⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Компенсационные Фонды В Рамках 214 Фз. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Да, компенсационный фонд долевого строительства, известный как «Фонд защиты прав дольщиков», подразумевает возмещение средств при банкротстве девелопера. Но на каких условиях и сколько вложенных денег сможет получить человек?
Кроме того, дольщик имеет право напрямую запрашивать у застройщика информацию для ознакомления, которая касается его финансового положения. Сюда относится финансовый результат (отчетность) текущего года, а также суммы дебиторской и кредиторской задолженности, которые девелопер обязан отражать в изменениях к проектной декларации.
Что будет в случае банкротства застройщика?
Взнос, который застройщик должен внести в компенсационный фонд долевого строительства составляет 1,2% от цены квартиры – каждого оформленного договора долевого участия. Впредь допускается увеличение размера взноса до 3-6% или изменение суммы федеральным законом. При повышении стоимости жилья девелопер за собственный счет обязан доплачивать разницу (соразмерно увеличению). Однако сумма отчислений не должна быть включена в ДДУ либо отражаться в виде затрат на себестоимости строительства и конечной цене жилья.
Защищая интересы дольщиков, фонд прежде всего защищает интересы государственного уровня: динамику показателей кредитной политики государства, соблюдение законных прав и интересов граждан.
- Перечисление компенсационного платежа осуществляется застройщиком в процессе регистрации (по законодательству) каждого договора о долевом участии.
- Сумма платежа не может превышать предельную процентную ставку. В настоящее время установлен размер 1,2% от цены каждого договора.
- Ставка обязательных платежей может изменяться на основе Федерального Закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.
- Взносы должны быть перечислены за 3 дня до даты регистрации договора.
Обязанность застройщика по уплате компенсационных отчислений в фонд
Фактически ФЗ 218 обязывает застройщика иметь в компенсационном фонде гарантию любого своего значимого действия. Застройщик обязан оплачивать вероятность допущения собственной оплошности или защищать себя и своих дольщиков от непредвиденных обстоятельства накапливая на своём счете, на компенсационном счёте «оплату» за ликвидацию любых негативных последствий.
Несмотря на недавнее начало деятельности, фонд участников долевого строительства уже активно собирает средства с застройщиков. Однако нельзя забывать, что после перехода на расчёты с дольщиками через эскроу счета, пополнение Фонда прекратится. В связи с этим, пока непоятно, насколько эффективной окажется эта мера защиты дольщиков.
214 ФЗ в последних редакциях представил новую гарантию для дольщиков, позволяющую не потерять вложенные деньги — государственный компенсационный фонд, созданный для того, чтобы предоставить финансирование для проблемных проектов новостроек. В этой статье мы расскажем о компенсационном фонде долевого строительства по 214 ФЗ: каков размер отчислений застройщиков в него, и как дольщику получить компенсацию из Фонда.
Компенсация из фонда долевого участия
Выплата компенсаций дольщикам производится только в случае, если суд признал застройщика банкротом, и при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их договоры долевого участия. Для выплаты необходимо также, чтобы чтобы общее собрание дольщиков приняло соответствующее решение.
Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group: Необходимо уточнить понятие и обозначить точные критерии открытости, выраженные в выполнении конкретных требований и достижении заданных показателей. На мой взгляд, текущие обязательства застройщиков перед надзорными органами вполне эффективно измеряют открытость организаций: есть соответствующие отчетные формы, требования к показателям деятельности, регулярный контроль со стороны профильных ведомств. Эта система вполне может стать основой оценки открытости застройщика и регулирования отчисления в компенсационный фонд.
Компенсационный фонд: во сколько обойдётся «защита от обманутого дольщика»
Аркадий Астрахан, ООО «Управление Регионального Строительства»: На мой взгляд — это чисто коррупционная составляющая, которая будет зависеть от конкретного человека. Невозможно адекватно спрогнозировать риск для фонда, чтобы уточнить размер «страхового» тарифа.
Квартиры от застройщиков с акциями
М. Л.: Отчисления собирают только с новых проектов, которые стартовали в октябре 2023 года. Постепенно число таких строек будет увеличиваться, а значит и суммарный объем полученных отчислений будет расти. Сейчас только 10% всех строящихся объектов возводятся по разрешениям на строительство, выданным в 2023 году. Большая часть строек стартовала в 2023 и 2023 году, поэтому можно предположить, что максимальный объем отчислений компенсационный фонд получит примерно через два-три года. Всего в России ежегодно заключается около 700 тыс. договоров долевого участия. При средней стоимости такого соглашения порядка 2-3 млн рублей, отчисления в фонд только в течение одного года составят около 21 млрд рублей. Это серьезная сумма, которой достаточно на строительство 25-30 трехсекционных семнадцатиэтажных домов серии П44-Т. А при изменении ставки отчисления на 0,3 п.п. (то есть с 1,2% до 1,5%), суммарный годовой объем отчислений вырастет до 26 млрд рублей.
Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.
Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.
Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?
Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.
А в конце июня 2023 президент Путин Откроется в новой вкладке.»>подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2023 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.
Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?
Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.»>здесь).
Застройщик может обойтись без эскроу и когда он работает в рамках программы реновации в Москве, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.
Таким образом, закон сначала предоставил право выбора в использовании эскроу и выплат в компенсационный фонд, а затем резко ограничил возможность работы с компенсационным фондом и тут же признал полный приоритет эскроу. Вслед за этим, как говорится «не отходя от кассы», он разрешил правительству издать нормативный акт, позволяющий определить критерии, когда девелопер может привлекать деньги вообще без счетов эскроу. И все это законодатель умудрился изложить в одном нормативном акте. Потрясающая скорострельность.
Распространение обязанности по работе со счетами эскроу на договоры, заключенные до 01.07.2023 года
А теперь о проблемах перехода на эскроу. Самая большая из них состоит в том, что далеко не все девелоперы обладают достаточным уровнем кредитоспособности. Это в итоге приведет к тому, что, когда наступит час «Х», некоторые застройщики вообще не смогут получить кредит.
Причем под документами будет иметься ввиду скорее всего максимум паспорт и сам договор долевого участия. Если фонд решит просто возместить убытки, то придется открыть счет в банке, который будет выбран фондом для выплат средств дольщиком. Пока что механизм убытков кроме суммы, указанной в договоре долевого участия, не разработан. Так что на пеню рассчитывать не стоит.
Законодатель планирует собрать таким образом только в первый год работы Фонда более 20 млрд рублей – неплохие деньги, за которые можно без труда достроить до 20-ти проблемных домов. Но при этом эти деньги пока не планируется пускать на решение проблемы с уже имеющимися обманутыми дольщиками.
Требования к застройщику
Причем, как указано в ФЗ-218, компенсационный фонд долевого строительства обособляется от любого другого имущества некоммерческой организации, поэтому средства, собираемые с дольщиков и застройщиков, не будут тратиться на различные нужды организации, кроме как на помощь застройщикам и дольщикам.
Время поджимает, и, похоже, чиновники второпях что-то пропустили или выложили не те документы. Если все правильно, то остается вопрос: какой из документов – законопроект или постановление правительства – будут менять. Так что несмотря ни на что понятных правил игры все еще нет.
В законопроекте расширяются функции и полномочия фонда. Он сможет не только выдавать компенсации дольщикам, но и финансировать завершение объектов новыми застройщиками и ЖСК из числа дольщиков, в том числе на безвозмездной и безвозвратной основе. Кроме того, ему разрешили выпускать облигации (возможно, те самые, что обеспечиваются гарантиями единого института развития в жилищной сфере) и осуществлять «приносящую доход деятельность постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан». В постановлении уточнены активы, в которые фонд может инвестировать, – государственные и ипотечные бумаги и российские банки с собственным капиталом не менее 25 млрд рублей и с рейтингом не более чем на три ступени ниже, чем суверенный кредитный рейтинг РФ.
Изменения в 214-ФЗ, регламентирующие работу нового государственного компенсационного фонда, внесены в Госдуму. Премьер РФ подписал и постановление о его создании. Вот только в этих двух документах есть несколько расхождений.
Поправки подготовлены Минстроем, но в Госдуму их вносит Правительство РФ. Чиновники, как бывало уже не раз, приобщили принципиальные изменения в 214-ФЗ к документу, который к долевому участию имеет лишь косвенное отношение. Речь идет о совершенствовании института электронной закладной. Для этого корректируют законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» и «Об ипотеке». Первое чтение этого законопроекта состоялось еще пару лет назад. Поэтому поправки в 214-ФЗ рассмотрят «с ускорением» – сразу во втором чтении.
