⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Субаренда Без Согласия Арендодателя. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Из материалов дела видно, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения на срок по 25 ноября 2023 года. В связи с истечением срока действия договора истец 15 ноября 2023 года направил в адрес ответчика извещение с предупреждением об окончании срока договора аренды, нежелании его продления и предложением об освобождении занимаемого помещения. Однако занимаемое помещение не было освобождено.
Что учесть арендатору при передаче арендуемого имущества в субаренду
Договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый сроком на один год или более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если договор субаренды сроком на год или более не будет зарегистрирован (а значит, не заключен), он не будет порождать правовые последствия, кроме тех, которые связаны с его незаключенностью. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от субарендатора исполнения своих обязанностей по незаключенному договору (за исключением оплаты фактического пользования предметом договора аренды или его частью), а также взыскать с субарендатора санкции, предусмотренные договором.
Риски недействительности и незаключенности договора субаренды
Если договор субаренды все же был заключен на срок, превышающий срок договора аренды, то договор субаренды в этой части будет недействителен. В данной ситуации субарендатор сможет взыскать с арендатора убытки, вызванные прекращением договора субаренды ранее согласованного с арендатором срока, или применить к арендатору иные санкции, предусмотренные договором.
При каких условиях арендодатель может разрешить субаренду помещений, а потом запретить? В вопросе разбиралась экономколлегия Верховного суда. На заседание явились юристы арендодателя и арендатора, которые в своих выступлениях ссылались на позиции практики Высшего арбитражного и Верховного судов. Стороны по-разному трактовали нормы и разошлись даже в изложении фактов.
ВС: согласие на субаренду входит в договор
Может ли арендодатель в одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду, если оно закреплено в договоре? В этом вопросе разбиралась «тройка» экономколлегии ВС в деле № А73-5337/2023. В нем истец, ООО «Промсвязь», добивалась расторжения договора аренды 2023 года ввиду существенного нарушения его условий арендатором, «Аренда Центром». Соглашение разрешало ему без письменного согласия арендодателя сдавать офисы в субаренду, чем арендатор и занимался все эти годы. Но в 2023 году «Промсвязь» уведомила, что отменяет разрешение на субаренду. В «Аренда Центре» на письмо не отреагировали, потому что сочли, что нельзя отменить условие двусторонней сделки (договора) в одностороннем порядке. В ответ арендодатель собрал доказательства того, что субаренда продолжается, и отправился в суд с требованием расторгнуть договор, потому что не давал на нее согласия.
Диспозитивность или императивность
– Нет, – ответила Маслова. – Арендодатель, бывший завод, получает прибыль от помещений, но не хочет содержать их и ремонтировать. Для этого и нужен арендатор: следить за состоянием офисов, заниматься субарендой и платить за это. До нас была другая фирма. А после того, как договор был расторгнут по решению суда, «Промсвязь» сразу же заключила аналогичный договор с другой компанией.
Главное условие – законность подобной сделки и документальная согласованность её с собственником жилья. Он должен дать своё письменное согласие на конкретную субаренду либо согласовать её возможность отдельным пунктом ещё в договоре аренды. При этом сроки, на которые заключается субаренда, не могут превышать сроков договора аренды – и ответственный субарендатор должен самостоятельно убедиться в этом пункте.
Субаренда Без Согласия Арендодателя
Это весьма распространенный ход на столичных рынках недвижимости – а порой достаточно прибыльный бизнес, который безопасен для всех трех участников (собственника, арендатора и субарендатора), когда все документы оформлены в соответствии с действующим законодательством.
Срок действия договора субаренды
На законодательном уровне всё выглядит вполне логично. Субаренда рассматривается Гражданским Кодексом Российской Федерации как частный случай аренды, для чего в п.2 ст. 615 разделяются понятия поднаёма и перенаёма. Поднаём, то есть собственно субаренду, осуществляет арендатор, когда с согласия арендодателя сдаёт арендованное имущество третьему лицу. Перенаёмом считается ситуация, когда арендодатель передает третьему лицу, опять-таки с согласия арендодателя, свои права и обязанности по договору аренды.
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2023 N Ф05-6553/2023).
В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).
Налоговые последствия
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Напоминаем, что недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Следовательно, арендатор не сможет потребовать от субарендатора исполнения своих обязанностей по незаключенному договору (за исключением оплаты фактического пользования предметом договора аренды или его частью), а также взыскать с субарендатора санкции, предусмотренные договором.
Каковы же существенные условия субаренды?
Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).
«12. При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Как быть с договором субаренды при виндикации собственником имущества
У этого пункта Пленума ВАС РФ есть продолжение.
Там говориться о том, что «абсолютная» защита имеет преимущества перед остальными способами защиты. Я думаю, что признавать договор субаренды в таких условиях — это пустая трата времени.
Имущественное страхование. Дневной семинар ПК
Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело права отчуждать имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, сказано в Постановлении Конституционного Суда, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, в иске к добросовестному приобретателю с использованием ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. И только виндикационный иск в порядке ст. 302 ГК РФ может быть признан законным механизмом защиты прав прежнего собственника.
Тогда и участвовать в содержании участка нужно будет. В то время как, с одной стороны, представляется, что, несомненно, должен, ведь только так суд сможет вынести справедливое решение, защищающее права и интересы сторон, с другой стороны, нельзя не учитывать, что это выходит за рамки полномочий апелляционного суда, который является проверочной инстанцией и должен лишь установить, насколько законным и обоснованным являлось решение суда первой инстанции в условиях тех доказательств, которые уже были ранее представлены.
Суб — Вс консультации с адвокатом только по предварительной записи. Согласно положениям ст. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.
Субаренда при отсутствии согласия арендодателя: обоснованность расходов
Если компания-арендатор хочет передать имущество во временное пользование третьему лицу, по общему правилу владелец имущества должен это разрешить. Ознакомьтесь с образцами, как можно оформить согласие арендодателя на субаренду. Учтите случаи, когда такое согласие не потребуется. Согласие на субаренду — разрешение владельца передавать имущество третьим лицам ч. Например, арендованное помещение.
Кассационная инстанция подтвердила данный вывод. В Постановлении от 19.03.2023 N А06-9424/2023 ФАС Поволжского округа указал, что удовлетворение требования арендодателя о взыскании в его пользу денежных средств, внесенных субарендаторами в качестве арендной платы, приведет к неосновательному обогащению истца (арендодателя).
Ответ: Если арендатор без согласия арендодателя заключил договоры субаренды части нежилого помещения, то солидарное требование арендодателя к арендатору и субарендаторам о взыскании неосновательного обогащения неправомерно. Заключение договора субаренды без согласия арендодателя, по мнению судов, не приводит к возникновению на стороне субарендаторов неосновательного обогащения. Взыскание в качестве такового арендных платежей с субарендаторов приведет к неосновательному обогащению арендодателя. В то же время арендодатель вправе требовать возмещения убытков с арендатора, который исполнил договор ненадлежащим образом.
Рекомендуем ознакомиться:
Так, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2023 N А06-9424/2023 указано, что вне зависимости от оценки действительности договоров субаренды следует признать, что субарендаторы не являются теми лицами, которые обогатились за счет истца.
