Инвестиционный договор между юридическими лицами налоговые последствия: обновленная информация, быстрый ответ

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Инвестиционный договор между юридическими лицами налоговые последствия и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Вопрос: Заказчиком заключен инвестиционный договор с Инвестором, согласно условиям которого Заказчик получает денежные средства от Инвестора, владеет и распоряжается ими по целевому назначению (строительство объекта недвижимого имущества), договором определен размер вознаграждения Заказчика. Строительство объекта осуществляется подрядной организацией на основании договора подряда, заключенного с Заказчиком (без выполнения строительно-монтажных работ силами Заказчика).

Содержание

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 18 декабря 2023 г. N 03-03-06/1/661 О налогообложении операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора

Также подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ предусмотрено, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего, в частности, агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных агентом, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Обзор документа

На основании пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности).

В постановлении ФАС Московского округа от 31 октября 2023 г. по делу № А40-150247/10-85-1282 договор соинвестирования между ЗАО «СУ № 155» и соинвестором (ЗАО «Стройкапиталинвест») для реализации инвестиционного проекта по строительству в 2023 году жилого дома, был квалифицирован в качестве договора купли-продажи: «В данном случае по своей правовой природе сторонами был подписан договор купли-продажи будущей вещи, так как в Постановлении № 54 Пленум указано о том, что в соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи)».

Инвестиционный договор — договор простого товарищества?

Ещё недавно не было сомнений в том, что по инвестиционному договору доходом застройщика является не вся сумма, полученная от инвесторов, а только его вознаграждение – так, например, в письме Минфина России от 18 октября 2023 г. № 03-07-10/15 разъяснено, что в рамках инвестиционных договоров доходом застройщика и, соответственно, налоговой базой по НДС является только оплата услуг застройщика по организации строительства.

Как квалифицировать инвестиционный договор для целей налогообложения?

Так, например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 24 декабря 2023 г. по делу № А70-3306/2023 спорный договор был квалифицирован как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора инвестиционной деятельности, договора строительного подряда на осуществление реконструкции объекта недвижимости и договора о совместной деятельности (простого товарищества). Существовала также практика квалификации инвестиционных договоров в качестве посреднических или с элементами посреднических сделок (см., в частности, постановление Президиума ВАС РФ от 9 июня 2023 г. № 17188/08).

В результате физлицу был доначислен НДФЛ со всей суммы полученных займов, так как доходы в виде дивидендов в рамках УСН не облагаются налогом (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Одновременно учредителя оштрафовали за то, что он не представил декларацию по НДФЛ в отношении доначисленных сумм.

Получить такое финансирование на открытом рынке практически невозможно. А значит, подобные условия связаны исключительно с взаимозависимостью заёмщика и займодавца. Например, это касается ситуаций, когда такие договоры заключаются между материнской и дочерней компаниями или между должностными лицами, которые приходятся друг другу родственниками или друзьями.

В чём суть проблемы

Схожий подход применили судьи ВС РФ и в Определении от 09.04.2023 № 307-ЭС19-5113 по делу № А26-3394/2023. Здесь уже деньги выдавались под процент, который реально уплачивался учредителем, однако ФНС удалось убедить суд в том, что эти средства являются не займами, а дивидендами.

Приведённая модель структурирования конвертируемого займа в российских условиях хоть и довольно сложна, но реализуема. Конечно, риски, что участники компании не примут решения о принятии инвестора в компанию (конвертации займа в долю), имеют место. Однако их можно нивелировать установлением в корпоративном договоре жёсткого штрафа за неисполнение указанной обязанности, либо оформлением опциона, по которому в случае неисполнения участниками компании указанной обязанности «инвестор» просто заберёт какую-то часть их долей в компании по номиналу. Риск того, что новый инвестор зайдёт в компанию раньше и не проголосует за принятие в неё первого «инвестора» можно нивелировать следующим образом. В корпоративном договоре прописывается, что новый инвестор может приобрести долю в компании лишь при условии его присоединения к данному корпоративному договору (либо заключения другого корпоративного договора с «инвестором» на аналогичных условиях). А раз он также становится участником корпоративного договора, то он тоже обязан проголосовать за принятие первого «инвестора» в компанию при конвертации.

«Инвестор» предоставляет компании денежный заём и заключает с участниками компании корпоративный договор, в котором прописывается, что в течение определённого времени (можно установить любой период времени) он вправе вместо возврата займа (его части) потребовать предоставления доли в компании. Поскольку чаще всего на этапе выдачи займа справедливо оценить стоимость компании не представляется возможным, то стороны сделки договариваются, о том, что «инвестор» может конвертировать займ в долю опираясь на оценку компании, которую определит следующий инвестор, либо на бизнес-показатели, которые будут у компании на момент конвертации, либо опираясь на какую-то условную оценку компании, которая не устраивает стороны на момент выдачи займа, но может устроить в будущем.

Способ инвестирования № 4. Предоставление финансирования по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)

— прибыль проекта делится между компанией и инвестором (инвесторами) в соответствии с договором простого товарищества, иные вопросы, возникающие в процессе совместной деятельности, также разрешаются в соответствии с указанным договором.

Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.

Понятие и субъектный состав

Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Существенной проблемой является то, что законодатель не закрепил существенные условия контракта инвестирования, в результате появляются судебные иски о признании соглашений не заключенными. Анализируя сложившуюся практику, в ыделим признаки договора инвестирования:

Природа договора инвестирования

Специальный предмет контракта.
Особый порядок заключения контракта.
Одной стороной в контракте всегда является Российская Федерация (субъект Российской Федерации, муниципальное образование), второй стороной — частная компания.
Инвестор в результате инвестиционной деятельности получает определенные преференции и поддержку со стороны государства (меры стимулирования). Такая конструкция позволяет модернизировать промышленность благодаря предоставлению льгот заинтересованным инвесторам, создавать рабочие места, повышать инвестиционную привлекательность конкретных отраслей промышленности.

Особенности заключения СПИК

заявление по установленной форме;
проект СПИК, пример: специальный инвестиционный контракт между муниципальным образованием и частным инвестором;
бизнес-план и финансовая модель проекта с указанием результативной цели инвестирования, основой проекта. В нем описываются доходная и расходная части, конечный результат, запланированные страховые взносы, налоги, сборы, пошлины;
подтверждение легальности происхождения вложений, подтверждение их размера;
информация о планируемой конечной продукции: планы-графики финансирования и реализации проекта.

Акт передачи финансов обязательно должен содержать всю сумму прописью, дату оформления, подписи. Кроме того, нужно четкое указание на передавшую и принявшую деньги сторону. Чтобы из текста было понятно, кто, сколько передал и принял.

купли-продажи;
мены;
ренты;
финансовой аренды (лизинга);
подряда на строительство;
займа, с выплатой процентов, кредита денежного или товарного;
финансирования под уступку денежного требования;
вклада в банке;
страхования;
концессии;
простого товарищества;
создания хозяйственных обществ;
отчуждения исключительного права;
лицензионные.

Существенные условия

Если физическое лицо передает организации или наоборот свои деньги, нужно учитывать наличие возможности страхования соглашения. Как правило, подобного рода сделки не страхуются. Поэтому возникают риски неисполнения сделки.

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Следовательно, поступающие от «соинвестора» (а на самом деле — покупателя) денежные средства нужно отражать не как «целевое финансирование», «инвестиционный вклад» и т.п. (на балансовых счетах 86 либо 76), а как предоплату по договору купли-продажи, на балансовом счете 62.
Далее — самое неприятное, от чего многие налогоплательщики не один год успешно уходили. Поступившая от покупателя предоплата должна быть включена в налогооблагаемую базу по НДС (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Может возникнуть ситуация, когда на момент заключения «инвестиционного договора» его стороны окончательно еще не смогли определиться, какая именно часть построенного объекта должна перейти к «соинвестору». Раздел произойдет только после того, как строительство объекта будет закончено и партнеры решат, кто сколько вложил и кому сколько причитается. «Соинвестор» узнает о реальных параметрах приобретенной им недвижимости (площади, расположение в здании и пр.) только при подписании приемо-передаточного акта.
Однако и в этом случае договор предложено трактовать как договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 2 Постановления N 54).
Таким образом, после подписания «инвестиционного» договора застройщик, возводя объект недвижимости, ведет уже два вида деятельности. Часть объекта он строит для себя, то есть осуществляет капитальные вложения в основные средства. Вторую часть объекта он строит для возмездной продажи другому лицу, то есть изготавливает готовую продукцию (пусть и недвижимую).
Если строго соответствовать требованиям бухгалтерского учета, то затраты на строительство объекта основных средств должны собираться на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а затраты на изготовление готовой продукции — на балансовом счете 20 «Основное производство». Поэтому некоторое недоумение вызывает мнение чиновников финансового ведомства о том, что затраты на строительство любой недвижимости (и изначально полностью предназначенной для продажи, и по договору об участии в долевом строительстве) учитывать на счете 08 (Письмо Минфина России от 18.05.2023 N 07-05-03/02).
Однако развести затраты по возведению объекта недвижимости по двум отдельным счетам уже в процессе стройки можно только в теории. На практике это нереально. Тем более что застройщик и будущий покупатель (который раньше гордо именовался «соинвестором»), возможно, еще точно не определились, какие конкретно помещения в возводимом здании останутся за застройщиком, а какие уйдут покупателю.
Вдобавок условиями договора с заказчиком может быть предусмотрено, что все затраты по объекту будут приняты застройщиком только после получения на его имя разрешения на ввод в эксплуатацию.
До этого момента в регистрах бухгалтерского учета застройщика будут отражены только суммы средств, перечисленные заказчику для финансирования строительства.
По мнению автора, они должны быть отражены на балансовом счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Рассматриваемое Постановление N 54 как раз однозначно определяет, как следует трактовать договор, по которому сторона, платящая денежные средства, получает после завершения строительства объект недвижимости или его часть.
Такой договор, обычно называемый «инвестиционным», «соинвестирования», «совместного строительства» либо как-нибудь еще не менее благозвучно, Высшим Арбитражным Судом предложено трактовать как договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 Постановления N 54).

Разбираемся в понятии

Юридические конструкции «инвестиционных», «соинвестиционных» и других подобных договоров, создаваемые в последние полтора десятка лет с целью ухода от уплаты налога на добавленную стоимость, не выдержали столкновения с могучим утесом Высшего Арбитражного Суда.
Праздник пришел на улицу налоговиков, и появилась возможность существенно пополнить доходы бюджета за счет средств, поступающих застройщикам от партнеров по совместному строительству.