Права Субарендатора При Заключении Договора Аренды Жилого Помещения

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Права Субарендатора При Заключении Договора Аренды Жилого Помещения. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.

• в связи с окончанием срока действия договора субаренды;
• в связи с окончанием срока действия арендного соглашения;
• в связи с досрочным прекращением договора субаренды по инициативе сторон;
• в связи с досрочным прекращением действия договора субаренды из-за грубого нарушения условий данного соглашения.

Договор аренды квартиры с правом субаренды: образец скачать

• недействительность договора субаренды, заключенного с нарушением норм материального права;
• арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, в связи с грубым нарушением арендатором условий документа;
• собственник имеет право потребовать у арендатора компенсации вреда, причиненного таким противоправным действием.

Договор аренды квартиры с правом субаренды: образец

4.3. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Субаренда квартиры: что это такое, и каким образом сдавать квартиру легально третьим лицам, правила и нюансы при оформлении договора

Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.

Порядок разрешения споров

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация договора

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Наниматели жилых помещений обладают как общими правами и обязанностями, характерными для всех договоров аренды (например, преимущественное право на пролонгацию аренды), так и специфическими характерными только для договоров аренды квартиры и иных жилых помещений (например, право свободного пользования жилым помещением).

Аренда квартиры права и обязанности арендатора

• пользоваться и владеть квартирой или другим жилым объектом по своему усмотрению, включая всю мебель и технику. Стороны дополнительно могут обговорить наличие той или иной мебели в арендуемой квартире (например, плазменный телевизор, стиральная машинка – автомат и прочее);
• без получения дополнительного согласования вселять в арендуемую жилплощадь свою семью. С юридической точки зрения это право вполне логично. В реальности довольно часто возникают проблемы с его реализацией. Многие собственники изначально устанавливают требование к арендаторам о проживании без детей (поскольку дорогой ремонт может быть испорчен), а также оговаривают о количестве человек, проживающих одновременно в арендуемом объекте (некоторые собственники привязывают арендную плату к количеству человек);
• пролонгировать договор при его окончании (при равных условиях то лицо, которое арендует жильё, имеет преимущество перед другими). Многие соглашения, заключенные в письменной форме, содержат пункт о возможности продления на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила требования о расторжении либо его изменении. Устная договоренность по своей сути не имеет долгосрочных обязательств, то есть арендатор заплатил за месяц и по факту пользуется данным объектом в течение оплаченного периода;
• требовать проведение арендодателем капитального ремонта. Гражданское законодательство прямо закрепляет проведение капитального ремонта в арендуемом помещении за счет владельца. Под капитальным ремонтом понимается проведение значимых улучшений, замена инженерного оборудования и коммуникаций и тому подобное, требующие существенные вложения денежных средств (например, установка пластиковых окон, замена радиаторов отопления);
• требовать от хозяина проведение восстановительного ремонта повреждений, возникших не по вине арендатора (затопление, залив через крышу, пожар и последствия пожаротушения) и приведение квартиры в первоначальное состояние;
• установить срок для уведомления о расторжении или изменении значимых условий договора (например, арендный платеж). На практике устанавливается 30-дневный срок для направления подобного уведомления. Это позволяет арендатору своевременно позаботиться о поиске другого подходящего варианта, а, следовательно, защитить его интересы;
• установить график платежей и сроки их внесения, а также согласовать с собственником дни для проверки состояния арендованного имущества и показателей приборов учета электричества и водоснабжения (если таковые имеются);
• с согласия наймодателя передать весь арендованный объект либо его часть по договору поднайма. Данное условие актуально для тех, кто часто вынужден уезжать на достаточно долгий срок и при этом не хочет оплачивать время отсутствия (например, в командировке). Важно помнить, что в этом случае ответственность перед владельцем несет первоначальный арендатор.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Нарушение любого права арендатора квартиры со стороны арендодателя влечет наступление ответственности, а, следовательно, и возмещение убытков, причиненных арендатору. Привлечь арендодателя к ответственности будет гораздо проще при соблюдении письменной формы. Например, собственник будет нести ответственность при изменении размера арендной платы, если в договоре был зафиксирован размер платежей и срок, в течение которого сумма за аренду не изменяется.

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2023 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (в. 18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2023 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2023 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Договор найма квартиры: что проверить у хозяина

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Если у квартиры один собственник

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

Риски субаренды

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Чтобы соблюсти все юридические формальности, необходимые при проведении подобных сделок, а также документально зафиксировать факт совершения договоренности законодательно рекомендуется составить и подписать договор субаренды жилого помещения между физическими лицами.

Договор аренды квартиры с правом субаренды: образец скачать

Необходимо, чтобы перед субарендатором квартиросъёмщик нёс ответственность за отношения с владельцем. В этом смысле желательно, чтобы арендатор компенсировал расходы, если хозяин прекратит субаренду ранее установленного срока.

Договор субаренды жилого помещения между физ.лицами: образцы 2023 г., условия

Владелец, если правильно проведёт оформление документов по субаренде, получит возможность сдавать квартиру, сведя к минимуму свои хлопоты по этому поводу. Арендатор должен понимать, что фактически именно он в большинстве случаев отвечает за проблемы, которые могут возникнуть из-за поднанимателя.

Вопрос-1 Содержаться ли в действиях представителей ООО «СтандартКонсалтинг» выраженных аварийным вскрытием замка входной двери в арендованном им жилом помещении, при обстоятельствах изложенных в объяснении, признаки состава Самоуправства предусмотренного ст.330 УК РФ либо ст. 19.1 КОАП РФ?

В последствии, Козлов. А.Н по телефону со мной стал отрицать изложенные факты, объясняя это тем, что на него наговаривают и, что Захарова Т.Л со своей дочкой вообще псих больные, что каких-либо препятствий в проживании указанных лиц он не чинит и в будущем чинить препятствия он не намерен. Козлов А.Н пояснил, что у него имеются претензии лишь к Компании относительно штрафных санкций и их удержания из арендной платы и, что он будет эти действия обжаловать. В результате неоднократных переговоров по телефону, Козлов А.Н предложил обоюдно «разойтись» путем подписания Соглашения о досрочном расторжении Договора аренды согласно которому, Компания будет использовать его жилое помещение не более двух месяцев вместо одиннадцати предусмотренных Договором, а арендную плату удержит в свою пользу в качестве неустойки. В указанных целях, я лично пригласил Козлова А.Н прибыть на следующей неделе в офис Компании для обсуждения вопросов данного Соглашения.
При этом, полагая что какой-либо спор с Козловым А.Н исчерпан, а препятствия использованию жилого помещения на условиях и в порядке предусмотренных Договором не повторятся, Компанией данное жилое помещение было вновь передано в субаренду.

Советы юристов:

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2023 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
КонсультантПлюс: примечание.
Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2023 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

При истечении срока действия договора арендодатель имеет обязательство по заключению договора на новый срок. (ст. 621 ГК РФ) Если же арендодатель откажет арендатору, обратившемуся с письменным уведомлением о заключении договора на новый срок, и в течение года заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя или возмещения убытков. Однако договором может быть предусмотрен и иной порядок продления.

Права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилья

1. невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2. разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3. использование нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению либо с систематическим нарушением прав и интересов соседей (но в данном случае наймодатель имеет право потребовать расторжения договора только после предупреждения нанимателя).

Обязанности арендодателя

Здесь нужно вернуться в начало нашей статьи, чтобы увидеть причину: по договору найма квартира сдается физическому лицу. А права потребителя – физического лица защищаются особо, к тому же, что речь в данном случае идет о жилье.

2.4. Арендатор обязан в течение дней с момента окончания срока действия Договора передать Арендодателю Здание по акту приема-передачи, в котором должно быть отражено техническое состояние Здания на момент передачи.

Договор долгосрочной аренды здания без права Арендатора сдавать здание или помещения в нем в субаренду

1.8. Правоотношения по настоящему Договору, как в целом, так и в частности между Арендодателем и Арендатором возникают с даты вступления в действие настоящего Договора, если другое не вытекает из соглашения Сторон в части исполнения обязательств по Договору, и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон.

3. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ. СТРАХОВАНИЕ

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду строение № – нежилое здание (далее – «Здание»), кадастровый номер , расположенное на земельном участке, предназначенном для , по адресу: (далее – «Территория»), подробное описание, а также поэтажный план которого содержится в Приложении №1 к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.