⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Убытки Арендатора За Пользование Арендодателем Помещением До Решения Суда. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
Взыскание размера ущерба происходит как в досудебном порядке, так и в судебном. Если с арендатором не удалось договориться до суда, то приходится готовить исковое заявление и подавать ан него в суд и уже в суде доказывать сумму ущерба и взыскивать ее с арендатора.
Если у вас есть акт приема передачи и официальный договор, то вы в принципе хоть немного но защищены, по крайней мере у вас есть акт на основании которого вы сможете доказать факт причинения ущерба и у вас есть договор аренды подтверждающий, кто же был арендатором и кто причинил ущерб.
Ответственность арендаторов (организаций или ИП) по договору аренды коммерческой недвижимости или прочих объектов аренды
Не редки ситуации когда в результате того же пожара сгорает какое либо имущество арендодателя и его наличие (существование) необходимо будет доказать в суде, что можно сделать только на основании документов составленных в результате проведения инвентаризации, ведь инвентаризация показывает факт наличия конкретных предметов и объектов, отсутствие которых после пожара можно подтвердить проведением повторной инвентаризации и понять есть ли расхождения.
Cдача помещения в аренду – это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.
Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений
Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на неопределенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2023 № Ф04-17831/2023 по делу № А27-11359/2023 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.
Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?
Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2023 № Ф03-3984/2023 по делу № А73-15690/2023).
Воздерживаясь от обсуждения состоявшегося факта расторжения договора, вопреки установленным судом первой инстанции обстоятельствам, суд второй инстанции использует иное основание для отказа в исковых требованиях истца – ухудшение его экономических показателей с июля 2023 г. по сентябрь 2023 г. в результате других причин , ссылаясь на порочность представленного истцом расчета убытков.
Неполученные доходы, упущенная выгода
При этом, суды исключили возможность использования истцом предусмотренного ст. ст. 12, 15, 393 ГК РФ способа защиты права путем компенсации упущенной выгоды с ответчика. Так, в приведенном расчете истец, используя подробные вычисления, не оспоренные ответчиком, показал, что в результате непредвиденного и незаконного расторжения ответчиком договора аренды, он был вынужден отказаться от ранее заказанного объема товара, который должен был быть реализован, на общую сумму 3 241 160 руб.; стоимость нераспроданных, находящихся на хранении товарных остатков, возможность реализации которых отсутствует по вине ответчика, составляет 11 847 560 руб.; средняя неполученная прибыль за период до сентября 2023 года, в течение которого истец вполне обоснованно был вправе рассчитывать заниматься реализацией товаров в арендованном помещении, составила бы 10 217 581 руб.; стоимость произведенного ремонта арендуемого для указанных функций и вынужденно покинутого помещения составила 1 981 880 руб.
Взыскание убытков в виде неполученных доходов.
Фактически соглашаясь с данным тезисом, апелляционный суд указывает, что истец освободил помещения только 01.11.2023 г. При этом, суд апелляционной инстанции игнорирует, что установленные обстоятельства в силу п.п. 2 и 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, являются основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, основанного на опровергнутом впоследствии выводе о продолжении действия договора.
Все это позволит арендодателю доказать, что недвижимое имущество он передал арендатору в надлежащем состоянии. И если состояние имущества в течение срока аренды или по окончании действия договора значительно изменится и (или) ухудшится, то фиксация факта надлежащего состояния имущества на момент его передачи арендатору будет иметь существенное значение для того, чтобы взыскать с арендатора причиненные убытки.
Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества
Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки. Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора. Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.
Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости
Поскольку нарушение арендатором условий договора в части осуществления несогласованной с арендодателем перепланировки помещений, углублению фундамента и надстройке этажа, являются существенными, кроме того, договором предусмотрено, что такие нарушения являются основанием для его расторжения, удовлетворение иска признано судом кассационной инстанции законным.
ВЗЫСКАНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ:
Так как арендодатель направлял ответчику предупреждение о расторжении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются соблюденными. При этом в настоящем случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение Департамента отказаться от договора.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Убытки Арендатора За Пользование Арендодателем Помещением До Решения Суда
Обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.
Комментарии к статье 622 ГК РФ, судебная практика применения
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что возврат земельного участка на основании ст. 622 ГК РФ невозможен, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях.
Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.
Аналитика Публикации
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором[23].
Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска
Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2023 № 1074/10, от 30.11.2023 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2023 по делу № А40-22624/2023).
