⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Компенсационный Фонд Ъспособы Обеспечения Исполнения Обязательств Застройщиком По Дду. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
В рамках новых норм законодательства страховые компании призваны предложить альтернативный вариант: специальный фонд, который стабильно формирует сам застройщик, отчисляя определённый размер компенсации от суммы каждого договора с дольщиком.
Закон о фонде страхования долевого строительства
Компенсационный фонд дольщиков даёт им большие права в принятии решений. Выделяется схема этапности строительства: котлован, возведение фундамента, строительство здания, внутренние работы и другое этап завершения работ, схема сдачи строения в эксплуатацию.
Компенсационный фонд дольщиков
Выступая в качестве буфера между дольщиком и застройщиком, фонд контролирует жилищное строительство в комплексе, и этот момент надлежит понимать правильно. Основное направление деятельности организации – контроль и управление жилищной политикой государства.
Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования .
Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору .
Комментарий к Статье 12.1 214-ФЗ
Однако если, по мнению суда, застройщик не способен исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, например, в результате банкротства застройщика, то в этом случае залог права аренды может быть прекращен по требованию арендодателя при наличии к тому законных оснований .
С момента прекращения обеспечительных сделок застройщик автоматически считается внесшим взнос в компенсационный фонд. Если по этим сделкам застройщик еще не успел рассчитаться, он должен продолжить их оплачивать, только теперь в адрес фонда. Если оплата не поступит, фонд уведомит Росреестр, и застройщик не сможет регистрировать ДДУ и ставить объекты на кадастровый учет.
Срочные поправки в сфере долевого строительства: что учесть застройщикам
Часть информации, например условия привлечения средств дольщиков, нужно разместить до направления на регистрацию первого ДДУ. Часть информации — в течение 3 рабочих дней с момента наступления соответствующего события (к примеру, с закрытия расчетного счета застройщика).
Изменения для тех, кто решил достраивать объекты без счетов эскроу
- не наступил страховой случай и не предъявлено требование о выплате страхового возмещения (об исполнении обязательств по договору поручительства) либо нет соответствующего судебного решения, вступившего в силу;
- объект строительства не введен в эксплуатацию.
а) на выплату возмещения гражданам — участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (далее соответственно — граждане, возмещение);
Компенсационный Фонд Ъспособы Обеспечения Исполнения Обязательств Застройщиком По Дду
Расширить перечень полномочий контролирующего органа в области долевого строительства. Так контролирующий орган будет вправе во внесудебном порядке приостанавливать деятельность застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства на определенный срок, посредством вынесения соответствующего предписания. А также разрешать возобновлять данную деятельность в случае устранения застройщиком имеющегося нарушения, наличие которого послужило основанием для приостановления деятельности.
Обратная связь
Однако, новые требования не урегулировали вопросы касающиеся уже пострадавших участников долевого строительства и тех «проблемных» многоквартирных домов, в отношении которых выплаты в компенсационный фонд застройщики не производили. Таким образом, данным способом планируется решать будущие проблемы, а не те, которые уже имеют регионы. Но для новых дольщиков риски вложений в покупку квартир в новостройках существенно снизятся, что должно дать толчок для повышения спроса. При этом управлять собранными средствами, предназначенными для обеспечения исполнения обязательств, будут уже не частные страховые компании, а госструктура.
В последних редакциях 214-ФЗ представил для дольщиков новые гарантии, которые позволяют не потерять капиталовложения. В случае банкротства девелопера, фонд предоставляет финансирование для проблемных объектов. И только в момент, когда суд признал строительную компанию банкротом, начнет производиться выплата дольщикам (да и то лишь при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их ДДУ). Кроме того, на общем собрании дольщиков должно быть принято соответствующее решение о выплате.
Это относительно новый, усовершенствованный инструмент, который, как и эскроу-счета, разработан для защиты покупателей новых квартир. Действует с конца 2023 г. в форме публично-правовой структуры, но продолжает регулироваться поправками в отдельные акты законодательства.
Как новый механизм повлияет на стоимость жилья?
Для расчета суммы возмещения убытка используется формула: метраж жилплощади, приобретенный дольщиком в здании (не больше 120 кв. м), умноженный на среднестатистическую рыночную стоимость квадратного метра в новостройках данной локации (которая определяется по методике, утвержденной органами статистики/Минстроем и обычно на 30-40% ниже реальной стоимости).
Размер взносов для застройщиков будет рассчитываться на основании цены каждой сделки с дольщиком. Внести взнос придется застройщику в момент государственной регистрации отдельно взятого договора о долевом участии. Однако тариф для застройщика не должен превышать предельную процентную ставку цены договора участия в долевой застройке. В целом на момент подписания изменений в законодательство застройщики должны вносить 1,2% от стоимости каждого договора. В дальнейшем ставка может изменяться на основе федерального закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.
Компенсационный фонд долевого строительства
- получать взносы от застройщиков;
- контролировать своевременность поступления взносов;
- выступать в качестве арбитражного управляющего в делах о банкротстве компаний-застройщиков, но только в том случае, если эти компании вносили взносы в фонд хотя бы за одно возводимое здание;
- осуществлять возмещение нанесенного ущерба дольщикам;
- предоставлять займы (даже на беспроцентной основе);
- оказание, при необходимости финансовой помощи компаниям-застройщикам, которые возьмутся за достройку незавершенного объекта.
Суть фонда
Долевое строительство на сегодняшний день — достаточно популярный способ приобретения жилья. Договор долевого участия заключается между строительной организацией, которая будет непосредственно заниматься возведением здания, и инвесторами, то есть дольщиками. В качестве заказчика строительства могут выступать как юридические, так и физические лица.
Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2023 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.
Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?
- контроль за поступлением взносов от застройщиков,
- выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
- осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.
