Договор купли-продажи с прописанными людьми которые так там и останутся образец

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Договор купли-продажи с прописанными людьми которые так там и останутся образец и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Квартира получена по завещанию

• Выписка из ЕГРН на жилье.
• Паспорта покупателя и продавца.
• Договор, на основании которого продавец получил жилье.
• Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
• Техпаспорт на квартиру.
• Договор купли-продажи (см.ниже).
• Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

При покупке недвижимости на вторичном рынке, нужно досконально проверить квартиру на наличие подводных камней, в виде имеющихся прописанных людей. Это позволит избежать больших проблем в дальнейшем. Но как же решить вопрос с прописанными гражданами, если квартира полностью устраивает и очень хочется ее приобрести?

Права зарегистрированных лиц

Любой гражданин имеет право на прописку, даже если у него нет собственного жилья. Владелец недвижимости может прописывать в нее кого посчитает нужным, будь то супруга, дети, кто-либо из родственников или вообще третье лицо. Статья 31 ЖК РФ описывает права и обязанности людей, прописанных собственником.

Получение информации

• непосредственный собственник жилья, выселить которого можно только с его согласия;
• лицо, отказавшееся от приватизации в пользу другого жильца данного помещения;
• гражданин, получивший право пользования по завещанию, но не являющийся собственником;
• участник ЖСК (пайщик);
• бывшие супруги по брачному договору;
• иждивенец;
• несовершеннолетние, оставшиеся без родителей и опекунов.

В соответствии со ст. 588 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих право на проживание в квартире, является существенным условием договора о ее купле-продаже. Без его включения в договор сделка не считается заключенной.

Что делать с зарегистрированными лицами

Право постоянного проживания зарегистрированных в квартире лиц может быть защищено от прекращения по закону. К примеру, отказавшиеся от приватизации лица сохраняют это право пожизненно, или до того момента, пока не решат прекратить регистрацию по собственной воле.

Выписывать до или после продажи квартиры

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

Учитывая, что некоторых жильцов вы можете выписать через суд – можно особо не опасаться последствий подписания договора с учетом их прописки. А вот обременение в виде несовершеннолетних или недееспособных может привести к серьезным финансовым потерям. Для того чтобы сделка состоялась, необходимо учесть следующие особенности:

Составление договора купли-продажи квартиры, цена на который на нашем сайте более чем демократичная, может усложниться в том случае, если прописанный гражданин находится за пределами страны. В этом случае вы можете воспользоваться одним из следующих способов:

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми: особенности сделки

2. Если продавец недвижимости несовершеннолетний (такое случается, если он – единственный собственник) – обратите внимание на возраст ребенка. Согласно ст. 60 Конституции РФ с 18 лет гражданин признается дееспособным, соответственно, самостоятельно может распоряжаться имуществом. В возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться недвижимостью можно только при наличии разрешения родителей, оформленного в письменной форме и при наличии разрешения со стороны органов опеки.

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие, связанное с многочисленными рисками юридического характера. В большинстве случаев, особенно если заручиться помощью юриста, различные нюансы решаются заблаговременно, и долгожданная квартира не таит в себе «сюрпризов». Но обремененная жилая недвижимость с прописанными в ней не собственниками — тоже достаточно частый правовой прецедент. Данные лица должны быть выписаны с жилплощади нового жильца, добровольно или принудительно.

При взаимодействии

1. Доказательства того, что зарегистрированный не является несовершеннолетним или иждивенцем, имеет альтернативное жилье, давно не проживает в Вашей новой квартире, получил свою долю и т.д.
2. Грамотно составленное заявление с необходимым пакетом документов.

Как не купить квартиру с прописанными лицами

• Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
• Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
• Требования истца.
• Ссылки на законодательные нормы и регламенты.

На практике же покупателя зачастую настораживает пункт о том, что в квартире кто-то имеет постоянную регистрацию. Хотя в действительности далеко не всегда этот факт имеет большое значение для покупателя, поскольку пре переходе права собственности возможность проживания прописанными лицами утрачивается.

Продажа квартиры с прописанными лицами: что говорит законодательство

• в случае продажи не всей квартиры, а её доли, все зарегистрированные там ранее лица будут иметь законное право проживания в ней (для прописки новых жильцов требуется согласие всех собственников);
• жилье получено по праву наследования по завещанию, одним из пунктов которого было указано пожизненное право некоего физического лица проживать в жилом помещении, несмотря на переход права собственности (о чем также следует указывать в договоре купли-продажи);
• жилое помещение передано в собственность граждан на основании закона «О приватизации…». Те лица, которые имели право участвовать в приватизации, но отказались от него, имеют право жить в этом жилье бессрочно, независимо от перехода права собственности на него;
• участник жилищного кооператива, который оплатил свой взнос, получает право проживания и регистрации в квартире (при этом размер паевого взноса решающей роли не играет);
• если жилое помещение приобретается у супругов, между которыми существует брачный контракт, определяющий правила владения, пользования и распоряжения имуществом, нажитым в период брака (в частности, пожизненное право проживания одного из супругов в определенной жилой недвижимости);
• жилье получено по договору ренты (несмотря на возможность продажи такой квартиры, лицо, за которым осуществляется уход, до конца своих дней будет иметь право полноценно пользоваться ей, проживать и быть зарегистрированным в ней);
• при продаже жилья не была соблюдена процедура, обязывающая получать согласие органа опеки и попечительства на то, чтобы выписать несовершеннолетних граждан из жилого помещения. В этом случае сделка может быть признана недействительной, и в лучшем случае покупатель получит свои деньги обратно, оставшись без покупки. Прекратить регистрацию во вновь купленной квартире несовершеннолетних можно лишь в случае предоставления им равнозначного жилья.

Кто имеет право жить в квартире после ее продажи

Несколько сложнее дела обстоят с постоянными жильцами (независимо от того, проживают они в квартире фактически или нет). В отношении данной категории лиц регистрация может быть прекращена паспортным столом лишь в том случае, если данной жилье не закреплено за ними на основании закона.

• покупатель рассматривает предложенный ему вариант квартиры и изучает все предоставленные документы для проверки юридической чистоты заключаемого соглашения (если еще на этом этапе становится известно о наличии зарегистрированных лиц в квартире, покупатель вправе затребовать от продавца расширенную выписку из домовой книги или карточки поквартирного учета с целью определения прав зарегистрированных в квартире лиц);
• устанавливается договоренность между сторонами сделки о проведении процедуры, в том числе, о размере скидки из-за существующего обременения;
• подписывается предварительный договор (договор задатка), после которого продавец и зарегистрированные в квартире лица должны либо выписаться самостоятельно, либо должна быть инициирована процедура судебного выселения (если такое возможно осуществить);
• следующим этапом становится подписание основного договора купли-продажи, а также передача денежных средств от покупателя к продавцу;
• последним этапом станет оформление перехода права собственности на конкретную жилплощадь.

• по желанию зарегистрированного лица сделка может быть признана недействительной, что повлечет расторжение договора;
• если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный человек, в регистрации сделки может быть отказано, если продавец не сможет предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки;
• в случае, если прописанный человек пожелает воспользоваться своим правом жить на той жилплощади, где он зарегистрирован, то собственнику помещения придется мириться с новым соседом.

Кого нельзя выписать?

В содержании такого договора необходимо будет указать, какие конкретно лица и на каком основании зарегистрированы в данной квартире, а также в течение какого срока они снимутся с регистрационного учета в данной квартире либо по каким причинам с такого учета они не могут быть сняты.

Согласно Гражданскому кодексе продавец должен информировать покупателя о все зарегистрированных в квартире гражданах. Зачастую покупатель требует предоставить «свежую» справку по форме 9 из паспортного стола. А в договор купли-продажи вносятся условия о том, что все зарегистрированные граждане обязаны сняться с регистрационного учета в определенный период.
Иногда это условие может быть нарушено.

Кого нельзя выписать из квартиры

Например, продавец С. свою квартиру сдавал и прописал арендатора И. К моменту заключения договора купли-продажи арендатор И. съехал и его место нахождения неизвестно. В договоре купли-продажи предусмотрели условие, что прописанные лица через месяц после регистрации перехода права собственности выпишутся из квартиры, но арендатор И. пропал и не выписался. В этом случае, покупать просто может обратиться в суд с иском о снятии с регистрационного учета арендатора И.

Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:

К третьей категории «лица с завещательным отказом» относятся лица, которым право проживание предоставлено в завещании наследодателя. Например, дедушка оставил завещание, в котором дом переходит в собственность его сыну, но с условием, что в доме будет проживать его внук.

Для этого требуется грамотно составить базовый документ, регулирующий отношения сторон, — договор купли-продажи недвижимости. Он должен содержать среди прочих условий указание на обязательную выписку зарегистрированных лиц в установленные сроки.

Как обезопасить себя при покупке квартиры с прописанным человеком

1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры, которая прежде проходила процедуру перехода права собственности от муниципалитета в частные руки. По закону отказавшийся от приватизации жилец сохраняет за собой право бессрочного пользования данной квартирой.
2. Лицо, в пользу которого оформлен завещательный отказ: при наличии завещательного отказа (если собственник-продавец унаследовал квартиру), в котором указано на предоставление права проживания лица в квартире.
3. Несовершеннолетний ребенок, находящийся под опекой. В этом случае обязательно требуется получение разрешения от органов опеки на выписку ребенка.
4. Рентополучатель (если квартира получена продавцом в рамках договора пожизненного содержания с иждивением), если в договоре прописано условие о его проживании в квартире.

Категория граждан, которую нельзя выписать из квартиры

«Выписка» и «прописка» в квартире на сегодняшний день являются юридически некорректными терминами. Под выпиской жильца понимается снятие его с регистрационного учета по месту жительства. Риелторы также называют данную процедуру «юридическим освобождением» недвижимости.

Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.

• Иногда собственник жилья не может выписать родственников, или знакомых, которые были ранее прописаны им же.
• В некоторых случаях прописанные лица всплывают только после приобретения квартиры и являются тяжёлым наследием прошлых владельцев.
• Но жизнь вносит свои коррективы, и иногда такую квартиру требуется продать, невзирая на сложившуюся ситуацию.

Можно ли реализовать жилье с зарегистрированными там гражданами?

В суде необходимо доказать, что у человека имеется другая жилплощадь, он не принимает участие в оплате затрат на обеспечение и обслуживание квартиры, оплату коммунальных услуг, живет с другой семьей или переехал в другой населенный пункт для работы или обучения на длительный срок.

Чтобы понять, можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек, нужно изучить весь процесс совершения сделки. Одним из его этапов является сбор необходимых документов. Этим вопросам также может заняться юрист.

Также к указанному списку можно отнести лиц, которые получили право пожизненного пользования квартирой, наняв служебное помещение. Однако быть зарегистрированными они должны до 2023 года, а также подтвердить нуждаемость в улучшении жизненных условий.

Кого можно выписать из квартиры

Распоряжение личным имуществом – неотъемлемое право человека, даже если речь идет о недвижимости и праве пользования сразу нескольких людей. В большинстве случаев трудности вызывает прописка граждан, не имеющих конкретное жилье в собственности. Отсюда у владельцев недвижимости возникает вопрос, а можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами? Такая процедура возможна, законом не запрещается, но предполагает множество нюансов.

Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.

1. Написать заявление в суд.
2. Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
3. Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
4. Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.

Кого нельзя выписать из квартиры

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

В случае когда прописаться пока некуда, можно просто сообщить адрес, по которому человек планирует съехать. Работник паспортного стола в течение месяца решает вопрос о снятии с учёта. Прописавшись по новому месту регистрации военнообязанным необходимо предупредить об изменениях военкомат.

Кого выписывать нельзя?

• договор с оговоркой о том, что квартира обременена;
• заявление с просьбой о проведении регистрации права собственности;
• оригинал и копию паспорта;
• квитанцию об оплате пошлины;
• техническую документацию;
• информацию о количестве людей, которые зарегистрированы в квартире;
• свидетельство о праве продавца на владение недвижимостью.

Есть право собственности

Продажа квартиры с прописанным человеком законом не запрещается, так как распоряжаться жильём вправе исключительно собственник квартиры. Другое дело, что не всегда покупателю хочет приобретать квартиру с обременением, ведь снять с учёта граждан можно не всегда. Существуют категории лиц, выписка которых утруднена.

После регистрации прав собственности подписывается акт приема передачи жилья (в ряде регионов его нужно оформить до обращения в Росреестр, последовательность действий в этом случае меняется). Осуществляется окончательный расчет. Став собственником жилья, покупатель получает основания для решения вопроса с прописанными жильцами через суд или по договоренности. Продавец снимает с себя ответственность за дальнейшую их судьбу – если он действовал открыто, претензий со стороны нового владельца не будет.

Члены семьи бывшего собственника имеют право отстаивать свои интересы. Такая возможность зафиксирована в ст. 292 ГК РФ. Доказать что они действительно утратили право на проживание в квартире, очень сложно. Смена собственника, в соответствии с действующим законодательством, считается недостаточным поводом для выписки. Столкнувшись с такой ситуацией, стоит обратиться к опытному юристу, иначе добиться положительного результата не удастся.

Кого не получится выписать?

Может сложиться ситуация, когда прописку жильцам нужно по каким-либо причинам сохранить на некоторое время, а затем они обещают выписаться – часто такое условие выдвигается при встречной покупке жилья. До момента приобретения прав на новую недвижимость, продавцу и членам его семьи нужно где-то жить. Точно предсказать сроки выписки в данном случае сложно, что приводит к некоторым неудобствам – приходится договариваться.