 года ему стало известно, что постановлением Тахтамукайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок наложен арест. Приговором Тахтамукайского районного суда от 23 декабря 2023 года К.В. осужден по ч. 3 ст. 159 УК РФ за то, что он путем обмана совершил хищение трех земельных участков у администрации МО «Тахтамукайский район», в том числе и проданного ему земельного участка, находящегося в Поскольку ему не было известно об указанных обстоятельствах в момент приобретения земельного участка, считал, что он является его добросовестным приобретателем. Более того, при проведении государственной регистрации права собственности со стороны регистрирующего органа не были обнаружены основания для отказа в государственной регистрации права. С учетом этого, просил удовлетворить заявленный им иск в полном объеме.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 05.08.2023 по делу N 33-895/2023год
Кроме этого, правовая экспертиза, являющаяся одной из стадий государственной регистрации права, не может рассматриваться как невозможность оспаривания сделки, поскольку иное означало бы отказ в судебной защите, что является недопустимым.
Исходя из положений ст.302 ГК РФ, добросовестным приобретением необходимо считать те приобретения, которые соединены с отсутствием у приобретателя достоверных данных относительно нелегитимности сделки, то есть незнание обстоятельств, при которых имущество оказалось в руках недобросовестного продавца, а также оснований, в результате которых у покупателя могли возникнуть вопросы относительно законности приобретения.
Истребование имущества от добросовестного приобретателя
Судебная практика показывает, что в последнее время стало больше случаев, когда имущество продается без ведома его законного собственника. По сути, приобретение подобного имущества будет признано незаконным, однако для того, чтобы защитить права и интересы покупателей, государство регламентирует данный вопрос.
Бремя доказывания добросовестности приобретения
В данной ситуации владельцу имущества необходимо будет подать виндикационное исковое заявление, которое представляет собой требование к приобретателю вернуть имущество, которое было продано на незаконных основаниях.
Может ли добросовестный приобретатель автомобиля, участка, дома, квартиры рассчитывать на компенсацию или возмещение убытков?
- купили автомобиль, а он оказался краденым;
- приобрели земельный участок у одного лица, а у другого появились претензии (и теперь он требует вернуть «землю»);
- оформили документы на квартиру, а потом появились левые собственники, «родственники с зоны»;
- купили машину, а затем узнали, что транспортное средство находится под арестом;
- приобрели имущество в компании, оплатили на расчетный счет, а потом со стороны третьих лиц появились непонятные претензии о возврате вещи;
- купили телефон, а он оказался найденным (а теперь законный собственник требует вернуть его обратно);
- оформили документы на участок, а он оказался в залоге;
- стали жертвой «черных риелторов», которые продали чужое имущество.
- до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
- поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
- проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
- если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
- в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
- денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.
Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований. Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.
Обзор судебной практики
Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.
