Купить Квартиру Долевое Участие2023: обновленная информация, быстрый ответ

Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте наш.дом.рф (официальный ресурс от Минстроя).
Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.
Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.

Еще с июля 2023 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении ветхого жилья.
Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).

Теперь дольщики так же могут купить квартиру на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи. При этом договоры долевого участия (ДДУ) сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов.

Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2023 года достигли пикового максимума.

Подберите несколько похожих локаций для оценки адекватности предложенной цены. Обратите внимание на инфраструктуру, экологию, удаленность от центра. Сравните стоимость жилья с равными площадями в аналогичных районах. Это позволит исключить покупку переоцененного товара.

С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.

условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей).
За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам.
Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале.
Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%.
Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.

Если у вас нет причин для спешки, рекомендуем открыть пополняемый вклад на имеющуюся сумму и дождаться снижения ключевой ставки Центробанка (не ранее последнего квартала) – так вы сможете увеличить свой первоначальный взнос и получить более выгодные условия.

На вновь введенный в эксплуатацию и сданный многоквартирный дом распространяются гарантийные обязательства в соответствии со ст. 4, 5 и 7 Закона 214-ФЗ. Срок гарантии составляет не менее трех лет на коммуникации, инженерные сети, не менее пяти лет на весь многоквартирный дом, включая все помещения в нем.

Договор является обязательством застройщика в оговоренный срок возвести многоквартирное жилок строение и после завершения процедуры получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать долевому участнику конкретный объект. Соответственно, объект уже на момент подписания документа должен обладать характеристиками, предусмотренными проектом. В ДДУ отражаются:

Договор долевого участия в строительстве недвижимого объекта составляется в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. Он представляет собой письменное соглашение, по которому гражданин приобретает квартиру в доме на стадии его строительства. По факту жилье юридически не существует, но имеется проект с определенными характеристиками.

Обязательным условием договора долевого участия в строительстве является закрепление конечного срока, до наступления которого объект должен быть передан второй стороне. До этого момента дом должен быть возведен и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. Допускается также указание каждого этапа последовательно:

Существенным условием является установление цены договора, т.е. суммы денежных средств, которые должен внести застройщику гражданин. Она может быть указана в виде произведения цены одного квадратного метра на фактическую площадь помещения или единой суммой.

Содержание

ДДУ в новостройке — что это такое

Пoмимo ДДУ, для пpиoбpeтeния нeдвижимocти нa пepвичнoм pынкe иcпoльзyют oбычный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и ЖCК. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют, кoгдa дoм yжe cдaн — в квapтиpy мoжнo cpaзy зaexaть, пpoпиcaтьcя, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти. ЖCК — дoгoвop жилищнo-cтpoитeльнoгo кooпepaтивa. Oн cxoж c ДДУ, нo фopмaльнo вы cтaнoвитecь пaйщикoм — вcтyпaeтe в cooбщecтвo людeй, кoтopыe coбиpaютcя cтpoить дoм. Пpи этoм чeткиx cpoкoв cтpoитeльcтвa или нaкaзaния зa иx yвeличeниe нe пpeдycмoтpeнo.

ДДУ — дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Eгo зaключaют мeждy зacтpoйщикoм и бyдyщим coбcтвeнникoм. Coглacнo дoгoвopy, дoльщики oбязaны выплaтить зacтpoйщикy oпpeдeлeннyю cyммy, a зacтpoйщик oбязaн иcпoльзoвaть эти дeньги нa cтpoитeльcтвo и пepeдaть гoтoвyю нeдвижимocть в coбcтвeннocть дoльщикoв. Пo дoгoвopy ДДУ мoжнo кyпить квapтиpy , oтдeльнyю кoмнaтy либo нeжилoe пoмeщeниe.

🔸 Пpoвepьтe, ecть ли cyдeбныe дeлa в oтнoшeнии кoмпaнии. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв. 3дecь cтoит yчecть вaжный нюaнc — чeм кpyпнee зacтpoйщик, тeм бoльшe вepoятнocть тoгo, чтo в oтнoшeнии нeгo бyдyт зaвeдeны cyдeбныe дeлa. Oцeнитe cyть — из-зa чeгo cyдятcя c кoмпaниeй, cкoлькo дeл oткpытo, кaкиe peшeния вынeceны пo пpeдыдyщим cпopaм.

Дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa peгyлиpyeтcя №214 Ф3 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции». B дoкyмeнтe пpeдcтaвлeнo 27 cтaтeй. 1 июля 2023 гoдa вcтyпили в cилy измeнeния в зaкoн, кoтopыe пpaктичecки oтмeняют дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa.

Ecли дoльщик, кoтopый зaключил дoгoвop ДДУ c зacтpoйщикoм, yмиpaeт, eгo пpaвo тpeбoвaния coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжнo нacлeдoвaть. B этoм cлyчae нyжнo пpeдocтaвить зacтpoйщикy и в Pocpeecтp дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вaши пpaвa нacлeдoвaния. Для этoгo oбpaтитecь к нoтapиycy и пpoвeдитe пpoцeдypy пo «oткpытию нacлeдcтвa».

Долевое строительство многоквартирных домов

Помимо этого, в договоре участия в долевом строительстве должны отображаться сведения о процедуре проведения государственной регистрации самого договора (ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.2023), возможности осуществления уступки прав и ипотеке.

Требовать от застройщика:
- проведения процедуры госрегистрации договора долевого участия;
- предоставления документов о проекте строительства, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство, а также его учредительные документы;
- завершения строительства оплаченной квартиры в установленный договором срок;
- право на уплату неустойки за просрочку сдачи объекта;
- устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения понесенных расходов при их самостоятельном устранении, в случае отступления от условий договора;
- установления гарантийного срока;
односторонний отказ от исполнения договора;
защита в судебном порядке нарушенных прав.

В практической деятельности можно заметить, что обыватели путают понятия инвестирования и долевого строительства. Чтобы развеять сомнения на этот счет попытаемся дать сравнительный анализ этих понятий и разобраться, какой из указанных способов является лучшим.

Одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства. Застройщик не сможет их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию. На случай банкротства застройщика или обслуживающего банка средства дольщиков страхуются через Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», под долевым строительством понимается процедура привлечения денежных средств от граждан или юридических лиц, необходимых для строительства многоквартирных домов (МКД), и возникновения у указанных лиц права собственности на этот объект (квартиру).

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность

Напомним, что дата регистрации права собственности — это не момент сделки или передачи денег. При оформлении жилья по договору купли-продажи дата регистрации указана в выписке из ЕГРН. Для договора долевого участия это дата подписания Акта приема-передачи жилья.

Им нужно просто написать доверенность и указать, что они передали деньги в оплату процентов тому, с чьего счета гасится процент. Имейте в виду – право на вычет есть только у собственников. Если созаемщик не является собственником кредитной квартиры, претендовать на налоговый вычет он не может.

Что же касается правил распределения долей при общей долевой собственности, то здесь ничего не поменялось: вычет собственникам-дольщикам назначается по их долям и расходам на приобретение жилья. Иными словами – сколько заплатил, столько и будет участвовать в расчете вычета.

И эти пропорции могут не совпадать с долями собственников на владение жильем. При этом собственники должны быть созаемщиками на ипотечный кредит в банке. Напомним: максимальный размер имущественного налогового вычета по процентам составляет 3 млн рублей.

Если же квартира покупается в долях и, соответственно, оформляется в общую долевую собственность, возникают сомнения – может ли каждый из собственников получить вычет при покупке своей доли? На какую часть вычета можно претендовать? Можно ли получить вычет не только за себя, но и за второго/третьего собственника?

Без нотариуса»: продать квартиру стало проще

С 2023 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса. Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак. Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

В 2023 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

Минус в том, что застройщик может обанкротиться, и тогда вам необходимо будет дожидаться, когда банк назначит нового для завершения возведения дома. Возвратить деньги за квартиру после банкротства застройщика вы не сможете. Тем не менее, такой подход гораздо более безопасен, чем тот, который был несколько годами ранее. Тогда расходование средств не контролировалось и не было обязательного требования страховать объекты. В общем, сейчас вы получите квартиру в любом случае, другой вопрос — когда это произойдет.

Для покупки квартиры в строящемся доме вы заключите с застройщиком договор о долевом участии (ДДУ). Прежде чем подписывать этот документ, советуем вам показать его юристу. Он проверит его на соответствие ФЗ-214 и подскажет, какие изменения в него можно внести для защиты ваших интересов. Деньги по договору вы перечисляете на специальный счет, средства с него идут только на строительство вашего дома. Это строго контролируется уполномоченным банком.

После завершения сделки с застройщиком вы регистрируете право собственности на квартиру. Застройщик дает гарантию на элементы конструкции здания — 5 лет, на техническое оборудование — 3 года. Если за это время в вашем жилье что-то начнет приходить в негодность, вы можете обратиться в вашу строительную организацию с требованием гарантийного ремонта.

В настоящее время для защиты прав дольщиков, согласно ФЗ-175 от 1 июля 2023 г, застройщик на всех этапах возведения дома должен предоставлять отчет о расходовании средств банкам, уполномоченным контролировать этот процесс. Кроме того, каждый объект должен быть застрахован от недостроя.

Исключением являются объекты, возведенные не менее чем на 30%, и по договору долевого строительства в них должно быть продано не менее 10% квартир. Если строительная организация участвует в программе переселения из ветхого и аварийного жилья, то она может продавать квартиры в доме, готовом на 15%.

Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ

Есть информация, что некоторые налоговые инспекции трактуют ее в свою пользу и считают, что если право собственности зарегистрировано после 2023 года, то несмотря на то, что полная оплата была до 2023 — минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.

Здравствуйте! У меня такая ситуация. ДДУ от 2011 г. Все уплачено тогда же (1,5млнр). Но застройщик обанкротился. Достраивали дом ЖК. И пришлось оплатить паевой взнос (300тр). Ввели в эксплуатацию дом весной 2023 года и оформили собственность тогда же. Сейчас хотим продать за 7млнр. И купить в другом регионе сразу квартиру на такую же сумму (возможно с большей площадью). Семья многодетная. Налог должны платить от продажи?

Евгений, добрый день. Интересует вопрос по уплате налога с проданной квартиры, приобретенной по ДДУ. В декабре 2023 года была приобретена квартира по ДДУ и сразу произведена оплата в размере 2032000 рублей, квартира является единственной. В марте 2023 года данная квартира была продана за 2580000 и сразу в этом же месяце приобретена другая по стоимости 2400000 рублей. Возможно ли минимизировать сумму налога с проданной квартиры? Право на возмещение налога при покупке было использовано в 2003 году по другой квартире. Спасибо за ответ.

— Как продать квартиру и не платить налог?
— С какого момента начинается дата отсчета? с даты подписания ДДУ или же с даты полной выплаты по договору или с момента регистрации в Росеестре?
— могу ли я получить налоговый вычет, если квартира была куплена у брата и это возмездная сделка?

Добрый день Евгений. Прошу помощи. Была куплена квартира по ДДУ в ноябре 2023г. за 2.860.000.Часть оплатила я и часть ипотека. В собственность вступила в июле 2023года. Ипотеку закрыла в декабре 2023г. На данный момент идет сделка по продаже этой квартиры за 5.700.000. Нужно ли по этому закону оплачивать налог? Подавать декларацию 3НДФЛ? И второй вопрос. Риэлтор говорит не смотреть на этот закон. Ссылаясь на закон о том что продав квартиру и в течении года купив другую за такую же сумму и выше я тоже не заплачу налог. Заранее спасибо за ответ.

Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.

Сергей Соловьев, основатель, партнер юридической компании «Бугров и партнеры», отметил, что региональные власти должны будут сами определить территории, где строительство жилых домов запрещено. Ранее такие земельные участки можно было использовать только для возведения строений, предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции, напомнил он.

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2023 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Не стоит «вестись» на рекламные заголовки «Спишем долги! Гарантия — 100%». Посудите сами, как юрист может дать гарантию, если он вас в глаза не видел, а тем более не знает все обстоятельства вашего дела? Да и решение принимает судья, а не юрист. Добросовестные юристы не дают таких обещаний.

Но до борьбы с кредиторами ещё дойти надо. Собрать документы, правильно составить заявление и подать его в суд. А потом ходить на заседания. Вы уверены, что сможете убедительно противостоять в суде юристу банка, который годами занимается делами о банкротстве?

Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2023 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Квартира любой ценой: Москва установила рекорд для января по продажам новостроек

В январе продажи новостроек обычно показывают самые низкие значения за год, но в 2023 году затишье на рынке оказалось не таким уж и «тихим»: количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) хотя и снизилось относительно декабря, но оказалось рекордным для первого месяца зимы, рассказали опрошенные участники рынка.

Объем предложения на первичном рынке Московского региона уменьшается третий месяц подряд, по итогам января он сократился на 3,3%, подчеркивает Попов из Циан. По его словам, это связано с большим числом лотов, проданных в конце прошлого года. Они пока не заместились новыми. В январе 2023 года на рынок вышло мало новых предложений (всего 30 корпусов), почти в два раза меньше, чем в декабре и ноябре 2023 года. На конец января к продаже от застройщиков доступны 73 000 квартир и апартаментов по сравнению с 75 500 месяцем ранее.

В январе 2023 года в Московском регионе заключили 12 300 ДДУ на квартиры — это рекорд для января, подсчитал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. Ни в один предыдущий год таких высоких значений в январе не было, подчеркивает он. По данным Росреестра за январь 2023 года в Москве зарегистрированы 5257 ДДУ на квартиры, в январе 2023 года — 4950 договоров.

Рост числа сделок относительно января прошлого года Циан оценивает в 23,4%, Dataflat.ru — в 24%. На запрос Forbes в Росреестре ответили, что подсчет количества ДДУ еще не завершен. По сравнению с декабрем количество сделок снизилось примерно на 30%, но этот сезонный спад никого не удивляет.

Средняя цена квадрата по проданным в «старой» Москве лотам составила порядка 320 000 рублей, отмечает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, в начале 2023 года стоимость квадрата была около 260 000 рублей, в январе 2023 года — чуть более 200 000 рублей. «Фактически за два года метр новостройки в Москве подорожал на 100 000 рублей. Это, конечно, чудовищный рост», — заключает она.

В январе зафиксировали повышенный спрос на покупку квартир в новостройках Москвы

Январские продажи квартир в новостройках Москвы поставили рекорд. Вопреки традиционному для этого месяца затишью число сделок выросло более чем в два раза по сравнению с этим же месяцем 2023 года. В частности, по данным ЦИАН, в минувшем месяце в столице было заключено 12,3 тысячи договоров долевого участия, пишет Forbes. При этом цены на новые квартиры в январе, хоть и незначительно, но выросли — плюс 1% к декабрю.

— Высокий уровень продаж в январе стал следствием спасения денежных средств населения в условиях сложной внешнеполитической обстановки, падения фондовых рынков и сохраняющегося высокого уровня инфляции, а также опасениями населения дальнейшего роста ипотечных ставок. Нужно понимать, что объем продаж жилья в Москве не очень большой по сравнению с российскими, там в месяц продаются 5 тысяч квартир. Достаточно нескольких тысяч паникеров, чтобы объем продаж новостроек резко вырос. На самом деле сейчас решили покупать в основном массовые слои населения, а богатые слои населения эту операцию проделали еще в декабре. Поэтому в декабре был всплеск по продаже дорогого жилья, а в январе был всплеск продажи дешевого жилья.

— Сейчас как-то неожиданно за последнюю неделю мне от друзей поступило четыре вопроса, куда проинвестировать в новостройки, есть ли интересные проекты. Это сейчас, наверное, самый интересный инструмент, потому что банковские ставки по депозитам не догоняют ни уровень инфляции, ни ключевую ставку, при этом на банковские депозиты появился налог, а недвижимость — это стабильный инструмент. Всем понятно, как владеть, покупать, продавать. Очень высокий уровень доверия, и не такой волатильный, как акции, облигации и другие инструменты.

Да, в общей юрисдикции дела рассматриваются в целом дольше чем в арбитраже. Да, получить исполнительный лист в суде общей юрисдикции сложнее и муторнее, чем в арбитраже. Но, если Вы работаете, например, с Лигал Мил, то все эти сложности решают юристы компании, и лично Вы не тратите свое время на судебные процедуры и не забиваете голову ненужными знаниями судебных процедур и исполнительного производства.

При выборе суда дольщику (не имеющему достоверных представлений о сложившейся судебной практике по неустойке в конкретном суде) лучше выбрать суд, который ему территориально удобнее – чтобы посещения многочисленных заседаний по делу были менее обременительны с точки зрения потери времени.

Необходимо понимать, что в представлении суда первой инстанции (районный или городской суд) сразу должны быть обоснования всех возникших у Вас требований к застройщику по неустойке (с доказательствами и актуальной аргументацией со ссылками на законы и другие аналогичные решения) – тогда будет вынесено хорошее и обоснованное решение в Вашу пользу – в зависимости от текущей практики по подобным жилищным вопросам. Отменить решение судебного органа в последующем гораздо сложнее. Лучше сразу в первом же суде квалифицированно и юридически точно представить доказательства. Консультация по тел.: 8 800 600 80 55

Статья 6 Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве…» гласит, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. А в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

— второй: подать претензию лично в офисе застройщика. В этом случае следует написать два экземпляра претензионного заявления (обращения). Один экземпляр отдается представителю застройщика, который при этом должен показать доверенность от застройщика на право принятия подобных претензий от дольщиков и копию этой доверенности передать Вам. Второй экземпляр претензии с отметкой представителя застройщика о принятии остается у Вас на руках.

Долевое строительство: что это такое

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

Сегодня фактически все компании, специализирующиеся строительстве многоквартирных домов, широко используют опыт долевого участия. Такая схема даёт возможность в рассрочку расплатиться за жилье ещё до окончания строительства. Кроме того, это очень эффективный способ вложения денежных средств.

В 1985 году Рауль Альфонсина принял решение, благодаря которому в жизнь стала воплощаться программа под названием «Строительство по справедливости». В соответствии с данной программой было создано специальное общество, которое принимало денежные взносы от граждан, направляемые непосредственно на поддержку строительства жилья застройщиком.

Долевое строительство – очень удобная и выгодная модель обеспечения населения жильем. Но, как известно, даже самую полезную идею можно вывернуть на изнанку. Недобросовестные застройщики, которые намеренно пошли на обман или просто не рассчитали свои силы и решили выкрутиться за счет простых людей. Тем самым серьезно подорвали доверие населения к долевому участию.

Требовать от застройщика:
- проведения процедуры госрегистрации договора долевого участия;
- предоставления документов о проекте строительства, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство, а также его учредительные документы;
- завершения строительства оплаченной квартиры в установленный договором срок;
- право на уплату неустойки за просрочку сдачи объекта;
- устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения понесенных расходов при их самостоятельном устранении, в случае отступления от условий договора;
- установления гарантийного срока;
односторонний отказ от исполнения договора;
защита в судебном порядке нарушенных прав.

обычные граждане и юридические лица любой организационно-правовой формы, которые вкладывают свои денежные средства в объект строительства;
лицо, которое привлекает эти средства и обладает определенным земельным участком, или застройщик (ст. 1, ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Прежде чем заинтересованному лицу принимать решение о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве, ему необходимо знать, как свои возможные права и обязанности по такому договору, так и застройщика. Регулирование взаимоотношений указанных субъектов также регламентировано ФЗ № 214 от 30.12.2004.

Застройщик является ответственным перед своими дольщиками, что подтверждается характерным набором прав и обязанностей, а также наличием ответственности не только гражданско-правового характера. Именно в этом долевое строительство отличается от инвестирования, т.е. дольщик в любом случае остается в выгодном положении.

передача всегда осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами (однако законом предусматривается возможность составления данного документа в одностороннем порядке застройщиком);
это возможно осуществить только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;
досрочная передача объекта запрещена, если иное не установлено договором;
направление застройщиком дольщикам сообщения о завершении строительства и необходимости принятия объекта.

Сегодня многие банки активно кредитуют граждан под строительство жилья. Некоторые из них даже сотрудничают с неаккредитованными застройщиками. Но в таких ситуациях службой безопасности банка тщательно проверяется уставная и финансовая документация застройщиков.

Дольщики – это те граждане, которые впоследствии будут владеть квартирой в строящемся доме. Они тоже редко располагают большими сбережениями, поэтому получают кредиты в банках.

Обращаясь в банк за финансовой помощью при покупке жилья, человек обязывает себя возвращать долговые требования. При этом банк приобретает право на владение объектом недвижимости.

Остро интересующим остается вопрос – можно ли расторгнуть договор долевого участия, если ипотека перестает быть необходимой по решению одной из сторон или по обоюдному согласию.

Сбербанк России. Банк кредитует граждан не только под строящиеся квартиры, но и дома. При этом обязательным условием одобрения сделки является внесение первоначального взноса в размере минимум 20% от стоимости квартиры. Процентная ставка устанавливается в индивидуальном порядке, получить индивидуальное предложение можно на сайте банка. Кредитование осуществляется в два этапа: после предоставления зарегистрированного договора долевого участия банк перечисляет застройщику только половину суммы, вторую часть направляет только спустя 1 год. Таким образом, банк снижает долговое бремя заемщика.

Банк ВТБ выдает займы на строящееся жилье сроком на 30 лет. Оформление заявки допускается через заполнение электронной формы, представленной на сайте банка. Там же заемщик может ознакомиться со списком аккредитованных застройщиков. Положительное решение о принятой ипотечной заявке в банке действует в течение 4 месяцев, но воспользоваться им желательно как можно раньше, чтобы не возросла цена на жилье.

Газпромбанк кредитует заемщиков по строящемуся жилью также на 30 лет. При этом важно внести минимум 15% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. До того момента, как право собственности на квартиру будет оформлено, банк потребует от заемщика дополнительный залог или платежеспособного поручителя. Купив квартиру в доме, который финансировался ГК «Газпромбанк-Инвест», можно заключить договор без оплаты первоначального взноса.

Промсвязьбанк также выдает ипотечные займы на приобретение квартир в строящихся многоквартирных домах. Для заключения ипотечной сделки можно внести только 10% от стоимости жилья. Процентная ставка при этом будет устанавливаться в индивидуальном порядке.

Как купить квартиру в долевом строительстве

В настоящее время заключить договор о долевом строительстве можно либо с застройщиком напрямую, либо с привлечением третьей стороны — банка, контролирующего возведение объекта (договор с использованием счета-эскроу). С 1 июля 2023 г., после вступления в силу новых Правил долевого строительства (ФЗ № 175 от 1 июля 2023 г.), большинство квартир должны продаваться через посредничество банка.

Главный недостаток для покупателя в том, что свое жилье он получит в лучшем случае через несколько месяцев (иногда через 1–2 года), а деньги должен заплатить прямо сейчас. То есть действует принцип, озвученный в фильме «12 стульев»: «Утром деньги — вечером стулья». Очевидно, что в такой ситуации дольщики переживают за сохранность своих вложений — застройщик может совершенно внезапно оказаться банкротом. Тогда жилье не будет достроено, а вернуть денежные средства будет сложно.

При продаже квартир через счет-эскроу застройщик вместо денег покупателей-дольщиков получает от банка кредит, и эти средства идут на строительство дома. Как только строительная организация сдает дом, деньги поступают на ее счет. При этом передача квартир отдельным дольщикам происходит позднее.

Для сравнения: купить вторичное жилье через собственника понравившейся вам недвижимости не всегда представляется возможным — большинство из них продается только через агентства по недвижимости. А вот контакты застройщиков вы легко можете найти на их сайтах, так же как и планировку квартир, которые вам предлагают купить. Поэтому использовать или нет помощь посредника при покупке жилья — решать вам.

Долевое строительство: как это работает

— это банковские счета, на которых хранятся средства граждан, вложенные в приобретение жилья. Застройщик может воспользоваться этими денежными средствами только после ввода дома в эксплуатацию. Если компания не сдает дом в эксплуатацию, деньги автоматически возвращаются дольщикам;

— это специальный счет, на котором хранятся деньги дольщика до окончания строительства. Средства вносятся покупателем квартиры после заключения договора с (договор участия в долевом строительстве). Отозвать деньги с в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик может расторгнуть договор и получить обратно внесенную сумму. Кроме того, строительная компания будет обязана выплатить неустойку — 1/300 стоимости договора за каждый день просрочки.

По новым правилам, которые действуют с 2023 года, не может сразу использовать средства дольщиков. Они располагаются на специальных банковских счетах () до окончания строительства. Все расходы на возведение дома финансирует банк, а строительная компания получает деньги дольщиков только после ввода жилья в эксплуатацию.

Чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф;

Главный риск при внесении денег на связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права , однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.

В 2023 году одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и эта программа продлена до 1 июля 2023 года. Пока неизвестно продлят ли её вновь, однако давайте вспомним основные условия для получения льготной ипотеки:

Иметь гражданство РФ
Договор ипотеки нужно заключить до 1 июля 2023 года.
Подходят квартиры только в новостройках
Дом может быть, как на стадии «котлована», так и уже сдаваться
Максимальная сумма — варьируется от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона.
Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.
Возможно использовать материнский капитал или другие виды господдержки.

Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.