Аренда Муниципального Имущества Гк Рф: обновленная информация, быстрый ответ

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Аренда Муниципального Имущества Гк Рф. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.

3. Объектами аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (см. ст. 607 ГК и комментарий к ней). Эквивалентным объектом договора аренды является арендная плата (см. ст. 614 ГК и комментарий к ней).

Содержание

Статья 606

Уже в дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. К примеру, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. Так, К.П. Победоносцев писал, что «предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию» . И в настоящее время не утихают споры относительно возможности предоставления в пользование имущественных прав, которые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ. Особую актуальность приобретает данный вопрос при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут входить различные виды имущественных прав, в том числе исключительные права.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение» .

В последнее время аренда именно муниципального имущества становится все более популярной. Причина, скорее всего, заключается в том, что законодательная база регулирования постепенно совершенствуется, а сами сделки отличаются стабильностью, если сравнивать со съемом помещения у коммерческой организации.

новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.

Продление сделки

Обратите внимание! Оба партнера обязаны направить в регистрирующий орган добровольное согласие о прекращении арендных отношений. Если одна из сторон не согласна с этим, то другая вправе обратиться в суд за разрешением сложившейся ситуации.

размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России;

минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

Закон предусматривает последствия уклонения сторон от подписания такого протокола. Так, уклоняющееся лицо обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющегося организатора торгов заключить договор. Кроме того, победитель торгов может потребовать и возмещения убытков, вызванных уклонением от заключения договора (абз. 2 и 3 п. 6 ст. 448 ГК РФ).

Во-первых, сумма налога должна быть уплачена в соответствии со ст. 173 НК РФ. Что это означает? Согласно п. 1 указанной статьи сумму налога, подлежащую уплате в бюджет, нужно исчислять по итогам каждого налогового периода как общую сумму начисленного налога, уменьшенную на налоговые вычеты и увеличенную на восстановленный НДС. Перечислить НДС в бюджет за истекший налоговый период необходимо не позднее 20-го числа следующего месяца (п. 1 ст. 174 НК РФ). Официальные разъяснения по вопросу определения момента предъявления сумм НДС к вычету в рассматриваемой ситуации нам не известны. Однако налоговые органы на местах придерживаются позиции, аналогичной высказанной Минфином по поводу вычетов НДС по СМР, выполненным для собственного потребления : предъявлять налог к вычету нужно после его уплаты в бюджет и отражения в декларации по НДС. Другими словами, по мнению налоговиков, принятие НДС к вычету в периоде, в котором арендодателю была перечислена арендная плата, а в бюджет — НДС по ней, недопустимо. Однако арбитры не согласны с этим: условия о предъявлении к вычету в следующем налоговом периоде уплаченного налога законодательство о налогах и сборах не содержит . Поэтому выбор остается за арендатором.

Кроме того, как справедливо отмечено в Определении КС РФ N 384-О, органы государственной власти и местного самоуправления в отличие от других арендодателей не выписывают счета-фактуры. В свою очередь, отсутствие счета-фактуры рассматривается как формальное препятствие для осуществления налогового вычета. Поэтому Конституционный Суд пришел к выводу, что арендатор вправе получить вычет по НДС на основании документов, подтверждающих уплату сумм налога.

Вычет НДС и счет-фактура

Как известно, передача имущества в аренду на территории РФ (как реализация услуг) является объектом обложения НДС. Его исчисление при передаче в аренду государственного и муниципального имущества органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления имеет свои особенности (п. 3 ст. 161 НК РФ):

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Порядок аренды на конкурсной основе

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

Мною был выигран аукцион на право заключения договора аренды помещения (подлестничное пространство 1-го этажа ТЦ) в здании торгового центра, которое является Муниципальным имуществом г. Полярные Зори Мурманской области.

Аренда муниципальных помещений

Выкупная стоимость устанавливается при участии местных властей на основании профессиональной оценки. В качестве преимущества по выкупу муниципальных объектов предпринимателям чаще всего предлагается цена, которая в 1,5 раза ниже рыночной.

Как арендовать муниципальное нежилое помещение?

В связи с тем, что по всей видимости, данное положение содержало норму, согласно которой наличие преимущественного права на продление договора аренды на новый срок не является основанием для отмены торгов в виде конкурса или аукциона, за исключением производителей сельскохозяйственной продукции, производящих и реализующих продукцию собственного производства на территории муниципального образования, то в упрощенном порядке Вам аренду не продлили. В любом случае Вам нужно получить официальный отказ (мотивированное решение) муниципалитета по вопросу продлении данного договора со ссылкой на соответствующее положение, после чего рассматривать возможность обжалования данного решения в ФАС или в суд.

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя ( ст. 665 ).

справочник по законам, документам, инструкциям, предписаниям, директивам

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

Аренда государственного и муниципального имущества

Земельный кодекс предусматривает возможность проведения публично-правовыми образованиями торгов, предметом которых является право на заключение договора аренды земельного участка (ст. 38 ЗК РФ). Принятым во исполнение этой нормы Постановлением Правительства РФ от 11.11.2023 N 808 установлено, что претенденты должны внести задаток в счет оплаты права. Согласно п. п. 16, 27 этого документа задаток возвращается претенденту, если он не допускается к участию в торгах или не выиграл их, а внесенный победителем — засчитывается в счет арендной платы. Если договор аренды заключается именно на таких условиях, то по мере оказания услуг аренды и зачета задатка в счет арендных платежей суммы учитываются в составе прочих расходов.

Налог на добавленную стоимость

Во-вторых, закон защищает права арендатора, если он не намерен стать собственником. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (за исключением сведений об арендодателе) или расторжения договора аренды.

Как исключение, законом могут предусматриваться случаи, в которых арендатор может сдавать в субаренду арендованное имущество и без согласия арендодателя. Так, в соответствии с п. 1 ст. 638 ГК, если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Правда, в законе можно встретить и другую «крайность» — когда субаренда запрещена в принципе (например, п. 2 ст. 631 ГК — в отношении имущества, сданного в прокат).

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Комментарий к статье 615 Гражданского Кодекса РФ

3. Во время действия договора аренды арендатор получает — хотя и в ограниченном объеме — правомочие распоряжения вещью. В п. 2 коммент. ст. раскрыты основные разновидности распорядительных действий арендатора.

Наличие перечисленных свойств дает ряду авторов возможность говорить о наличии вещных правомочий или вещных элементов у обязательственного в целом права аренды. Другие авторы приводят аренду как типичный пример обязательственных правоотношений.

Договор аренды

2) исходя из буквального смысла п. 2 ст. 651 ГК, несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок один год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон, хотя по общему правилу отсутствие регистрации влечет незаключенность только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК). Вместе с тем судебная практика исходит из заключенности таких договоров для сторон и незаключенности для третьих лиц, по крайней мере если объект фактически передан арендатору;

Прокат

При этом по общему правилу не важно, осуществляет ли арендатор в данный период пользование имуществом или не осуществляет. Однако если пользование не осуществляется по вине арендодателя или по обстоятельствам случайным, которые не связаны с личностью арендатора, то арендная плата за соответствующий период, когда право пользования не осуществилось, не должна взиматься.

Рассматривая особенности передачи муниципальных собственности по договору аренды нельзя не отметить, что Федеральный закон от 23.06.2023 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4] внес существенные изменения в правила предоставления гражданам и юридическим лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с 1 марта 2023 года.

Особенности передачи муниципальной собственности по договору аренды

Считаем, что новые правила определения начальной цены предмета аукциона не позволят чиновникам использовать недостоверные и устаревшие сведения о кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, при определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и тем самым гарантируют защиту прав участников аукциона.

Библиографическое описание:

Регламентирование на нормативном правовом уровне порядка установления начальной цены предмета аукциона стало еще одним положительным изменением, произошедшим в законодательстве в 2023 году. Если ранее начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определялись организатором торгов исключительно на основании отчета независимого оценщика (п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ, п. 6 Правил), то в настоящее время пункт 14 ст. 39.11 ЗК РФ предусматривает положение о том, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6], или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.