⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Всем привет, если еще не знакомы с нашими материалами, то они отличаются сжатостью и только необходимой информацией, поэтому всегда можно быстро разобраться в любом вопросе. Сегодня раскроем такую тему как — Признание Права Собственности Добросовестного Приобретателя Земельного Участка. Скорее всего Вы думаете, что это сложно и непонятно, но мы расскажем это простым языком, так чтобы у Вас не осталось дополнительных вопросов. Но если у Вас все же есть недопонимание изложенного материала, то наш дежурный юрист проконсультирует Вас любым, удобным способом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ 1 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сделка по купле-продаже спорной квартирой прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стала К.О.В.
Истцом, С.А.В., заявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры (г.Москва, ул.Новороссийская, д.25, корп.1, кв.188) от 21.06.2023, заключенного между Истцом (по доверенности – В.Д.В.) и Ответчиком – О.И.Г., договора купли-продажи квартиры от 28.07.2023 г., заключенного между Ответчиком –К.О.В. и О.И.Г., применении последствий недействительности сделки.
ВСТРЕЧНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества
В Люблинский районный суд г.Москвы
Истец: С.А.В.
107150, г.Москва, ул.Ивантеевская, д.28, корп.4
Ответчик: К.О.В.
109449, г.Москва, ул.Новороссийская, д.25
Представитель Ответчика:
Хоруженко А.С.
Юридическое бюро «Moscow legal»
г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15
http://msk-legal.ru
тел: 8(495)664-55-96
Ответчик: О.И.Г.
Брянская обл.,Клинцовский р-н, с.Гулевка,ул. Центральная
Третьи лица:
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
115191, г.Москва, ул.Большая Тульская, д.15
В.Д.В.
Саратовская обл., Самойловский район, с.Залесянка
Нотариус: М.И.Г.
Пос.Томилино Люберецкого района МО, ул.Гаршина
- проверили информацию в реестре недвижимости и залога;
- убедились в нормальном состоянии объекта;
- прочитали все отметки в ПТС (к примеру, если там стоит пометка о залоге имущества, вы автоматически считаетесь уведомленными о наличии прав третьих лиц, поэтому не можете претендовать на признание добросовестным);
- сделали многое другое.
Ответчик в таком случае возражает против истребования имущества из его владения посредством представления доказательств возмездного приобретения имущества у лица, которое на самом деле не имело права его отчуждать, о чем он не знал, но и не должен был знать (т.е. признание добросовестным приобретателем).
Может ли добросовестный приобретатель автомобиля, участка, дома, квартиры рассчитывать на компенсацию или возмещение убытков?
Истец является собственником земельного участка. На момент приобретения земельного участка никакими сведениями о спорности земельного участка истец не обладала. О возникновении спора на принадлежащий истцу земельный участок она узнала только на судебном разбирательстве по ее исковому заявлению к гражданину об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Истец просит признать ее добросовестным приобретателем земельного участка.
Встречный иск о признании добросовестным приобретателем
Я являюсь собственником земельного участка, расположенного по адресу _________________________________
Данный земельный участок был приобретен мной по договору купли-продажи от ________ г. (кадастровый план № __________) у ____________ и передан мне по передаточному акту.
Право мое на земельный участок подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. и передаточным актом от ____________г.
На момент приобретения земельного участка никакими сведениями о спорности земельного участка я не обладала, и знать о них не могла, поскольку мне продавец _______________, действовавший от имени гр. _______________ на основании доверенности, об этом не говорил.
О возникновении спора на принадлежащий мне земельный участок я узнала только на судебном разбирательстве по моему исковому заявлению к _________________ об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
В своем заявлении _______________ ссылается на то, что она __________ доверенность на совершение сделки не давала, доверенность она не подписывала.
Незаконность или законность действий _______________ не может повлиять на возникшие, на законном основании в _____ году мои права на земельный участок, поскольку я являюсь добросовестным приобретателем спорного земельного участка.
В соответствии с разъяснениями Конституционного суда РФ от ____________г. когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества, но если в такой ситуации собственником заявлен иск о возврате имущества и при этом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.
Имущество у добросовестного приобретателя может быть истребовано в случае, если оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано во владение помимо их воли. При заключении договора купли-продажи земельного участка присутствовал и принимал непосредственное участие муж _____________. Он утверждал, что его жена в курсе совершаемой сделки и она не против его совершения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 302 ГК РФ
КАК РЕШИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОБЛЕМУ ЗА 3 ШАГА
После получения от нашего юриста списка необходимых документов зайдите на наш бесплатный архив юридических документов и найдите вам нужный. Вставьте персональные данные, почтовые реквизиты, адрес получателя и отправляйте по назначению.
Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.
В свою очередь покупатель земельного участка, получив этот участок в фактическое владение за определенную плату, не приобретает на него законного права собственности и несет риски истребования земельного участка его собственником. При таких обстоятельствах очевидно, что вопрос защиты прав актуален как для собственника, так и для приобретателя земельного участка.
Решение суда о признании добросовестным приобретателем
Таким образом, поскольку при предъявлении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки надлежащему собственнику земельного участка не удастся избежать рассмотрения вопроса о добросовестности его приобретателя, собственнику целесообразно сразу заявлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом, Истец, предъявляя иск о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, защищает свои имущественные права, обеспеченные земельными участками. Требования Кредитора основаны на незаконных, по мнению Истца, действиях супруги Должника (Продавец) по регистрации права собственности за собой на земельные участки, принадлежащие Должнику на праве собственности и на действия с которыми был наложен арест и последующем их отчуждении.
Признание Права Собственности Добросовестного Приобретателя Земельного Участка
Для наиболее полного анализа данного дела, предлагаю исходить из того, что производство по делу в суде общей юрисдикции было прекращено и Истец предъявил аналогичное заявление уже в рамках арбитражного процесса.
Правовое обоснование позиции Ответчика в суде общей юрисдикции: правила подсудности
Покупатель, заключая оспариваемые договоры купли-продажи разумно предполагал, что заверения Продавца об отсутствии притязаний третьих лиц на спорные земельные участки в совокупности с отсутствием зарегистрированных арестов и иных обременений являются достоверными. Продавец в момент совершения оспариваемых договоров являлась единственным собственником спорных земельных участков. Как следствие у Покупателя не было разумных оснований усомниться в правомочиях продавца.
Истец является собственником земельного участка. На момент приобретения земельного участка никакими сведениями о спорности земельного участка истец не обладала. О возникновении спора на принадлежащий истцу земельный участок она узнала только на судебном разбирательстве по ее исковому заявлению к гражданину об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Истец просит признать ее добросовестным приобретателем земельного участка.
Встречный иск о признании добросовестным приобретателем
Я являюсь собственником земельного участка, расположенного по адресу _________________________________
Данный земельный участок был приобретен мной по договору купли-продажи от ________ г. (кадастровый план № __________) у ____________ и передан мне по передаточному акту.
Право мое на земельный участок подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. и передаточным актом от ____________г.
На момент приобретения земельного участка никакими сведениями о спорности земельного участка я не обладала, и знать о них не могла, поскольку мне продавец _______________, действовавший от имени гр. _______________ на основании доверенности, об этом не говорил.
О возникновении спора на принадлежащий мне земельный участок я узнала только на судебном разбирательстве по моему исковому заявлению к _________________ об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
В своем заявлении _______________ ссылается на то, что она __________ доверенность на совершение сделки не давала, доверенность она не подписывала.
Незаконность или законность действий _______________ не может повлиять на возникшие, на законном основании в _____ году мои права на земельный участок, поскольку я являюсь добросовестным приобретателем спорного земельного участка.
В соответствии с разъяснениями Конституционного суда РФ от ____________г. когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества, но если в такой ситуации собственником заявлен иск о возврате имущества и при этом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.
Имущество у добросовестного приобретателя может быть истребовано в случае, если оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано во владение помимо их воли. При заключении договора купли-продажи земельного участка присутствовал и принимал непосредственное участие муж _____________. Он утверждал, что его жена в курсе совершаемой сделки и она не против его совершения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 302 ГК РФ
КАК РЕШИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОБЛЕМУ ЗА 3 ШАГА
После получения от нашего юриста списка необходимых документов зайдите на наш бесплатный архив юридических документов и найдите вам нужный. Вставьте персональные данные, почтовые реквизиты, адрес получателя и отправляйте по назначению.
По мнению Александра Латыева, партнера INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.
ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2023 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.
Пределы осмотрительности
Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.
При приобретении недвижимости возникает необходимость проверить, действительно ли перед приобретателем настоящий собственник недвижимости. При этом наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца ещё не гарантирует, что в будущем не появится лицо, претендующее называться собственником.
Новые правила о приобретательной давности и защите добросовестных приобретателей недвижимости
Далее гражданин А также продал квартиру новому владельцу (гражданину Б). По новой редакции Гражданского кодекса РФ если публичное образование решит всё-таки истребовать полагающуюся ему квартиру от последнего её приобретателя – гражданина Б, но между государственной регистрацией права собственности гражданина А на спорную квартиру и обращением в суд прошло не менее 3 лет, то суд откажет в удовлетворении этого требования, тем самым защитив добросовестных приобретателей – граждан А и Б.
Презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося при её приобретении на данные ЕГРН
Следует отметить, что указанные правила об отказе в истребовании недвижимости от добросовестного приобретателя в связи с истечением трёхлетнего срока не применяются при истребовании недвижимости лицами, не относящимся к публично-правовым образованиям – государству, субъектам РФ и муниципальным образованиям.
В итоге все свелось к тому, что гражданам пришлось искать различные способы договориться с администрацией города о том, что бы оставить земельные участки у себя в собственности. Некоторые владельцы вынуждены были заключать мировое соглашение с условием компенсации.
Позже выяснилось, что передача земельных участков происходила незаконно, поскольку выданные администрацией постановления оказались подложными. Таким образом, следствие посчитало, что земельные участки муниципального земельного фонда незаконно выбыли из муниципальной собственности. Далее «мошенники» перепродали эти земельные участки третьим лицам. Приговором суда по уголовному дело было признано, что постановления главы города, на основании которых первоначально земельные участки выбыли из муниципальной собственности, являются незаконными. Т.е. фактически суд признал, что в результате мошеннических действий неких лиц из муниципальной собственности когда-то давно, в начале XXI века, выбыло какое-то количество земельных участков.
Что говорит Гражданский кодекс о возможности истребовать имущество от добросовестного приобретателя?
Никто не застрахован от любых жизненных ситуаций. Такой случай, который произошел в городе Сочи может еще не раз повториться. Ведь приобретатели имущества действовали добросовестно, являлись добросовестными собственниками (как они думали), и не предполагали, что им придется судиться за свои участки. В течение всего периода, пока шло следствие и судебные процессы в городе Сочи, никаких обременений, арестов на земельные участки никто не налагал. Некоторые люди даже приобретали земельные участки в момент следственных действий.
